Leestijd: 8 min

Vrije sector: mag een huurverhogingsbeding met een opslag van meer dan 3% wel?

Ruim een half jaar na de uitspraak van de Hoge Raad over oneerlijkheid van huurverhogingsbedingen, gaat Huib Hielkema kritisch in op de vraag of volgens recente lagere rechtspraak huurprijsopslagen van meer dan 3% door de beugel kunnen. Daarnaast gaat hij in op het verschijnsel kernbeding en concludeert hij dat in de toepassing van de regelgeving iets willekeurigs zit. 

Het is nog maar twee jaar geleden dat het kantongerecht Amsterdam een dikke  knuppel gooide in het hoenderhok van de  verhuurpraktijk van vrije sector huurwoningen. Het kantongerecht besloot toen huurprijswijzigingsbedingen in huurcontracten te toetsen aan een 30 jaar oude Europese Richtlijn die consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in contracten. Geen enkele rechter in ons land had dat ooit gedaan. Daarop was dan ook niemand bedacht.

Vooral de gevolgen van een door de kantonrechter oneerlijk bevonden huurprijswijzigingsbeding zijn buitengewoon vergaand: het beding moest worden weggedacht uit het contract zodat alle huurverhogingen die in het verleden waren toegepast onverschuldigd zijn betaald en de huurprijs in de toekomst nooit meer kan worden verhoogd. Veel huurincassoprocedures eindigden daardoor in een  vordering van de huurder op zijn verhuurder in plaats van andersom. Verhuurders vreesden  enorme financiële consequenties. Deze rechtspraak werd daarom ook een atoombom in de verhuurpraktijk genoemd.

Onduidelijkheid

De nieuwe koers van het kantongerecht Amsterdam leidde tot verwarring. Sommige rechters in ons land volgden Amsterdam. Andere rechters deden dat niet of deden zo'n toetsing op een andere wijze. Daarop besloot het kantongerecht Amsterdam begin 2024 prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, die de Hoge Raad in november 2024 beantwoordde. De Hoge Raad bleek het niet eens te zijn met het kantongerecht Amsterdam. Het  gevolg daarvan was dat de rechters in ons land zich na november 2024 aan de door de Hoge Raad uitgezette lijn conformeerden, ook het kantongerecht Amsterdam.

Echter, de aan de Hoge Raad voorgelegde vragen gingen over een  concreet huurcontract waarin was bepaald dat de huurprijs elk jaar wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI) eventueel  door de verhuurder te  vermeerderen met opslagpercentage van maximaal 3%.  De Hoge Raad acht dit huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk. Maar daarmee blijft er onduidelijkheid over het lot van andere huurprijswijzigingsbedingen. Met name bedingen op grond waarvan de verhuurder de huurprijs kan verhogen op basis van de inflatie(CPI) met een opslagpercentage van maximaal 4% of 5%. Deze bedingen komen veelvuldig voor.

Maximale opslag van 4% of 5%

Uit de sinds de uitspraak van de Hoge Raad gepubliceerde uitspraken van kantonrechters in ons land blijkt weliswaar zij hun beleid in overeenstemming hebben gebracht met die uitspraak, maar ook dat zij, vaak langs verschillende beslislijnen,  opslagpercentages van maximaal 4% of 5% oneerlijk vinden. Weliswaar worden verhuurders over het algemeen in de gelegenheid gesteld  toe te lichten waarom een dergelijk percentage nodig is. Maar het is  nog geen enkele verhuurder gelukt om aan te tonen  dat de opslag nodig is vanwege kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie of om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het gevolg daarvan is dat opslagpercentages van maximaal 4% en 5%  steevast nietig wordt verklaard, en daarop gebaseerde huurverhogingen in het verleden moeten worden terugbetaald aan de huurder. De CPI-verhoging blijft, zoals de Hoge Raad had geoordeeld, wel in stand.

Het is de vraag of dat juist is. Er valt namelijk nogal wat af te dingen op deze recente rechtspraak

Merkwaardig

Uit de uitspraak van de Hoge Raad is niet af te leiden dat opslagen van meer dan 3% ook eerlijk zijn. Maar het tegenovergestelde is daaruit ook niet af te leiden. De Hoge Raad heeft er niets over gezegd, zodat het voor de hand ligt dat kantonrechters nieuwe prejudiciële vragen voorleggen aan de Hoge Raad in plaats van dat elke kantonrechter op basis van eigen beslislijnen uitspraken orakelen. Met de ervaring in het recente verleden is bepaald niet uitgesloten dat de Hoge Raad anders oordeelt. Enige terughoudendheid is alleen al op zijn plaats omdat het de kantonrechters inmiddels bekend is dat hun oordelen over deze materie nogal verstrekkende gevolgen hebben.

Er zit iets merkwaardigs in de wijze waarop rechters huurprijswijzigingsbedingen toetsen. De toetsing of een beding oneerlijk is is namelijk een puur theoretische toetsing, gebaseerd op de tekst van het beding. Hoe de verhuurder in de praktijk omgaat met huurverhogingen nadat een huurcontract is gesloten wordt niet betrokken in de toetsing. Het is daarom niet relevant als een verhuurder het maximale opslagpercentage in de praktijk niet toepast, bijvoorbeeld omdat de kostenstijgingen meevallen. Dat laatste is blijkens de vele vonnissen die gepubliceerd zijn eerder regel dan uitzondering. Omdat niemand in de toekomst kan kijken is goed te begrijpen dat in veel huurcontracten een enigszins ruim maar wel gemaximeerd percentage wordt opgenomen. De verhuurder kan dan sturen op onvoorspelbare ontwikkelingen in de toekomst. In een recente zaak van Bouwinvest over een huurcontract met een opslagbeding van maximaal 5%, oordeelde de kantonrechter Zaandam dat uit een door Bouwinvest overgelegd deskundigenrapport niet was gebleken dat het opslagbeding nodig is ‘voor het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woningnodig’ en ook niet ‘voor het compenseren van de ten laste van Bouwinvest komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie.’ Daarmee komt de vraag op, voor het geval het opslagbeding daarvoor wel nodig bleek te zijn: is het beding dan wél eerlijk? Het zou er volgens dezelfde rechter helemaal niet toe doen; het gaat immers om een theoretische toetsing bij het sluiten van de huurovereenkomst, zodat wat er in de toekomst gebeurt niet relevant is. Maar de toekomst wordt bij de toetsing helemaal niet uitgesloten en kan ook niet uitgesloten worden, want het oordeel over de eerlijkheid van het opslagpercentage gaat over wat bij het sluiten van de huurovereenkomst een redelijkerwijs te verwachten kostenontwikkeling dan wel een redelijkerwijs te verwachten waardestijging is. Dat is feitelijk onmogelijk, want niemand kan de toekomst voorspellen. Ook de rechter niet. Terwijl de meeste huurcontracten zich uitstrekken over een (evenzeer onvoorspelbaar) aantal jaren.

Onevenredige gevolgen van oneerlijke bedingen

Een belangrijk doel van de Europese Richtlijn waar deze rechtspraak op is gebaseerd is de afschrikwekkende werking die ervan moet uitgaan om doeltreffend te kunnen zijn. Dat wil zeggen dat professionele partijen die oneerlijke bedingen hanteren daarmee ophouden of, beter nog, er überhaupt niet aan beginnen. Duidelijk mag zijn dat de  recente rechtspraak  over huurprijswijzigingsbedingen buitengewoon doeltreffend is gebleken. Verhuurders zijn zich rot geschrokken en hebben massaal hun model huurcontracten aangepast. Maar zij zitten nog wel met  oudere lopende huurcontracten met bedingen die (lagere) rechters oneerlijk vinden. En die zij niet zomaar eenzijdig kunnen wijzigen. Moeten verhuurders, die toen zij hun huurcontracten sloten niet konden weten dat rechters later op basis van eigen voortschrijdend inzicht die contracten oneerlijk zouden gaan vinden, dan zo onevenredig worden getroffen? En wat rechtvaardigt dat huurders zo’n prachtig cadeau in de schoot geworden krijgen dat hun huur met terugwerkende kracht nooit is verhoogd en nooit verhoogd kan worden?

Het lijkt erop dat in de rechtspraak tot nu toe niet alle elementen van beoordeling van de Europese Richtlijn deugdelijk zijn betrokken. Niet alleen moeten de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst en de juridische en feitelijke context ervan in ogenschouw worden genomen (artikel 4 lid 1 ), maar ook moeten de gevolgen van de vaststelling dat een beding oneerlijk is evenredig zijn (artikel 8b lid 1).

Tenslotte: niet toetsbare kernbedingen

De rechtspraak over deze materie heeft ook iets willekeurigs. Ik licht dat toe. Het gaat bij de toetsing van huurprijswijzigingsbedingen om de vraag of het beding aan de verhuurder eenzijdig het recht geeft om een huurverhoging toe te passen en de omvang daarvan te bepalen.  Maar bedingen die zodanig zijn geformuleerd dat de jaarlijkse huurverhoging daar rechtstreeks uit voortvloeit en dus niet afhankelijk is van de uitoefening van een recht door de verhuurder zijn zogenaamde kernbedingen. En kernbedingen kunnen op grond van de Europese Richtlijn niet worden getoetst (artikel 4 lid 2). Precies zo oordeelde het gerechtshof Amsterdam recentelijk al twee keer over een beding op grond waarvan de huurprijs elk jaar met een bepaald vast percentage wordt verhoogd. Die bedingen werden dus volledig in stand gelaten. Het is dan, ongetwijfeld binnen zekere redelijke grenzen, niet relevant of het beding kostenstijgingen compenseert of de waardeontwikkeling van de woning volgt.

Het gerechtshof brengt verhuurders wel op een idee: een beding dat bepaalt dat de huur elk jaar automatisch wordt verhoogd met de CPI plus een vast percentage van bijvoorbeeld 5% (en 1% zolang de tijdelijk wet geldt die de huurverhoging in de vrije sector maximeert). De verhuurder kan dan elk jaar bepalen of niet toch een lager percentage wordt toegepast. Geen huurder die daartegen zal protesteren en de rechter heeft niets te toetsen.