Leestijd: 8 min

Regeling servicekosten

Herziening wet- en regelgeving servicekosten

De wetgever heeft het voornemen om de wet- en regelgeving met betrekking tot servicekosten te herzien om meer duidelijkheid te scheppen voor zowel verhuurders als huurders. Dit bestaat uit drie onderdelen:

1. Wet modernisering servicekosten. Onze eerdere blog hierover vindt u hier;
2. Besluit servicekosten. Onze eerdere blog hierover vindt u hier;
3. Regeling servicekosten. Daar gaat deze blog over.

Regeling voor de wijze van berekening en maximering van de servicekosten voor woonruimten (Regeling servicekosten)

Het sluitstuk van de nieuwe wet- en regelgeving is de ministeriële regeling waarmee regels worden gesteld met betrekking tot de wijze van berekening en de maximale hoogte van servicekosten (Regeling servicekosten).

Recent heeft de minister de concept versie van deze regeling gepubliceerd. In deze blog bespreken wij het ontwerp van deze nieuwe ‘Regeling servicekosten’.

Inhoud van de regeling

Gekozen is om een bijlage bij deze regeling vast te stellen met acht categorieën van servicekosten. Deze categorieën volgen het Besluit servicekosten. Per categorie zijn er vervolgens nadere regels gesteld met betrekking tot de wijze van berekening en de maximale hoogte van servicekosten. Hieronder volgt een toelichting op de belangrijkste onderwerpen en wijzigingen per categorie, waarbij niet alle categorieën aan bod komen wegens gebrek aan noviteit.

De Regeling servicekosten borduurt voort op het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie. Voor sommige onderwerpen worden nieuwe regels geïntroduceerd, en in andere gevallen worden bestaande regels aangescherpt. Dit laatste komt in de meeste gevallen neer op een versobering van wat er maximaal in rekening mag worden gebracht door een verhuurder.

Bespreking Regeling servicekosten per categorie

• 1. Warmte en koude

De kosten voor warmtemeters en warmtekostenverdelers wordt middels deze regeling gemaximeerd op 1% van de totale kosten voor de levering of doorlevering van verwarmd tapwater, warmte en koude lucht.

Daarnaast kunnen ook administratiekosten zoals bedoeld in paragraaf 8 in rekening worden gebracht. Ook deze worden gemaximeerd op 1% (op grond van het huidige beleid van de Huurcommissie is dat nog 2%) van de totale kosten voor de (door)levering.

• 2. Elektriciteit, gas en water

Wanneer de verhuurder zonnepanelen ter beschikking stelt, of via zonnepanelen elektriciteit levert, dan wordt in deze regeling een tweetal mogelijkheden gegeven voor de afrekening van zonnepanelen. Het is aan de verhuurder om hierin een keuze te maken.

De eerste route gaat uit ervan uit dat de zonnepanelen roerende zaken zijn en aan de huurder in gebruik worden gegeven: dit wordt afgerekend volgens de systematiek die hoort bij paragraaf 3 (Roerende zaken). Er kan dan een gebruikersvergoeding worden gevraagd voor de kapitaals- en onderhoudslasten van de zonnepanelen. Deze is in deze regeling gemaximeerd op € 2,- per paneel, inclusief de kosten voor omvormers en dergelijken. De huurder heeft recht op de volledige elektriciteit opbrengsten van de zonnepanelen. Deze vergoeding zal in sommige gevallen lager zijn dan wat nu in de praktijk als vergoeding wordt gehanteerd.

De andere route gaat uit van het situatie waarin de verhuurder met de zonnepanelen elektriciteit levert aan de huurder. De afrekening vindt dan plaats op basis van de hoeveelheid netto geleverde elektriciteit, zoals beschreven in paragraaf 2. De netto geleverde elektriciteit is het verschil tussen de door de betreffende zonnepanelen opgewekte elektriciteit en de elektriciteit die aan het net is teruggeleverd.

• 3. Roerende zaken

In deze regeling is er nadrukkelijk voor gekozen om indien afrekening per gebruik (‘pay per use’) of middels een los abonnement mogelijk is, dat deze manier van afrekenen ook verplicht is. Dit betekent dat deze kosten niet via de servicekosten kunnen worden doorberekend. Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een professionele wasmachine, of van pakketkluizen waarbij afrekening per gebruik mogelijk en ook gangbaar is, dan is deze vorm van afrekening verplicht. Alleen in gevallen waarin afrekening per gebruik of abonnement redelijkerwijs niet mogelijk of gangbaar is, bijvoorbeeld als er sprake is van gedeelde huishoudelijk wasmachine in een studentenhuis, vindt verrekening van de roerende zaak via de servicekosten plaats.

Indien roerende zaken in gebruik worden gegeven van de huurder, kan een gebruikersvergoeding in rekening worden gebracht. Onderdeel van de bedoelde gebruikersvergoeding zijn de afschrijvingskosten gebaseerd op de aanschafkosten aangevuld met eventuele leverings- of montagekosten. Deze kosten moeten worden afgeschreven over de verwachte levensduur van de betreffende roerende zaak. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een eventuele restwaarde. De daarbij te hanteren afschrijvingstermijnen worden in deze regeling niet voorgeschreven. De Huurcommissie geeft in haar Beleidsboek Servicekosten richtlijnen hiervoor.

Deze regeling biedt nadat een roerende zaak is afgeschreven, geen mogelijkheid tot herwaardering. Ook eventuele kosten voor noodzakelijk onderhoud kunnen als onderdeel van de gebruikersvergoeding in rekening worden gebracht. Indien onderhoud bijvoorbeeld om de twee of drie jaar plaatsvindt, biedt deze regeling de mogelijkheid deze kosten per kalenderjaar te verrekenen.

Voor de gebruiksvergoeding voor roerende brandbeveiligingsmiddelen (zoals brandblussers en blusdekens) en beveiligingscamera’s mag maximaal 50% van de kosten die overeenkomstig paragraaf 3 mogen worden gerekend in de doorberekening aan de huurder worden meegenomen. Dit komt overeen met het huidige beleid van de Huurcommissie, m.u.v. beveiligingscamera’s waar nu nog maximaal 70% aan de huurder mag worden doorbelast.

• 4. Kleine herstellingen

Om kleine herstellingen (zoals bedoeld in het Besluit servicekosten) als servicekosten in rekening te mogen brengen moeten huurder en verhuurder dit in de huurovereenkomst overeen zijn gekomen.

Indien de kleine herstellingen worden verricht door een externe partij, niet zijnde verhuurder, dan zijn de kosten zoals vermeld op de afrekening (factuur) tussen de verhuurder en de externe partij de kosten die mogen worden doorberekend als servicekosten. Indien een verhuurder, of een in dienst van de verhuurder zijnde huismeester, de kleine herstellingen verricht moet een onderbouwing in materiaal- en arbeidskosten worden gegeven. De verhuurder moet inzichtelijk maken voor welke kleine herstellingen servicekosten worden betaald en hoe de betreffende servicekosten zijn opgebouwd.

Indien het kleine herstellingen aan een gemeenschappelijk gedeelte betreft, worden de kosten gelijk verdeeld over het aantal woonruimten die gebruik kunnen maken van het gemeenschappelijke gedeelte.

• 5. Toezicht, beveiliging en vuil

Voor het verrichten van diensten in het kader van toezicht, veiligheid en een goede bewoning door de huurders als bedoeld in paragraaf 5 van het Besluit servicekosten, kan een maximum van 70% van het factuurbedrag, dan wel een maximum van 70% van de kosten voor de huismeester in rekening worden gebracht, afhankelijk van door wie de diensten worden uitgevoerd. Dit maximumbedrag is gesteld vanuit de overweging dat genoemde diensten óók in het belang van de verhuurder zijn en daarmee niet volledig voor rekening van de huurder dienen te komen. Dit is overgenomen uit het Beleidsboek van de Huurcommissie, en is in zoverre geen nieuwe regeling. Het betreft een maximum, dus het bedrag wat de verhuurder in rekening mag brengen mag / kan ook op minder dan 70% worden gesteld, en kan onder bepaalde omstandigheden zelfs op nihil worden gesteld.

• 8. Administratiekosten

Voor alle administratieve handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen, kan de verhuurder administratiekosten bij de huurder in rekening brengen. Voor de administratiekosten die worden gemaakt om tot een afrekening van paragraaf 1 en 2 te komen, geldt een maximumpercentage voor de administratiekosten van 1% van de totale kosten als bedoeld in die paragrafen (dat is nu 2 en 5% op grond van het beleid van de Huurcommissie).

Voor de overige paragrafen (3 tot en met 7) geldt een maximumpercentage van 5%. Voorts geldt een maximumbedrag voor het totaal aan administratiekosten van € 75,00 per jaar per woonruimte en tevens een minimumbedrag van € 7,50. Het maximumbedrag van € 75,00 aan administratiekosten geldt per jaar en nadrukkelijk niet per afrekening. In het geval dat bijvoorbeeld de kosten voor elektriciteit, gas en water afzonderlijk van de overige servicekosten worden afgerekend, dan mag het totaal aan administratiekosten het gestelde jaarlijkse maximum niet overschrijden.

Dit sluit grotendeels aan bij het Beleidsboek van de Huurcommissie. Belangrijk om op te merken is dat in het Beleidsboek van de Huurcommissie valt te lezen. “Deze kostenpost hangt zo nauw samen met de servicekosten, dat deze niet uitdrukkelijk tussen partijen overeengekomen hoeft te zijn.” In de toelichting op de Regeling servicekosten staat echter vermeld, met verwijzing naar artikel 1 van het nieuwe (ontwerp) Besluit servicekosten, dat alle genoemde servicekosten in de huurovereenkomst overeengekomen moeten zijn. Artikel 1 van het nieuwe (ontwerp) Besluit servicekosten spreekt namelijk expliciet over een tussen huurder en verhuurder overeengekomen vergoeding. Het is onduidelijk hoe de rechter en Huurcommissie hier in de praktijk mee zullen omgaan, en of administratiekosten ook in de toekomst in rekening mogen gebracht als deze niet expliciet overeengekomen zijn in de huurovereenkomst. Verhuurders adviseren wij daarom om dit voortaan wel expliciet in de huurovereenkomst op te nemen (voor zover dit al niet gebeurt).

Conclusie

Met de Regeling servicekosten geeft de wetgever aanvullende spelregels voor de wijze van berekening en de maximale hoogte van bepaalde servicekosten. Deels betreft dit een codificatie van het beleid van de Huurcommissie in de wet, maar op sommige vlakken betreft het nieuwe regels of een aanscherping van bestaande regels uit het Beleidsboek van de Huurcommissie. In de meeste gevallen brengt dit niets nieuws met zich, maar in sommige gevallen legt dit (aanvullende) beperkingen op aan wat verhuurders in rekening mogen brengen bij huurders.

Vragen over servicekosten van woon- en bedrijfsruimte? Neem dan gerust contact met mij op.