Leestijd: 5 min

Nieuwe regeling voor servicekosten is definitief: nieuwe regels gaan in per 1 januari 2027

Waar gaat het om?

Eerder schreven wij over diverse wijzigingen op het gebied van de wet- en regelgeving voor servicekosten. Een belangrijk onderdeel daarvan is de Wet modernisering servicekosten van 23 april 2025 en een limitatieve lijst waarin staat wat er onder servicekosten mag vallen. Die lijst is opgenomen in het nieuwe Besluit servicekosten. Tot slot zullen in een ministeriële regeling (Regeling servicekosten) regels worden opgenomen over hoe servicekosten moeten worden berekend en soms ook wat de maximale hoogte daarvan mag zijn.

Invoeringsdatum: 1 januari 2027

De nieuwe regels gaan in per 1 januari 2027. Eerder werd gecommuniceerd dat de nieuwe regels zouden ingaan per 1 juli 2026, maar dat is dus niet het geval.

Overgangsrecht: geldt niet voor bestaande huurovereenkomst die vóór 1 januari 2027 zijn afgesloten

De nieuwe regels gaan gelden voor huurcontracten die op of na 1 januari 2027 worden afgesloten, en gelden dus niet voor bestaande huurovereenkomsten die vóór die datum zijn afgesloten. Verhuurders mogen wel overeenkomen met hun huurders om de nieuwe regels vanaf 1 januari 2027 ook toe te passen op bestaande huurcontracten. Hierdoor kunnen verhuurders voorkomen dat bijvoorbeeld binnen één woongebouw verschillende administraties voor de afrekening van servicekosten naast elkaar moeten worden bijgehouden. Wel bevat de nieuwe regeling meer beperkingen voor verhuurders, en is deze dus met name voor huurders (iets) gunstiger. Verhuurders zullen dus zelf in de praktijk de afweging moeten maken wat zij in hun specifieke situatie belangrijker vinden.

Koerscorrectie op belangrijke onderdelen t.o.v. eerdere concept-regeling

Op belangrijke onderdelen houdt de definitieve regeling een koerscorrectie t.o.v. het eerder gepubliceerde concept van de nieuwe regeling: de wetgever heeft naar aanleiding van kritiek uit de markt besloten om de nieuwe regeling op enkele punten minder ingrijpend (lees: minder beperkend voor verhuurders) te maken.

De belangrijkste wijzigingen zijn:

1. Het voorgestelde maximum van € 2 per zonnepaneel is komen te vervallen. Ook de voorgestelde tweede mogelijkheid om de vergoeding voor zonnepanelen te mogen berekenen op basis van de door de verhuurder aan de huurder geleverde elektriciteit, is geschrapt. Deze werd als onuitvoerbaar gezien.
2. In verschillende paragrafen van de regeling zijn aanvullende bepalingen waarin werd gevraagd om onderliggende facturen, komen te vervallen. Basis voor de servicekosten zijn de daadwerkelijk gemaakte kosten die tevens een redelijke vergoeding voor geleverde diensten zijn. In artikel 7:259 BW is vastgelegd dat de huurder jaarlijks van de verhuurder een afrekening ontvangt en dat de huurder recht heeft inzicht te krijgen in de achterliggende boeken en afschriften. Die uitgangspunten zijn in principe helder. Er is geen reden om in deze regeling aanvullend voor te schrijven dat er voor de verschillende servicekosten onderliggende facturen moeten zijn. Dit mede vanuit het oogpunt dat deze facturen als een hoge administratieve last worden ervaren.
3. Paragraaf 1 (Warmte en koude) is aangepast. Er is gekozen voor een opbouw gebaseerd op een onderscheid tussen vaste en variabele kosten. Met deze aanpassing is deze regeling in lijn gebracht met de benadering zoals die momenteel reeds door de praktijk wordt gevolgd in de NEN 7440, zonder overigens dat deze NEN-norm bindend wordt voorgeschreven. Ook is aangescherpt hoe moet worden omgegaan met de kosten van warmtemeter en de kosten voor het uitlezen daarvan. De voorgestelde maximum kosten van 1% voor warmtemeters is komen te vervallen.
4. In paragraaf 3 (Roerende zaken) stond eerst dat wanneer afrekening per gebruik of middels een los abonnement door de gebruiker mogelijk is, dat verplicht zou zijn en dat alleen als afrekening per gebruik niet redelijkerwijs mogelijk of gangbaar was, afrekening middels de servicekosten plaats zou vinden. Die bepaling is komen te vervallen.
5. In paragraaf 3 (Roerende zaken) is de bepaling waarin werd voorgesteld dat de verhuurder de vergoeding met facturen moet kunnen onderbouwen, achterwege gelaten. In de eerdere versie van deze regeling stond een bepaling die vroeg om het inzichtelijk maken van gemaakte kosten, middels een factuur per betreffende roerende zaak. Deze bepaling werd gezien als een onnodige verzwaring van de administratieve lasten. Voor de roerende zaken is het uitgangspunt van een redelijke vergoeding in relatie tot de daadwerkelijk gemaakte kosten niet anders dan voor alle servicekosten. De strekking van paragraaf 3 (Roerende zaken) staat het gebruik van gemiddelde kosten, als bijvoorbeeld grotere groepen huurders vergelijkbare roerende zaken in gebruik hebben, niet in de weg volgens de wetgever.
6. In paragraaf 4 (Kleine herstellingen) en paragraaf 5 (Toezicht, beveiliging en vuil) is meer nadrukkelijk gekozen voor een benadering waarbij de arbeidskosten, gebaseerd op een urenverantwoording maal een uurtarief centraal staat, aangevuld met materiaalkosten. Ook in deze paragrafen is de aanvullende eis dat dit bedrag met een factuur moet worden onderbouwd komen te vervallen.
7. In paragraaf 5 (Toezicht, beveiliging en vuil) is het voorgestelde uitgangspunt dat 70% van de kosten voor diensten in het kader van toezicht, beveiliging en vuil, via de servicekosten in rekening kunnen worden gebracht, komen te vervallen. Immers, de werkelijke kosten moeten verrekend kunnen worden. En die kunnen ook meer dan 70% zijn.
8. In paragraaf 7 (Verzekeringen en fondsvorming) is naar aanleiding van de internetconsultatie aangepast. In de conceptregeling die in internetconsultatie is gebracht werd gesteld dat de inboedelverzekering louter betrekking kan hebben op roerende zaken die in gemeenschappelijke ruimten staan. Dat is komen te vervallen. Daarmee wordt aangesloten bij de formulering in het Besluit servicekosten.

Wij gaan de nieuwe regels nader bestuderen en zullen een update plaatsen zodra meer inzicht bestaat in hoeverre deze nieuwe regels ook tot een andere beoordeling en aanpak leiden m.b.t. servicekosten in de (rechts)praktijk. Het is namelijk niet zeldzaam dat de wetgever, rechterlijke en de Huurcommissie niet helemaal op dezelfde gedachtenlijn zitten wat dit onderwerp betreft.

Voor vragen of overleg kunt u altijd contact opnemen met één van onze huurrechtspecialisten.