Leestijd: 9 min

Handhavingsbeleid Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur

Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (Wbh) per 1 juli 2024 is ook de Wet goed verhuurderschap (Wgv) gewijzigd. Deze wetswijzigingen vormen samen een belangrijke stap in de richting van een transparantere, eerlijkere en beter gereguleerde huurmarkt. Gemeenten spelen hierin een centrale rol: zij zijn verantwoordelijk voor het toezicht op en de handhaving van de regels die gelden voor verhuurders en verhuurbemiddelaars.

De wetswijzigingen beogen een integrale aanpak van misstanden op de particuliere huurmarkt. De Wgv richt zich primair op het tegengaan van ongewenst gedrag, zoals discriminatie bij de selectieprocedure, intimidatie en het niet naleven van informatieverplichtingen. De Wbh richt zich op het waarborgen van betaalbaarheid door huurprijsbescherming voor middeninkomens wettelijk vast te leggen. Deze bescherming is gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel (WWS), dat objectieve criteria aanreikt voor het bepalen van een redelijke huurprijs.

Een belangrijk onderdeel van het nieuwe handhavingsinstrumentarium is de toepassing van een stapsgewijze escalatieladder. Gemeenten kunnen hierdoor proportioneel optreden tegen overtredingen, met maatregelen die variëren van een waarschuwing tot het opleggen van een bestuurlijke boete of - in het uiterste geval - inbeheername van het gehuurde. Ernstige overtredingen zoals discriminatie, intimidatie en excessieve huurprijzen kunnen aanleiding geven tot directe sancties, zonder voorafgaande waarschuwing.

Vanaf 1 januari 2025 geldt bovendien de verplichting voor verhuurders om huurders schriftelijk te informeren over de puntentelling van de woning en de bijbehorende huurprijs. Dit draagt bij aan transparantie en stelt huurders in staat te beoordelen of hun huurprijs in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning.

Veel gemeenten geven inmiddels invulling aan hun toezichthoudende rol door het opstellen van eigen handhavingsstrategieën, waarin handhavingsbevoegdheden uit de Wgv en Wbh op gestructureerde wijze worden toegepast.

In het vervolg van deze blog wordt aan de hand van de gemeenten Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Leiden en Den Haag toegelicht hoe de wettelijke kaders worden toegepast, hoe de escalatieladder wordt vormgegeven en op welke wijze bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen zoals dwangsommen en bestuurlijke boetes in de praktijk worden ingezet.

Gemeente Amsterdam

De gemeente Amsterdam past een stapsgewijze escalatieladder toe voor de handhaving van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. De ladder bestaat uit zeven treden, oplopend in zwaarte. Het doel is proportionele handhaving, gericht op gedragsverandering en bescherming van huurders. Amsterdam is vooralsnog de enige gemeente die expliciet hersteltermijnen per overtreding heeft vastgesteld.

1. Stap 0 – Gesprek/verkennend traject
   Bij een vermoeden van een overtreding wordt - indien mogelijk - eerst een informatief gesprek gevoerd. Ernstige zaken (zoals discriminatie of intimidatie) kunnen direct leiden tot handhaving.
2. Stap 1 – Voornemen tot last onder dwangsom
   Bij een geconstateerde overtreding volgt een voornemen tot oplegging van een herstelsanctie, met gelegenheid tot zienswijze.
3. Stap 2 – Oplegging last onder dwangsom of bestuursdwang
   De gemeente legt een formele herstelsanctie op. Bestuursdwang wordt alleen in uitzonderlijke gevallen toegepast.
4. Stap 3 + 4 – Hogere dwangsom + bestuurlijke boete + openbaarmaking
   Bij herhaling of onvoldoende naleving wordt een hogere dwangsom opgelegd, gecombineerd met een bestuurlijke boete en openbaarmaking van de overtreder.
5. Stap 5 – Recidiveboete (200%)
   Bij herhaalde overtredingen wordt een zwaardere boete opgelegd.
6. Stap 6 – Inbeheername
   Na tweemaal een bestuurlijke boete binnen vier jaar kan de gemeente overgaan tot inbeheername van het gehuurde, waarbij het beheer (tijdelijk) aan een externe partij wordt overgedragen.

Bij ernstige overtredingen slaat Amsterdam de gebruikelijke gespreksfase over en treedt direct handhavend op. Zo wordt bij discriminatie in de selectieprocedure en intimidatie van huurders onmiddellijk een bestuurlijke boete gecombineerd met een last onder dwangsom opgelegd.

Ook bij excessieve huurprijzen van meer dan 50 procent boven de WWS-grens, bijvoorbeeld een studio van 950 euro die voor 1.500 euro wordt verhuurd, volgt directe sanctionering.

Het niet verstrekken van de WWS-puntentelling leidt tot een dwangsom per dag en bij onrechtmatige waarborgsommen kan de gemeente een dwangsom tot aanpassing opleggen. Amsterdam is vooralsnog de enige gemeente die expliciet hersteltermijnen per overtreding heeft vastgesteld.

Klik hier voor de boetetabel van de gemeenten voor concrete bedragen per overtredingstype.

Gemeente Utrecht

De gemeente Utrecht past een handhavingsstrategie toe waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen waarschuwingen, herstelsancties (zoals lasten onder dwangsom of bestuursdwang) en bestuurlijke boetes. De nadruk ligt op het beëindigen van overtredingen en het voorkomen van herhaling, met bijzondere aandacht voor ernstige misstanden zoals intimidatie of discriminatie.

Bij een eerste overtreding van artikel 2 en 2a Wgv geven burgemeester en wethouders in beginsel eerst een waarschuwing. Alleen bij ernstige overtredingen wordt direct bestuursdwang ingezet. Indien nodig wordt een last onder dwangsom opgelegd ter beëindiging van de overtreding, eventueel gevolgd door een bestuurlijke boete, zeker bij recidive.

De gemeente Utrecht maakt bij de handhaving onderscheid tussen bedrijfsmatige en overige verhuurders. Bij herhaalde overtredingen worden hogere boetes opgelegd. De hoogte van de boetes en sancties zijn vastgelegd in een afzonderlijke boetetabel, waarbij overtredingen zoals discriminatie, intimidatie of financieel gewin met oneerlijke huurvoorwaarden zwaarder worden bestraft.

Bij ernstige of strafbare overtredingen vindt overleg plaats met het Openbaar Ministerie om te bepalen of bestuursrechtelijke of strafrechtelijke afdoening volgt.

Klik hier voor de boetetabel van de gemeenten voor concrete bedragen per overtredingstype.

Gemeente Rotterdam

De gemeente Rotterdam heeft voor de handhaving van de Wgv gekozen voor een directe toepassing van bestuurlijke boetes op basis van een vastgestelde boetetabel. In tegenstelling tot sommige andere gemeenten, zoals Amsterdam, lijkt het erop dat de gemeente Rotterdam géén stapsgewijze escalatieladder gehanteerd. In plaats daarvan ligt de nadruk op duidelijke en direct toepasbare sancties bij overtredingen.

Bij een overtreding van de regels uit artikel 2 of 2a Wgv legt het college van burgemeester en wethouders direct een bestuurlijke boete op. De hoogte van de boete is afhankelijk van de aard van de overtreding, het recidive-karakter en of de overtreder bedrijfsmatig verhuurt. Rotterdam maakt dus, net als andere gemeenten, onderscheid tussen bedrijfsmatige en niet-bedrijfsmatige verhuurders.

De gemeente hanteert boetebedragen voor zowel administratieve tekortkomingen (zoals het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst of het niet verstrekken van juiste informatie) als voor financieel gemotiveerde overtredingen (zoals te hoge waarborgsommen of huurprijzen). Ernstige misstanden zoals discriminatie, intimidatie of het niet scheiden van arbeid en wonen bij arbeidsmigranten worden zwaar beboet, oplopend tot €40.000 bij recidive en bedrijfsmatige verhuur.

Klik hier voor de boetetabel van de gemeenten voor concrete bedragen per overtredingstype.

Gemeente Leiden

De gemeente Leiden heeft voor de handhaving van de Wet goed verhuurderschap gekozen voor een directe toepassing van bestuurlijke boetes. Net als Rotterdam lijkt ook Leiden geen stapsgewijze escalatieladder toe te passen. In plaats daarvan wordt gekozen voor een helder boetebeleid waarbij bij een overtreding direct een sanctie wordt opgelegd.

Bij constatering van een overtreding van de bepalingen uit artikel 2 of 2a Wgv wordt een bestuurlijke boete opgelegd. De hoogte van de boete is afhankelijk van de ernst van de overtreding, het bedrijfsmatige karakter van de verhuurder en of sprake is van recidive. Leiden maakt daarbij onderscheid tussen particuliere verhuurders en professionele partijen.

Boetebedragen zijn vastgesteld voor zowel administratieve overtredingen (zoals het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst of onvolledige informatievoorziening) als voor financieel gemotiveerde gedragingen (zoals te hoge borgsommen of onterechte bemiddelingskosten). Bij ernstige misstanden zoals intimidatie of discriminatie wordt strenger opgetreden, met hogere boetes bij herhaling.

Klik hier voor de boetetabel van de gemeenten voor concrete bedragen per overtredingstype.

Gemeente Den Haag

De gemeente Den Haag hanteert eveneens een directe en gestructureerde aanpak bij de handhaving van de Wet goed verhuurderschap. Er lijkt wederom geen sprake te zijn van een expliciet vastgelegde escalatieladder.

De gemeente onderscheidt drie hoofdtypen van overtredingen: administratieve tekortkomingen, financieel gemotiveerde gedragingen en ernstige misstanden, zoals intimidatie of het ontbreken van een verplichte verhuurvergunning. Bij een geconstateerde overtreding van artikel 2 of 2a Wgv wordt direct een bestuurlijke boete opgelegd. Net als bij andere gemeenten is de hoogte van de boete mede afhankelijk van het bedrijfsmatige karakter van de verhuurder en van herhaling van eerder gepleegde overtredingen.

Den Haag past de handhavingsinstrumenten proportioneel toe, maar kan bij ernstige misstanden snel en stevig ingrijpen. Zo wordt bij herhaaldelijke schendingen of bij structureel onwenselijk gedrag de boete verhoogd.

Klik hier voor de boetetabel van de gemeenten voor concrete bedragen per overtredingstype.

Bestuursrechtelijke waarborgen en maatwerk bij handhaving

Naast de gemeentelijke verschillen in handhavingsstrategie zijn er ook een aantal algemene bestuursrechtelijke uitgangspunten die altijd in acht moet worden genomen bij de toepassing van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Gemeenten beschikken weliswaar over beleidsvrijheid, maar zij zijn gehouden aan bestuursrechtelijke waarborgen, die onder meer voortvloeien uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het EVRM.

In de praktijk van de gemeentelijke handhaving is van belang dat bestuurlijke boetes die op grond van de Wet goed verhuurderschap worden opgelegd, persoonsgebonden zijn. Dat betekent dat niet het adres van de overtreding, maar de identiteit van de verhuurder of bemiddelaar bepalend is voor de vraag of sprake is van herhaling. Ook als een verhuurder op een ander adres eenzelfde overtreding begaat, kan dit dus leiden tot zwaardere sancties.

Sommige gemeenten hanteren een waarschuwingsbeleid waarbij een eerste overtreding aanleiding kan zijn voor een waarschuwing, die vervolgens twee jaar geldig blijft. Wordt binnen die termijn opnieuw een vergelijkbare overtreding vastgesteld, dan kan - zonder nieuwe waarschuwing - direct een boete volgen. In veel gevallen wordt de boete dan ook lineair verhoogd: de tweede boete bedraagt 150% van de eerste, de derde 200%, enzovoort.

Bij de toepassing van de Wet betaalbare huur wordt in de praktijk een marge van 2 punten in het woningwaarderingsstelsel gehanteerd. Een verschil binnen deze marge leidt niet tot handhavend optreden, om onbedoelde of minimale afwijkingen niet onredelijk zwaar te bestraffen.

Tot slot geldt het algemene bestuursrechtelijke beginsel dat van beleidsregels mag worden afgeweken als strikte toepassing onevenredige gevolgen zou hebben. Dit waarborgt de mogelijkheid tot maatwerk, bijvoorbeeld in uitzonderlijke situaties waarin het strikt opleggen van een boete onredelijk zou uitpakken.

Conclusie

Kortom, hoewel het handhavingsbeleid van gemeenten steeds strenger wordt ingericht, bieden de Wgv en Wbh ook belangrijke waarborgen voor verhuurders. Het feit dat afwijking van de beleidsregels mogelijk is bij bijzondere omstandigheden, laat zien dat handhaving niet automatisch tot een boete hoeft te leiden. Een zorgvuldige onderbouwing, actieve medewerking en - waar nodig - juridische bijstand kunnen dus het verschil maken. Verhuurders doen er goed aan om zich bewust te zijn van hun verplichtingen, maar ook van hun rechten. Er is dus nog altijd ruimte voor redelijkheid, zelfs in een handhavingskader dat steeds steviger wordt toegepast.