Leestijd: 5 min

Wet toekomstbestendige Huurcommissie: wat verandert er voor huurders en verhuurders?

De Huurcommissie bestaat al meer dan een eeuw en vervult sinds 1917 een centrale rol in het huur(prijzen)recht. Als laagdrempelige geschilbeslechter vormt zij voor veel huurders en verhuurders een belangrijk alternatief voor de rechter. Tegelijkertijd is het speelveld waarin de Huurcommissie opereert de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. De woningmarkt staat onder grote druk, de regelgeving is fors uitgebreid en met recente wetten zoals de Wet betaalbare huur is het takenpakket van de Huurcommissie verder verzwaard.

Tegen die achtergrond is het functioneren van de Huurcommissie de afgelopen jaren meerdere malen geëvalueerd. Daarbij is niet alleen gekeken naar het besturingsmodel en de organisatie, maar ook naar de manier waarop procedures verlopen. Daarnaast heeft de Huurcommissie zelf knelpunten gesignaleerd in de dagelijkse uitvoeringspraktijk. Het wetsvoorstel Wet toekomstbestendige Huurcommissie beoogt deze signalen en aanbevelingen te vertalen naar concrete wetswijzigingen, met als doel de Huurcommissie beter toe te rusten op haar taken en de dienstverlening aan zowel huurders als verhuurders te verbeteren. Hieronder bespreek ik de belangrijkste aanpassingen die van invloed zijn op procedures, termijnen en de manier waarop de Huurcommissie haar werk uitvoert.

Langere termijnen bij voorzittersuitspraken

Een van de meest in het oog springende wijzigingen betreft de wettelijke termijnen waarbinnen de Huurcommissie moet opereren. In zaken waarin de uitkomst juridisch gezien weinig ruimte laat voor discussie, kan de voorzitter zonder zitting uitspraak doen. Voor deze voorzittersuitspraken gold tot nu toe een wettelijke beslistermijn van vier weken.

In de praktijk bleek deze termijn regelmatig te krap. Met name in zaken waarin nog stukken moesten worden aangeleverd of waarin hoor- en wederhoor zorgvuldig moest worden toegepast, leidde dit tot spanning tussen snelheid en zorgvuldigheid. De wetgever heeft daarom besloten deze termijn te verlengen van vier naar zes weken. Uitspraken kunnen daardoor iets langer op zich laten wachten, maar de procedure krijgt meer ruimte om zorgvuldig te verlopen.

Ook de termijn om verzet aan te tekenen tegen een voorzittersuitspraak wordt verruimd. Waar partijen voorheen drie weken hadden om verzet in te stellen, wordt dit voortaan zes weken. Voor verhuurders betekent dit dat zij meer tijd krijgen om een uitspraak te analyseren, intern af te stemmen en eventueel juridisch advies in te winnen voordat een beslissing wordt genomen over het vervolg van de procedure. Partijen kunnen er overigens voor kiezen geen verzet aan te tekenen, maar om rechtstreeks naar de kantonrechter te gaan. De termijn daarvoor is zelfs nog iets ruimer: 8 weken.

Opschorting van procedures bij ontbrekende informatie

Nieuw is ook dat de Huurcommissie expliciet de bevoegdheid krijgt om een procedure tijdelijk op te schorten wanneer zij nog noodzakelijke informatie mist. Dat kan informatie zijn van de huurder of verhuurder, maar ook van derden, zoals inkomensgegevens van de Belastingdienst. Hoewel de wet geen vaste opschortingstermijn noemt, maakt de toelichting duidelijk dat het moet gaan om informatie die essentieel is voor de beoordeling van het geschil. De opschorting duurt in beginsel niet langer dan nodig is om deze informatie te verkrijgen. Voor partijen betekent dit dat het belang van een volledig en goed onderbouwd dossier verder toeneemt. Het niet of te laat reageren op informatieverzoeken kan voortaan expliciet leiden tot vertraging van de procedure.

Schrappen van de klachtenprocedure inzake verhuurdergedrag

Sinds 2019 konden huurders bij de Huurcommissie klachten indienen over het gedrag van hun verhuurder, bijvoorbeeld bij het niet nakomen van afspraken of overlast. Uit onderzoek blijkt echter dat deze procedure vaak onduidelijk en inefficiënt was: veel klachten (gemiddeld 74%) werden niet-ontvankelijk verklaard en de Huurcommissie kon niets afdwingen. Het leverde dus weinig resultaat op, terwijl het veel werk en verwarring veroorzaakte.

Om die reden schaft de wetgever deze klachtenprocedure af. Huurders verliezen hiermee echter hun mogelijkheden niet: particuliere huurders kunnen op grond van de Wet goed verhuurderschap bij hun gemeente terecht, corporatiehuurders bij zowel de gemeente alsook de Autoriteit woningcorporaties, en bemiddeling blijft mogelijk via huurteams of de Nationale ombudsman. Zo wordt het systeem eenvoudiger en duidelijker voor zowel huurders als verhuurders.

Leges en het intrekken van verzoeken

Ook op het punt van leges wordt een wijziging doorgevoerd die met name voor verhuurders relevant is. Wanneer een huurder zijn verzoek intrekt nadat het onderzoeksrapport is opgesteld, vervalt het recht op restitutie van de betaalde leges. Daarmee wordt voorkomen dat procedures lichtvaardig worden gestart en later zonder financiële consequenties worden beëindigd.

Voor verhuurders blijft wel de mogelijkheid bestaan om bij intrekking van een verzoek vijftig procent van de leges terug te krijgen. Dit sluit aan bij het doel van de wetgever om minnelijke oplossingen te stimuleren, zonder dat dit direct leidt tot een volledig verlies van betaalde kosten.

All-in huur en terugwerkende kracht

Tot slot bevat het wetsvoorstel belangrijke wijzigingen rondom all-in huurprijzen. In verschillende procedures, zoals geschillen over de aanvangshuurprijs, huurverhoging na woningverbetering en huurverlaging wegens gebreken, heeft de Huurcommissie de bevoegdheid om een all-in huur met terugwerkende kracht te splitsen.

Die verruiming wordt echter begrensd. In procedures over servicekosten mag de Huurcommissie niet langer ambtshalve een all-in huur splitsen. Hiermee wordt voorkomen dat verhuurders achteraf worden geconfronteerd met financiële consequenties die tot meerdere jaren terugwerken.

Conclusie

Met de Wet toekomstbestendige Huurcommissie kiest de wetgever niet voor een fundamentele herziening van het stelsel, maar voor gerichte aanpassingen die de uitvoerbaarheid en zorgvuldigheid van procedures moeten verbeteren. Voor verhuurders betekent dit enerzijds langere doorlooptijden, maar anderzijds ook meer duidelijkheid, meer tijd voor proceskeuzes en een beter afgebakend kader. De komende jaren zal moeten blijken of deze wijzigingen de Huurcommissie daadwerkelijk beter bestand maken tegen de toenemende druk op het huurrecht.