Leestijd: 5 min

Hoge Raad laat huurverhogingsbeding in stand. Verhuurders kunnen opgelucht adem halen

De Hoge Raad heeft de spanning er lang ingehouden, maar vandaag kwam dan eindelijk de voor verhuurders verlossende uitspraak: huurverhogingsbedingen die bestaan uit een indexatiebeding en een opslagbeding van (maximaal) 3% zijn niet oneerlijk en dus niet in strijd met Europees recht. Wat betekent deze uitspraak voor de praktijk?

Het gaat in deze zaak om een regeling voor de jaarlijkse huurverhoging die sinds jaar en dag veel gebruikt wordt in huurcontracten voor vrije sector huurwoningen. Zoals bijvoorbeeld in het modelcontract van de ROZ. Die regeling bestaat uit twee delen: jaarlijkse verhoging van de huurprijs op basis van de CPI (inflatie) en de mogelijkheid om daarnaast een opslag van, in dit geval, maximaal 3% toe te passen. Alle rechters in ons land hebben dergelijke regelingen tot 2023 altijd ongemoeid gelaten. Totdat het kantongerecht Amsterdam in 2023 deze huurverhogingsbedingen langs de lat van een oude (1993) Europese Richtlijn (die tot doel heeft consumenten te beschermen tegen oneerlijke  algemene voorwaarden) ging leggen.

Amsterdamse rechtspraak

De Amsterdamse rechters kwamen ineens tot de conclusie dat deze regelingen oneerlijk zijn, omdat, kort gezegd, de huurder daarmee onvoldoende weet waar hij qua huurprijs aan toe is in de toekomst. Andere rechters in ons land volgden schoorvoetend of wachtten af. Dat was ongewenst, want leidend tot rechtsonzekerheid en gebrek aan rechtseenheid. Bovendien werd door deze rechtspraak nogal wat schade aangericht in de verhuurpraktijk, want het had in veel gevallen geen zin om huurachterstanden te innen. En sinds enige tijd houden de meeste rechters vonnissen over huurincasso's aan in afwachting van de Hoge Raad.

Atoombom

In de uitspraken die al wel waren gedaan hadden (Amsterdamse) rechter de in hun ogen oneerlijke huurverhogingsbedingen volledig  vernietigd, zodat de huurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst nooit bleek te zijn verhoogd. In nogal wat huurincasso-zaken kregen huurders daardoor een vordering op hun verhuurder (omdat zij in het verleden ineens te veel bleken te hebben betaald)  in plaats van andersom.  Ik heb deze rechtspraak daarom in een eerdere blog een atoombom onder verhuurpraktijk genoemd.

Prejudiciële vragen

Het kantongerecht Amsterdam overzag dit (door haarzelf veroorzaakte)  slagveld ook en besloot in januari 2024 aan de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen te stellen met als doel duidelijkheid en rechtseenheid te verkrijgen. Vervolgens was het wachten. In juli 2024 kwam een eerste lichtpunt. De plaatsvervangend Procureur-Generaal bij de Hoge Raad, Mark Wissink, concludeerde dat het huurverhogingsbeding in deze zaak niet oneerlijk is. Dat deed hij in een lijvig en overtuigend advies van meer dan 120 pagina's. De Hoge Raad is niet verplicht dat advies te volgen, zodat knellende onzekerheid boven de markt bleef zweven.

Uitspraak Hoge Raad

Op 29 november 2024 kwam de Hoge Raad met de verlossende uitspraak. Die bestaat uit de volgende elementen:

• de rechter moet huurverhogingsbedingen, zo nodig, ambtshalve toetsen aan de Europese Richtlijn.
• indien een huurverhogingsbeding bestaat uit een indexatiebeding (op basis van de CPI) plus een opslagbeding moeten beide bedingen los gezien worden van elkaar. Het maakt daarbij niet uit of beide regeling in aparte artikelen in de huurovereenkomst staan of in één artikel. De rechter dient die ook in het laatste geval los te zien van elkaar en dus apart te beoordelen.
• een indexatiebeding is per definitie niet oneerlijk, want die is slechts bedoeld om de geldontwaarding te compenseren.
• dat betekent dat, als het opslagbeding wel oneerlijk is, het indexatiebeding in beginsel ongemoeid moet worden gelaten door de rechter (maar het cumulatieve effect van beide bedingen moet wel in de beoordeling worden betrokken); hoe dat moet licht de Hoge Raad niet toe.
• een opslag van maximaal 3% is als uitgangspunt niet oneerlijk, want die is bedoeld om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
• de huurovereenkomst voor woonruimte is een overeenkomst die doorgaans langere tijd duurt, zodat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen, niet alleen in verband met geldontwaarding, maar dus ook in verband met kostenstijgingen en de waardeontwikkeling van het de woning. De huurder heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat de huurprijs betaalbaar blijft.
• een opslagbeding dat de huurprijsverhoging maximeert leidt voor de huurder tot voldoende voorzienbaarheid omtrent de hoogte van de huurprijs in de toekomst;
• ook de Nederlandse wetgeving, waarin sinds enige jaren huurprijsverhogingen in de vrije sector zijn gemaximeerd, gaat uit van indexatie plus een opslag.
• in individuele gevallen kan een opslagpercentage in verband met bijkomende omstandigheden wel oneerlijk zijn. Wanneer dat het geval is is niet duidelijk, maar de lat zal daarvoor hoog liggen.
• indien een beding wel oneerlijk is, dan moet ervan worden uitgegaan dat alle huurverhogingen in het verleden die daarop zijn gebaseerd niet geldig tot stand zijn gekomen. De huurder heeft dan dus een vordering op zijn verhuurder. Dat kan invloed hebben op de vordering tot ontruiming in een huurincasso-procedure. Hoewel de rechter de vordering van de huurder niet zelf mag verrekenen met de huurschuld, kan de huurder wel een beroep doen op verrekening.

Onduidelijkheden?

De uitspraak is voor verhuurders buitengewoon positief. De atoombom is gelukkig niet afgegaan. Maar er zijn nog wel enkele onduidelijkheden, zoals:

• in veel huurcontracten is het opslagpercentage niet 3% maar hoger. 5% komt veel voor. Met deze uitspraak is niet duidelijk is of ook hogere percentages door de beugel kunnen. De motivering van de Hoge Raad van de niet-oneerlijkheid van een opslag van 3% kan evenwel ook worden toegepast op hogere percentages, hoewel daar wel een grens aan zal zitten. Die grens is vooralsnog onduidelijk.
• nog niet helemaal duidelijk is of en wanneer de vordering van de huurder teniet gaat door verjaring.

Al met al is het een mooie uitspraak voor verhurend Nederland, dat nu opgelucht adem kan halen.