Leestijd: 6 min

Stopt eindelijk de uitpondgolf door de maatregelen van minister Boekholt-O’Sullivan?

Een van de eerste daden van de kersverse op 23 februari 2026 beëdigde minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Elanor Boekholt-O’Sullivan, moet verhuurders hoop geven. De minister doet in haar Kamerbrief van 20 april 2026 voorstellen voor ‘optimaliseringsmaatregelen van de huurregulering’ die de investeringen in huurwoningen moeten verbeteren. Dit naar aanleiding  van transactiegegevens uit 2025 van het Kadaster. De minister heeft vastgesteld dat er sinds de invoering van de Wet betaalbare huur (Wbh) door grootschalige uitponding in met name de grote steden minder (midden)huurwoningen zijn, terwijl de bedenker van deze wet (Hugo de Jonge) er juist meer had beloofd. Welke maatregelen stelt de minister voor en gaan deze de uitpondgolf stoppen?

Wijzigingen woningwaarderingsstelsel

Vooropgesteld: de minister laat de Wet betaalbare huur intact. Het belangrijkste dat zij wil veranderen zijn enkele onderdelen van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Zij doet dat, tot verdriet van politieke partijen ter linkerzijde, voordat de Wbh (in 2027) is geëvalueerd. Maar met een goede reden: elke uitgeponde  woning komt nooit meer terug als huurwoning, terwijl daar juist een schreeuwend tekort aan is.

Eigenlijk is er weinig  nieuws onder de zon, want haar voorganger, oud-minister Mona Keijzer, had het merendeel van wat de minister nu voorstelt al op 15 juli 2025 in een wetsvoorstel vervat, maar het voorstel stierf een vroege dood door een aangenomen motie in de Tweede Kamer in het najaar.

De minister denkt dat zij de verkopen van huurwoningen kan stoppen met de volgende maatregelen die zij uiterlijk op 1 januari 2027 wil invoeren:

1) Invoering van een WOZ-opslag. Daardoor zullen woningen die voorheen werden ‘getroffen’ door de WOZ-cap qua huurprijs niet meer in het middensegment vallen, maar op een hoger niveau uitkomen. De techniek die hiervoor is gekozen komt erop neer dat het puntenaantal van de woning wel wordt beperkt als gevolg van de WOZ-cap, zodat deze woningen nog steeds uitkomen op 186 WWS-punten, maar er komt een huurprijsopslag tot de maximale huurprijs van de woning zonder de WOZ-cap. Deze techniek zorgt ervoor dat de woning een hogere huurprijs krijgt, maar qua punten en huurprijsbescherming  in het middensegment blijft.

Een voorbeeld ter verduidelijking: stel een woning heeft 200 WWS-punten, waarvan 80 WOZ-punten. Door de WOZ-cap krijgt deze woning 186 WWS-punten. Daarbij hoort een maximale huurprijs van € 1.184,82. Deze woning krijgt door de nieuwe maatregel echter een maximale huurprijs van € 1.277,55, zijnde de maximale huurprijs bij 200 WWS-punten.

2) Afschaffing van de 5 minpunten bij het ontbreken van buitenruimte.

3) Woningen van minder dan 40 m² in een rijksmonument  krijgen meer punten voor de WOZ-waarde, zodat de locatie beter wordt gewaardeerd. Dit zal er volgens de minister in de meeste gevallen niet toe leiden dat deze woningen in de vrije sector kunnen worden verhuurd. Deze maatregel moet nog uitgewerkt worden.

4) Daarnaast wil de minister tijdelijke huurcontracten voor alle studenten mogelijk maken (en niet alleen voor studenten die van buiten de stad komen).

Deze maatregelen wil zij uiterlijk op 1 januari 2027 invoeren. Daarnaast wil zij de tijdelijke huurprijsopslag van 10%  voor middenhuurwoningen, waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2028, met 4 jaar verlengen (tot 24 jaar).

Wat wil de minister precies bereiken met deze maatregelen?

De minister wil de uitpondgolf keren. Zij hoopt daarmee dat er voldoende (midden)huurwoningen beschikbaar blijven, met name in de grote steden. Zij schrijft: ‘Voor de middenhuur betekent dit dat ik streef naar een middensegment dat aansluit bij de behoefte, waarin enerzijds mensen met een middeninkomen betaalbaar kunnen huren en anderzijds verhuurders voldoende rendement kunnen behalen.’  Voor veel verhuurders zal het een verademing zijn dit te lezen. Want waar Hugo de Jonge eenzijdig koos voor het belang van huurders opdat zij betaalbaar kunnen wonen, ziet minister Boekholt in dat die eenzijdige benadering onjuist is, want heeft geleid tot onrendabele verhuurexploitaties met als gevolg massale verkopen van huurwoningen aan huishoudens die deze woningen zijn gaan bewonen. Met name in de grote steden. Hugo de Jonge was door vrijwel alle woningmarktdeskundigen, inclusief zijn eigen adviseurs, gewaarschuwd voor deze gevolgen van zijn eenzijdige kijk op de woningmarktwerkelijkheid, maar zette zijn wetten desondanks tegen beter weten door.

De minister verwijst naar onderzoek uit september 2025 van SEO Economisch Onderzoek waaruit onder andere bleek dat het huidige investeringsklimaat leidt tot een afname van het middenhuuraanbod omdat de verkoop van bestaande huurwoningen meer oplevert dan doorgaan met de verhuur. De minister wil het investeringsklimaat daarom verbeteren.

Wat zijn de gevolgen van deze maatregelen?

De WOZ-huurprijsopslag zal ertoe leiden dat de betreffende woningen (dus woningen die zonder WOZ-cap meer dan 186 punten waard zijn), ongeveer € 7 per maand per punt boven de 186-grens duurder worden. Deze woningen blijven in het gereguleerde middensegment en komen dus niet terecht in de vrije sector. Het gaat veelal om grotere woningen die tot 1 juli 2024 in het vrije segment vielen. Dat is een relatief bescheiden huurprijsingreep. Een recente sneer van kamerlid Haptamu de Hoop van Groenlinks-PvdA naar de nog onervaren woonminister heeft dan ook wat demagogische trekken.

De afschaffing van de puntenaftrek bij het ontbreken van een buitenruimte zal de betreffende woningen ongeveer € 35 per maand duurder maken. Tenzij deze woningen daardoor uitkomen op 187 punten of meer. In dat geval zal de woning verhuurd kunnen worden in het vrije segment en zal de huurprijs aanmerkelijk hoger kunnen worden. Maar dat gebeurt weer niet als de WOZ-cap ertoe leidt dat de woning op 186 punten blijft steken en dat zal bij deze woningen meestal het geval zijn, zeker in de duurdere grote steden.

Of de langduriger huurprijsopslag voor nieuwbouwwoningen soelaas gaat bieden durf ik niet te zeggen. 24 jaar is een lange periode, maar na 24 jaar zullen deze woningen flink in prijs moeten dalen. Het is de vraag of projectontwikkelaars dat voldoende perspectief biedt.

Dat woonruimte straks tijdelijk mag worden verhuurd aan alle studenten is een welkome maatregel. Het is niet goed uit te leggen dat woningen nu alleen tijdelijk mogen worden verhuurd aan studenten die voorheen in een andere gemeente woonden. Ik denk dat niet alleen verhuurders maar ook veel studenten verheugd zullen zijn over deze maatregel, want vooral studenten hebben de afgelopen tijd het aanbod van woonruimte drastisch zien afnemen.

Voor hoe de verruiming van de WOZ-waarde van kleine monumentenwoningen zal uitpakken zullen we moeten wachten op de uitwerking van deze maatregel, maar de minister wil dit zo vormgeven dat ook deze woningen in het gereguleerde middensegment blijven.

Gaan de maatregelen de uitpondgolf stoppen?

Ik concludeer dat de maatregelen van de minister in bepaalde gevallen inderdaad tot hogere huurprijzen en dus betere rendementen zullen leiden en dat dat tegelijk niet ten koste gaat van de bescherming tegen te hoge huurprijzen. Want deze woningen blijven gewoon in het middensegment, precies zoals de bedoeling is. Of de maatregelen voldoende zij om de uitpondgolf te doen stoppen is lastig te zeggen, omdat niet duidelijk is voor hoeveel woningen dit geldt. Maar vooral omdat de wet huurprijzen blijft maximeren terwijl tegelijk aan de verhuurder niet een redelijk rendement wordt gegarandeerd. De maatregelen zijn al met al een sprong in het duister.