Leestijd: 7 min

Enkel glas is geen gebrek

De Amsterdamse kantonrechter oordeelde eerder in 2024 dat enkel glas in een monumentale woning een gebrek vormde en dat de verhuurder het enkel glas moest vervangen voor dubbel glas. In de procedures die ik hierover heb gevoerd namens verhuurders werd door huurders vrijwel standaard een beroep gedaan op deze uitspraak, maar tot nu toe was mijn ervaring steeds dat andere rechters niet bereid was om deze lijn van de Amsterdamse kantonrechter te volgen. En nu heeft het hof Amsterdam deze uitspraak vernietigd. Volgens het hof is het enkel glas in de ramen van de woning geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Verhuurder is dan ook niet gehouden om het glas te vervangen. Ik sta in deze blog kort stil bij de eerdere uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter en leg uit waarom het gerechtshof Amsterdam nu tot een ander oordeel komt.

De zaak in eerste aanleg (oordeel van de kantonrechter)

Het ging in deze zaak om een huurder van een woning in een 17e-eeuws monumentaal pand in Amsterdam. De huurder vorderde dat de verhuurder het enkel glas moest vervangen door dubbel glas. Volgens de huurder leverde de slechte isolatie een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

De kantonrechter was het met de huurder eens en betrok daarbij drie gezichtspunten:

1. het juridische gezichtspunt, namelijk dat het begrip ‘gebrek’ een ruimte strekking heeft;
2. het bouwkundige gezichtspunt, waarbij onder meer relevant werd geacht dat de woning eerder al ingrijpend was gerenoveerd; en tot slot
3. het maatschappelijke en politieke gezichtspunt, waarbij diverse omstandigheden en ontwikkelingen in de beoordeling werden meegewogen, zoals:

• dat een omslag in het denken in de samenleving over het te verwachten genot van een woning een ontwikkeling kan zijn die relevant is bij de bepaling of het gehuurde gebrekkig is;
• dergelijke maatschappelijke ontwikkelingen zijn volgens de kantonrechter de energiecrisis, waarbij zich sterk gestegen energieprijzen voordoen, en het toegenomen klimaatbewustzijn;
• het ook al vóór de aanvang van de huurovereenkomst bestaand besef in de maatschappij van de noodzaak energiebesparende maatregelen te treffen, dat verder gegroeid en verbreed is;
• het idee dat isolatiemaatregelen zoals het aanbrengen van dubbel glas een belangrijk dempend effect kunnen op de woonlasten van een huurder;
• dat een ruime meerderheid van de particulier verhuurde woningen (rond 80%) met dubbel glas is uitgerust, waaruit volgens de kantonrechter nog steeds kan worden afgeleid dat de aanwezigheid van dubbel glas inmiddels als gangbaar wordt gezien;
• politieke ontwikkelingen betreffende het energielabel, zoals het toenmalige voornemen van de desbetreffende minister om bij energielabels E, F en G aftrekpunten te laten gelden.

Rechtspraak omtrent verduurzaming voortdurend in beweging

Het sentiment dat tot uitdrukking komt in deze uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter, namelijk dat verduurzaming van woningen met de verloop van tijd van ‘wenselijk en optioneel’ naar ‘noodzakelijk en verplicht’ kan verschuiven, is niet uniek voor de rechtspraak. Inderdaad bestaan de wettelijke huurregels niet in een vacuüm en is sprake van schuivende panelen die ertoe kunnen leiden dat de uitleg en toepassing van een wettelijke regel van tijd tot tijd kan veranderen, zonder dat daarvoor de betreffende regel zelf hoeft te zijn gewijzigd.

Mijn kantoorgenoot Huib Hielkema signaleerde in een eerdere blog al dergelijke bewegingen op het onderwerp van verduurzaming (die kunt u hier lezen). Kort daarna oordeelde de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland in een uitspraak dat aansluiting van een woning op het warmtenet (wat doorgaans juridisch als ‘renovatie’ wordt gezien) als ‘dringende werkzaamheden’ moet worden gekwalificeerd:

“ (…) de aansluiting op het warmtenet valt onder het begrip ‘dringende werkzaamheden’ omdat deze werkzaamheden niet primair zien op het vermeerderen van het wooncomfort, maar op noodzakelijke maatregelen in het kader van de verduurzaming. Intermaris moet immers voldoen aan de klimaatdoelstellingen, waartoe behoort het terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen. Intermaris heeft op de zitting uitgelegd dat er een woonlastencompensatieregeling geldt op grond waarvan de huurders niet meer aan verwarmingskosten zullen gaan betalen dan dat zij nu doen, bij gelijkblijvende tarieven en een gelijkblijvend gebruik. Die aansluiting op het warmtenet moet [gedaagde] daarom gedogen en er zijn medewerking aan verlenen.”

Het oordeel van het gerechtshof Amsterdam

Het gerechtshof Amsterdam oordeelt, anders dan de kantonrechter, dat enkel glas geen gebrek oplevert. Daarvoor zijn verschillende argumenten redengevend.

Het enkel glas vormt geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW

Concreet beantwoord dient te worden ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW de vraag welk, met de thermische isolatiewaarde van de ramen van de woning samenhangend, genot mag worden verwacht van een goed onderhouden woning van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Het hof stelt voorop dat deze laatste zinsnede maakt dat van een (goed onderhouden) monumentaal pand uit 1665 in beginsel niet hetzelfde huurgenot mag worden verwacht als van een (goed onderhouden) woning van veel recentere datum. Met de kantonrechter constateert ook het hof dat het comfort van de woning in de loop der tijd is aangepast, maar daaruit vloeit op zichzelf nog niet voort dat bouwkundige normen zoals die op hedendaagse bouw van toepassing zijn, ook voor de woning gelden, aldus het hof.

Bouwkundig perspectief

Dat de woning in 1997 ingrijpend is gerenoveerd, is volgens het hof niet relevant. De raampartijen zijn toen niet zijn gewijzigd noch zijn deze voorzien van dubbel glas, en dat laatste was toen ook niet van overheidswege voorgeschreven. Met andere woorden: van vernieuwbouw van de ramen was geen sprake, zodat evenmin van de daarbij behorende regelgeving kan worden uitgegaan. Andere aanpassingen en algemene modernisering van de woning in de afgelopen tijd zijn volgens het hof evenmin relevant voor de verwachting die de huurder mag hebben, aangezien daaruit niet volgt dat de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst heeft afgeleid of heeft mogen afleiden dat ook de ramen vernieuwbouw hadden ondergaan en inmiddels aan een vernieuwbouwstandaard voldeden.

Deze overwegingen van het hof raken aan een belangrijke onderwerp in het kader van deze discussie, namelijk de relevantie van wettelijke voorschriften.

In mijn praktijk zie ik vaak dat ten onrechte met een beroep op het Bouwbesluit (thans: het Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl) wordt gesteld dat een woning gebrekkig is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daarbij wordt vaak (zowel door juristen als bouwkundigen) miskend, zoals het hof hier terecht aansnijdt, dat het enkele feit dat een woning op selecte onderdelen ingrijpend wordt gewijzigd, niet betekent dat die woning (voortaan) op alle onderdelen moet voldoen aan de eisen voor (ver)nieuwbouw uit het Bouwbesluit/Bbl. Daargelaten de vraag of het enkele feit dat bij de uitvoering van werkzaamheden aan een woning overheidsvoorschriften niet in acht worden genomen op zichzelf de conclusie kan dragen dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.

Maatschappelijk en (geo)politiek perspectief

Het hof volgt de kantonrechter evenmin in de maatschappelijke en politieke argumenten die de kantonrechter in zijn oordeel betrok.

Daargelaten de vraag in hoeverre de door de kantonrechter genoemde maatschappelijke en politieke ontwikkelingen zodanig van aard zijn dat zij een rol kunnen spelen bij de vraag of de woning als gebrekkig moet worden aangemerkt, zijn deze ontwikkelingen met alle bijbehorende aspecten volgens het hof ook voortdurend in beweging in verschillende richtingen en daarmee onvoldoende stabiel. Daar komt bij dat de verhuurder volgens het hof terecht heeft belicht dat monumentale panden niet passen in de algemene verduurzamingslijn en geen energielabelplicht kennen. Verder vallen monumentale woningen niet op één lijn te stellen met niet-monumentale woningen, en is enkel glas niet ongebruikelijk. De door de huurder gemaakte vergelijking met de in de loop van de tijd gewijzigde inzichten ten aanzien van de aanwezigheid van asbest en loden waterleidingen gaat niet op. Immers, de daarmee gepaard gaande gezondheidsrisico’s doen zich niet voor bij enkel glas. Tot slot is het hof van oordeel dat de huurder ook de gestelde genotsbeperking als gevolg van het enkel glas onvoldoende concreet heeft toegelicht.

Conclusie

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het enkel glas in de ramen van de woning geen gebrek in de zin van 7:204 lid 2 BW vormt. Verhuurder is daarom niet gehouden dit glas te vervangen. Naar mijn mening is dit een terechte uitspraak, die in lijn is met eerdere uitspraken. Tegelijkertijd valt niet uit te sluiten dat door maatschappelijke en politieke ontwikkelingen de gebrekenregeling mee kan bewegen en tot onverwachte uitkomsten kan leiden. Daarom is het goed om je altijd juridisch te laten adviseren bij dit soort vraagstukken.