Leestijd: 10 min

Tijdelijk verhuren sinds 1 juli 2024: wat kan nog wel?

De meeste woningen worden verhuurd voor onbepaalde tijd, met alle huurbescherming die daarbij hoort. Toch is er in de praktijk vaak behoefte om een woning juist tijdelijk te verhuren. Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten is tijdelijke verhuur per 1 juli 2024 flink aan banden gelegd.[1] Het uitgangspunt is weer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en tijdelijke verhuur kan nog maar in een beperkt aantal situaties. In deze bijdrage worden de vormen van tijdelijke verhuur van woonruimte op een rij gezet, zodat duidelijk is welke mogelijkheden er zijn en waar de grenzen liggen.

Tijdelijke verhuur (maximaal 2 jaar)

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat nog steeds, maar kan sinds 1 juli 2024 nog maar voor een beperkt aantal doelgroepen worden gebruikt.[2] Bij dit type overeenkomst heeft de huurder geen huurbescherming. Hij moet dus vertrekken na afloop van het contract, mits de verhuurder tijdig (tussen drie en één maand voor de einddatum) een schriftelijke mededeling heeft gestuurd over de einddatum. Deze huurovereenkomst is mogelijk voor een periode van maximaal 2 jaar. Een kortere periode mag dus ook. Een langere periode niet.

De doelgroepen zijn:

• Studenten die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente willen wonen, of die uit het buitenland komen om in Nederland te studeren. Er is een wetsontwerp aanhangig dat ervoor zorgt dat deze mogelijkheid open komt te staan voor alle studenten;
• Huurders die tijdelijk elders moeten wonen in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun eigen woning (de zogenoemde wisselwoning);[3]
• Urgent woningzoekenden: personen uit de maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;[4]
• Huurders met een tweede-kans-contract, bijvoorbeeld iemand van wie een eerder huurcontract is beëindigd wegens ernstige overlast of een huurschuld;
• Nabestaanden van een overleden huurder die de huur niet kunnen voortzetten, mits zij daar hun hoofdverblijf hadden;[5]
• Gescheiden ouders met minderjarige kinderen die in de nabijheid van de andere ouder willen blijven wonen;
• Personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte nodig hebben;
• Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn van definitieve huisvesting.[6]

Wordt zo’n tijdelijk contract verlengd, dan verandert het automatisch in een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder krijgt dan volledige huurbescherming en het tijdelijke contract wordt alsnog een vast contract.

Tomlow Advocaten heeft voor deze variant een speciaal Model (Model B) dat via onze website besteld kan worden (https://tomlow-advocaten.nl/downloads/).

Tussenhuur: de verhuurder gaat zelf (weer) in de woning wonen

Een tweede variant is de tijdelijke verhuur waarbij de verhuurder na afloop zelf in de woning gaat wonen.[7] Dit is bedoeld voor de eigenaar die de woning tijdelijk niet nodig heeft, bijvoorbeeld door een verblijf in het buitenland, en die de woning daarna zelf wil betrekken. Niet vereist is dat de verhuurder ook voorheen in de woning woonde.

In de overeenkomst wordt een einddatum vastgelegd. Daarbij spreken partijen af dat de huurder na afloop vertrekt en de verhuurder de woning zelf gaat bewonen. Voor tussenhuur geldt geen wettelijke bovengrens aan de duur van de huurovereenkomst.

De huurovereenkomst moet door de verhuurder tijdig en met inachtneming van de juiste opzegtermijn worden opgezegd tegen de overeengekomen einddatum. Blijft de verhuurder langer weg dan voorzien, dan kan de huur met een nieuwe bepaalde termijn worden verlengd. Voorwaarde is dat partijen daarover voor het verstrijken van de overeengekomen termijn schriftelijke overeenstemming bereiken. Een dergelijke verlenging kan binnen zekere grenzen worden herhaald.

Komt er een einde aan de huur terwijl de verhuurder nog niet van plan is in de woning te gaan wonen, maar de huurder wil vertrekken, dan is het mogelijk om met een nieuwe huurder eenzelfde tijdelijke overeenkomst aan te gaan.

Tomlow Advocaten heeft voor deze variant een speciaal Model (Model C) dat via onze website besteld kan worden (https://tomlow-advocaten.nl/downloads/).

Leegstandwetverhuur

De Leegstandwet maakt het mogelijk om een woning in bepaalde situaties tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld als deze te koop staat of in afwachting is van renovatie of sloop. Het gaat onder meer om:

• te koop staande koopwoningen die voorheen door de eigenaar zelf werden bewoond;
• te koop staande woningen die voorheen op reguliere wijze werden verhuurd;
• woningen en gebouwen die slechts tijdelijk beschikbaar zijn in afwachting van ingrijpende renovatie, herontwikkeling of sloop.

Bij verhuur op grond van de Leegstandwet heeft de huurder geen huurbescherming.[8] De verhuurder kan de huur opzeggen met inachtneming van de gewone opzegtermijn. Wel geldt bij een te koop staande koopwoning een minimale initiële huurtermijn van zes maanden en bij een woning die voorheen op gewone wijze werd verhuurd een minimale initiële huurtermijn van drie maanden. Gedurende die periode kan de huur niet worden opgezegd.

Verhuren op grond van de Leegstandwet kan alleen na een vooraf verkregen Leegstandwetvergunning van de gemeente. De gegevens van die vergunning moeten in de huurovereenkomst worden vermeld. Indien hier niet aan is voldaan, is de Leegstandwet in beginsel niet van toepassing en heeft de huurder recht op gewone huurbescherming. De vergunning is altijd tijdelijk en moet zo nodig tijdig worden verlengd. Gebeurt dat niet, of vergeet de verhuurder de verlenging aan de huurder mee te delen, dan kan de huurder zich eveneens op huurbescherming beroepen.

Tomlow Advocaten heeft voor deze variant (te koop staande (koop)woningen) een speciaal Model (Model D) dat via onze website besteld kan worden (https://tomlow-advocaten.nl/downloads/).

Huur die naar zijn aard van korte duur is

Een bijzondere categorie is de huur die naar zijn aard van korte duur is.[9] Dit is een uitzondering op het hele stelsel van huur- en huurprijsbescherming. De huurder heeft geen huurbescherming en kan de huurprijs ook niet laten toetsen door de huurcommissie. Als in de huurovereenkomst een einddatum is vastgelegd, eindigt de huur van rechtswege op die datum. Denk aan situaties als een vakantiewoning, een wisselwoning tijdens een verbouwing of de verhuur van een woning die op korte termijn leeg moet worden opgeleverd.

Er geldt geen wettelijk maximum voor de duur, maar als vuistregel wordt vaak uitgegaan van maximaal ongeveer één jaar. Uit de rechtspraak volgt dat de tijdelijkheid niet alleen in het belang van de verhuurder mag zijn, maar ook in het belang van de huurder moet zijn. Rechters kijken kritisch naar dit soort overeenkomsten. Het gaat om een uitzonderingscontract en de regeling is niet bedoeld om de huurbescherming te omzeilen. Of een huurovereenkomst daadwerkelijk als naar zijn aard van korte duur wordt gezien, hangt sterk af van de omstandigheden. Daardoor is vooraf niet altijd met zekerheid te zeggen of aan de voorwaarden wordt voldaan. Het verdient daarom aanbeveling vooraf juridisch advies in te winnen als van deze vorm van tijdelijke verhuur gebruik wordt gemaakt.

Er is een wetsontwerp aanhangig dat deze vorm van verhuur wil beperken tot verhuur van maximaal 30 dagen. Daarop is veel kritiek. Het is de vraag of het wetsontwerp er ongeschonden door komt.

Tomlow Advocaten heeft voor deze variant een speciaal Model (Model K) dat via onze website besteld kan worden (https://tomlow-advocaten.nl/downloads/).

Verhuur aan doelgroepen

Naast tijdelijke huurovereenkomsten bestaan er doelgroepcontracten waarvoor de wet bijzondere opzeggingsgronden kent.[10] Het bekendste en oudste voorbeeld is het campuscontract voor studenten. De huur loopt hierbij door totdat de huurder niet meer tot de doelgroep behoort, bijvoorbeeld als de student is afgestudeerd. De huur eindigt dan niet automatisch. De verhuurder moet opzeggen, en als de huurder het daar niet mee eens is, toetst de rechter de opzegging via een belangenafweging. Kenmerkend is dat de woning na beëindiging opnieuw voor de betreffende doelgroep bestemd moet zijn. Daarnaast kent de wet doelgroepcontracten voor jongeren, promovendi en grote gezinnen, ieder met eigen voorwaarden voor de duur en beëindiging.

Op 1 juli 2024 zijn hieraan twee nieuwe mogelijkheden toegevoegd:

1. Verhuur totdat de verhuurder de woning nodig heeft voor een eerstegraads bloedverwant

De verhuurder kan een woning tijdelijk verhuren en de huur later beëindigen omdat hij de woning wil laten bewonen door een kind of ouder (een bloed- of aanverwant in de eerste graad). Voorwaarde is dat dit doel in de huurovereenkomst wordt vastgelegd en dat daarin een einddatum wordt vermeld. Er is geen maximum huurperiode.

Zodra de verhuurder wil overgaan tot de verhuur aan een kind of ouder dient hij de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik. De huuropzegging zal, indien de huurder daarmee niet instemt, door de rechter moeten worden beoordeeld. Daarbij zal een volledige belangenafweging tussen verhuurder en huurder plaatsvinden. Bovendien zal de verhuurder moeten aantonen dat er voor de huurder passende vervangende woonruimte aanwezig is. Omdat dit in de praktijk een nogal onzekere procedure is, vinden wij dit niet echt een vorm van tijdelijke verhuur.

Tomlow Advocaten heeft voor deze variant een speciaal Model (Model L) dat via onze website besteld kan worden (https://tomlow-advocaten.nl/downloads/).

1. Tijdelijke verhuur bij ‘proefsamenwonen’

Voor woningeigenaren die gaan samenwonen maar hun eigen woning nog niet durven te verkopen, bestaat de mogelijkheid om de woning eenmalig tijdelijk te verhuren. De regeling biedt de eigenaar de mogelijkheid om de huur na afloop op te zeggen en de woning te verkopen als het samenwonen is geslaagd.

Voor deze vorm van tijdelijke verhuur gelden onder meer de volgende voorwaarden:

• de verhuurder is een particulier en verhuurt geen andere woning;
• de verhuurder heeft de woning direct voorafgaand aan de verhuur ten minste twee jaar zelf bewoond;
• de huurovereenkomst wordt aangegaan voor maximaal twee jaar;
• in de huurovereenkomst staat expliciet dat de verhuurder de huur na afloop wil kunnen opzeggen om de woning te verkopen.

Als het samenwonen geslaagd is en de verhuurder wil van deze opzeggingsgrond gebruikmaken, dan gelden aanvullende voorwaarden. Zo mag hij deze opzeggingsgrond niet eerder hebben gebruikt en moet hij met zijn partner zijn getrouwd of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan. Dat huwelijk of geregistreerd partnerschap mag niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huurperiode zijn aangegaan. Ook moet de verhuurder daadwerkelijk de bedoeling hebben om de woning te verkopen.

Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan beoordeelt de rechter of aan de voorwaarden is voldaan. Daarbij vindt een beperkte belangenafweging plaats. De verhuurder moet de opzegging bovendien melden bij het gemeentelijke meldpunt op grond van de Wet goed verhuurderschap. Blijkt achteraf dat de woning niet is verkocht, dan kan de verhuurder schadeplichtig zijn tegenover de vertrokken huurder.

Gaat het samenwonen toch niet goed en wil de verhuurder terugkeren naar zijn woning, dan moet hij de huur opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Daarbij gelden de gewone voorwaarden, waaronder een belangenafweging en de eis dat voor de huurder passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan beoordeelt de rechter of de huur kan worden beëindigd.

Ook voor deze variant geldt dat, omdat dit in de praktijk een nogal onzekere procedure is, wij dit niet echt een vorm van tijdelijke verhuur vinden.

Tomlow Advocaten heeft voor deze variant een speciaal Model (Model H) dat via onze website besteld kan worden (https://tomlow-advocaten.nl/downloads/).

Tijdelijk verhuren zonder verrassingen

Tijdelijke verhuur van woonruimte is sinds 1 juli 2024 duidelijk de uitzondering geworden, niet de regel. Toch zijn er nog steeds diverse routes mogelijk. Elke variant kent eigen voorwaarden, formaliteiten en risico's, en bij bijna alle vormen geldt dat een vergissing (een gemiste aanzegging, een verlopen vergunning of een onterechte verlenging) ertoe kan leiden dat de huurder alsnog volledige huurbescherming krijgt. Wie tijdelijk wil verhuren, doet er dan ook goed aan vooraf juridisch advies in te winnen om de juiste vorm en het juiste contract te kiezen.

Annemiek Schuijt, Tomlow Advocaten

[1] Wet vaste huurcontracten, Stb. 2023, 408; inwerkingtreding per 1 juli 2024, Stb. 2024, 152.

[2] Art. 7:271 lid 2 BW jo. Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, Stb. 2024, 152.

[3] Renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW.

[4] Woningzoekenden als bedoeld in art. 12 lid 3 Huisvestingswet 2014.

[5] Voortzetting van de huur door nabestaanden als bedoeld in art. 7:268 BW.

[6] Vergunninghouders als bedoeld in art. 1 Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangvoorziening als bedoeld in art. 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven.

[7] Art. 274 lid 2 BW

[8] Art. 15 en 16 Leegstandwet, Stb. 1985, 566.

[9] Art. 7:232 lid 2 BW

[10] art. 274a t/m g BW