Leestijd: 5 min

Hoe gaat de nieuwe coalitie de 12.000 scheefhuurders met een koopwoning bestrijden?

Op 13 januari 2025 berichtte het CBP op basis van eigen onderzoek dat 11.873 huurders van een woning van een woningcorporatie ook woningeigenaar zijn. 10% van hen heeft zelfs twee of meer koopwoningen (met uitschieters naar 10 koopwoningen). Het gaat om 1 op de 194 corporatiehuurders. Het CPB heeft niet meegerekend de huurders die minder dan een jaar huurder zijn van een corporatiewoning en een koopwoning bezitten (en die koopwoning in veel gevallen dus al hadden toen zij een sociale corporatiewoning toegewezen kregen).

Maatschappelijke verontwaardiging

Deze cijfers wekten vrij algemeen maatschappelijke verontwaardiging, omdat er een groot, de laatste jaren groeiend tekort is aan betaalbare huurwoningen en woningcorporaties een maatschappelijke doelstelling hebben: de huisvesting van mensen die financieel niet in staat zijn een koopwoning te verwerven of een huurwoning op de vrije markt te betalen.

Oud nieuws

Dit fenomeen is echter niet nieuw. Vijf jaar geleden hebben journalisten van het NRC al een vergelijkbaar onderzoek gedaan, leidend tot vergelijkbare cijfers. Ook toen was er enige verontwaardiging, maar nu is die vanwege het flink gegroeide tekort aan betaalbare woonruimte veel groter.

Vijf jaar geleden waren deze berichten al aanleiding voor ons om suggesties te doen voor de aanpak van dit fenomeen. Suggesties voor aanpassing van standaard huurcontracten van woningcorporaties. Maar ook suggesties om op basis van bestaande huurcontracten dit fenomeen te bestrijden.

Aanpassing van huurcontracten

Woningcorporaties die deze huurders effectief willen aanpakken doen er verstandig aan in hun standaard huurcontracten regelingen op te nemen die zien op hun doelgroep, concreet gemaakt door vermelding van de maximale hoogte van het inkomen en het vermogen. Daarnaast is het verstandig een verbod tot het hebben van een koopwoning (met een meldingsplicht) op te nemen, eventueel gekoppeld aan een boeteclausule. Huurders die zich hieraan niet houden plegen wanprestatie wat grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Aanpak op basis van oude huurcontracten

Bestaande huurcontracten, zonder dergelijke regelingen, kunnen ook worden beëindigd: op grond van dringend eigen gebruik, bestaande in de huisvesting van een woningzoekende die, anders dan de huurder met één of meer koopwoningen, wel tot de doelgroep van de corporatie behoort. Een recent veel besproken vonnis van de Amsterdamse kantonrechter in een zaak van woningcorporatie Ymere is daarvan een mooi voorbeeld (hoewel het nog geen algemeen toepasbaar precedent lijkt te zijn).

Actie van corporaties

Behalve dat ene vonnis in de Ymere-zaak lijkt de handschoen nog niet breed door woningcorporaties te zijn opgepakt. Dat is spijtig. Hoewel het om een relatief klein deel van de corporatiewoningen gaat, moeten op dit moment alle zeilen worden bijgezet om het woningtekort op te lossen. Dit ‘zeil’ is daar onmiskenbaar een onderdeel van.

De voorzitter van Aedes beweerde onlangs dat dit fenomeen niet goed is aan te pakken omdat woningcorporaties niet mogen toetsen op het vermogen van huurders. Afgezien van de vraag of dat wel juist is, mogen corporaties in hun huurcontracten het hebben van een koopwoning zeker wel verbieden.

Maatwerk bij de aanpak in de praktijk

De Woonbond ziet dit terecht ook als een ongewenst maatschappelijk fenomeen, maar vindt dat we ons niet op dit fenomeen moeten blindstaren omdat het om relatief kleine aantallen gaat en niet alle casussen zich lenen voor bestrijding ervan, omdat er gevallen kunnen zijn waarin beëindiging van de huurovereenkomst onredelijk uitpakt.

Maar dat betekent natuurlijk niet dat bestrijding maar achterwege moet worden gelaten. Indien een corporatie besluit een scheefwoner met een huurwoning juridisch aan te pakken door aan te sturen op beëindiging van de huurovereenkomst hoeft dat niet per se te leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Want de wet biedt de huurder in gevallen waarin dat onredelijk zou uitpakken bescherming: de rechter moet een belangenafweging toepassen.

Huur(prijs) op maat

Bestrijding kan ook op een andere manier. Verhoging van de huurprijs naar bijvoorbeeld marktniveau (al dan niet in stappen) kan ook een oplossing zijn. Dat kan onder de druk van een juridische procedure tot beëindiging van de huur uitonderhandeld worden. Maar ook kan in de huurovereenkomst een tabel worden opgenomen waarin een korting op de huurprijs meebeweegt met het inkomen. Daar is ongeveer 15 jaar geleden al mee geëxperimenteerd onder leiding van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en met goedkeuring van de minister. Aan het experiment  ‘Huur-Op-Maat’ geheten, deden ongeveer 15 grotere woningcorporaties mee. Het experiment werd positief geëvalueerd, maar is daarna helaas een  stille dood gestorven.

Coalitieakkoord

De maatschappelijke verontwaardiging heeft ook zijn weg gevonden naar het coalitieakkoord. Daarin staat: ‘De financiële positie van corporaties en private verhuurders moet verbeteren om meer te kunnen bouwen. We willen de doorstroom bevorderen, daarom voeren we een jaarlijkse inkomenstoets in om te bepalen of de huurprijs nog passend is en worden afspraken met woningcorporaties gemaakt over het toepassen van passende huurgelden. Voor nieuwe instroom in de sociale huursector wordt ook een vermogenstoets ingevoerd.’

Afgewacht zal moeten worden hoe die vermogenstoets eruit gaat zien. En of ook vermogen in een koopwoning wordt meegenomen. Of beter: het enkele hebben van een koopwoning. Het is een goed begin. Het zal ertoe leiden dat corporaties bij elke nieuwe huurder deze toets zullen moeten doen. Het ligt dan voor de hand dat aanvullend in de standaard huurovereenkomst wordt vastgelegd dat ook indien tijdens de huur vermogen boven een zekere grens wordt opgebouwd of een koopwoning wordt verkregen dat gevolgen heeft voor de huurovereenkomst van de goedkope sociale huurwoning van de huurder.