Het laatste nieuws:
7-10-2026
Leestijd: 10 min
Wetsvoorstel Passende Huurcontracten
Minister Boekholt-O'Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft van 2 juli 2026 tot en met 28 augustus 2026 het wetsvoorstel 'passende huurcontracten' ter consultatie gelegd. Volgens de minister moet het voorstel de positie van studenten, expats en arbeidsmigranten op de woningmarkt versterken.
Een belangrijke maatregel uit het geconsulteerde wetsvoorstel is de beperking van verhuur van korte duur (short stay) tot maximaal 30 nachten. Daarnaast wordt het mogelijk om arbeidsmigranten onder voorwaarden een tijdelijk huurcontract aan te bieden. De minister heeft verder aangekondigd dat ook de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten voor studenten wordt verruimd. Die maatregel stond nog niet in het geconsulteerde wetsvoorstel en zou na de consultatie daaraan worden toegevoegd.
De consultatie is inmiddels gesloten. Er zijn 122 openbare reacties binnengekomen. Hieronder zetten wij op een rij wat de plannen inhouden en wat deze voor verhuurders kunnen betekenen.
Huidige regeling
Op dit moment biedt de wet (artikel 7:232 lid 2 BW) de mogelijkheid om woonruimte te verhuren voor een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. De huurder heeft dan niet de reguliere huurbescherming die bij huur van woonruimte hoort. Deze uitzondering is bijvoorbeeld bedoeld voor vakantieverhuur.
De wet noemt geen maximale termijn. In de praktijk wordt wel eens als vuistregel gehanteerd dat een verblijf van ongeveer een jaar of langer niet snel meer als huur naar zijn aard van korte duur kan worden aangemerkt. Een harde grens is dat echter niet. Of sprake is van huur naar zijn aard van korte duur hangt steeds af van alle omstandigheden van het geval.
Volgens de minister wordt deze uitzondering ook gebruikt in situaties waarin het verblijf feitelijk niet meer als kortdurend kan worden aangemerkt en de huurder huurbescherming zou moeten hebben. Dit speelt met name bij studenten, expats en arbeidsmigranten.
Tomlow Advocaten heeft voor huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is een speciaal Model (Model K) dat via onze website besteld kan worden (https://tomlow-advocaten.nl/downloads/).
Tijdelijke verhuur aan studenten
Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten is tijdelijke verhuur per 1 juli 2024 flink aan banden gelegd. Het uitgangspunt is weer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar kan nog wel worden gebruikt voor specifiek aangewezen groepen (artikel 7:271 lid 2 BW in samenhang met het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst).
Voor studenten is die mogelijkheid op dit moment beperkt. Een tijdelijk contract kan nu slechts worden gebruikt als de student voor zijn studie tijdelijk in een andere gemeente wil wonen, of als hij uit het buitenland komt om in Nederland te studeren.
Tomlow Advocaten heeft voor de tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor specifieke doelgroepen een speciaal Model (Model B) dat via onze website besteld kan worden (https://tomlow-advocaten.nl/downloads/).
Dat betekent niet dat aan andere studenten uitsluitend voor onbepaalde tijd kan worden verhuurd. Naast de tijdelijke huurovereenkomst bestaat het campuscontract: een doelgroepcontract voor studenten (artikel 7:274d BW). De huur loopt daarbij door zolang de huurder tot de doelgroep behoort. De huurovereenkomst eindigt niet automatisch wanneer de student bijvoorbeeld afstudeert. De verhuurder moet de overeenkomst opzeggen en de woning moet vervolgens opnieuw voor een student bestemd zijn.
Wat verandert er volgens het wetsvoorstel?
Short stay maximaal 30 nachten
De belangrijkste wijziging in het geconsulteerde wetsvoorstel is dat de uitzondering voor huur naar zijn aard van korte duur wordt begrensd tot maximaal 30 nachten. Wordt een short stay-huur verlengd tot meer dan 30 nachten, dan wordt die verlenging volgens het huidige voorstel aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd.
De minister wil hiermee voorkomen dat short stay wordt gebruikt in situaties waarin iemand feitelijk voor langere tijd woont, zonder de huurbescherming die bij reguliere huur van woonruimte hoort. Een vaste termijn moet het bovendien voor gemeenten eenvoudiger maken om toezicht te houden.
Ook wordt voorkomen dat de grens eenvoudig kan worden omzeild door een huurder na 30 nachten een nieuwe overeenkomst te geven of binnen hetzelfde gebouw te verplaatsen. Opeenvolgende overeenkomsten met dezelfde huurder binnen dezelfde bouwkundige eenheid worden daarom bij elkaar opgeteld.
Wordt het voorstel ongewijzigd ingevoerd, dan kan de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW dus niet meer worden gebruikt voor bijvoorbeeld een expat of internationale student die enkele maanden in dezelfde woonruimte verblijft.
Tijdelijk huurcontract voor alle studenten
De minister wil daarnaast tijdelijke huurcontracten mogelijk maken voor alle studenten, dus ook voor studenten die niet voor hun studie naar een andere gemeente verhuizen.
Deze verruiming stond nog niet in de tekst van het wetsvoorstel die in juli ter consultatie is gelegd. Op de consultatiepagina is vermeld dat de maatregel na de internetconsultatie aan het wetsvoorstel zou worden toegevoegd.
Volgens de minister bieden tijdelijke contracten verhuurders meer flexibiliteit en verkleinen zij daarmee de kans dat woningen worden verkocht, waardoor meer huurwoningen beschikbaar zouden blijven.
Tijdelijk huurcontract voor arbeidsmigranten
Ook voor arbeidsmigranten wordt een ruimere mogelijkheid voor tijdelijke verhuur voorgesteld. Deze contractvorm zou beter aansluiten bij de vaak tijdelijke woonsituatie van deze groep. De arbeidsmigrant krijgt bij zo'n overeenkomst wel huurbescherming en huurprijsbescherming, maar de overeenkomst hoeft niet voor onbepaalde tijd te worden aangegaan.
De maximale duur bedraagt twee jaar. Aan de mogelijkheid worden bovendien kwaliteitseisen gesteld. Zo moet iedere bewoner onder meer beschikken over een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m².
Voor verhuurders van huisvesting voor arbeidsmigranten is daarom niet alleen de maximale contractduur van belang, maar ook de vraag of de aangeboden woonruimte aan de vereiste kwaliteitsnormen voldoet.
Overige wijzigingen
Het wetsvoorstel bevat daarnaast enkele andere wijzigingen. Zo wordt een nieuwe opzeggingsgrond voorgesteld voor werkgevers die tevens verhuurder zijn van woonruimte op het eigen bedrijfsperceel. Ook wordt de opzeggingsgrond voor flexwoningen met een tijdelijke omgevingsvergunning uitgebreid naar onzelfstandige woonruimte.
Overgangsrecht?
Er zijn op dit moment veel huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn en die langer lopen dan 30 nachten. Veel verhuurders vrezen dat de nieuwe regels direct voor hen gaan gelden en dat hun huidige huurders daardoor huurbescherming krijgen die zij nu niet hebben.
Die zorg is niet zonder grond. Het geconsulteerde wetsvoorstel bevat geen overgangsrecht. Wordt het voorstel ongewijzigd ingevoerd, dan gaan de nieuwe regels ook gelden voor overeenkomsten die al bestaan op het moment dat de wet in werking treedt.
Dit kan betekenen dat een lopende overeenkomst die onder het huidige recht als huur naar zijn aard van korte duur geldt, vanaf de inwerkingtreding niet meer onder die uitzondering valt als zij langer duurt dan 30 nachten. De huurder krijgt dan in beginsel reguliere huur- en huurprijsbescherming. De overeenkomst eindigt niet automatisch op de afgesproken einddatum en kan door de verhuurder alleen op een wettelijke opzeggingsgrond worden beëindigd.
Het ontbreken van overgangsrecht betekent bovendien dat verhuurders geen afzonderlijke overgangstermijn krijgen om hun lopende contracten, bedrijfsvoering, vergunningen of vastgoed op de nieuwe regels aan te passen.
Dat is een duidelijk verschil met eerdere wetgeving. Bij de invoering van de Wet vaste huurcontracten bleef het oude recht van toepassing op huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 waren gesloten (artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Ook in het wetsvoorstel hospitaverhuur, waarover wij eerder schreven, is bepaald dat de nieuwe voorschriften niet gelden voor huurovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding zijn gesloten.
Vastgoed Belang stelt voor de beperking pas in te voeren wanneer een wettelijk alternatief beschikbaar is. Wordt de maatregel toch doorgezet, dan pleit de branchevereniging voor een overgangsperiode van bijvoorbeeld een jaar, zodat verhuurders tijd krijgen om hun lopende contracten en hun verhuurmodel aan te passen. Of de minister hieraan tegemoetkomt, is nog niet bekend.
Bredere verkenning van het stelsel van huurcontracten
Naast het wetsvoorstel heeft de minister een zogeheten dilemmanotitie in consultatie gebracht over het bredere stelsel van vaste en tijdelijke huurcontracten.
De Wet vaste huurcontracten geeft huurders meer zekerheid, maar de huidige regels kunnen in de praktijk ook knellen. Met de bredere verkenning wordt onderzocht in welke situaties dat gebeurt en welke aanpassingen mogelijk zijn. Daarbij blijft het uitgangspunt dat de huurbescherming van huurders moet worden verbeterd.
Of deze bredere verkenning uiteindelijk tot meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur leidt, staat dus nog niet vast.
Kritiek vanuit de vastgoed- en huisvestingssector
Op de voorstellen is vanuit de vastgoed- en huisvestingssector kritisch gereageerd. Naast de hiervoor besproken zorgen over het ontbreken van overgangsrecht worden ook andere bezwaren naar voren gebracht.
Vastgoed Belang is positief over het voornemen om tijdelijke huurcontracten mogelijk te maken voor alle studenten, maar is kritisch over de beperking van short stay tot 30 nachten. De branchevereniging wijst erop dat de behoefte aan tijdelijke woonruimte daarmee niet verdwijnt. Internationale studenten, expats, promovendi en andere tijdelijke kenniswerkers verblijven vaak slechts voor een afgebakende periode in Nederland en zoeken daarvoor direct beschikbare, veelal gemeubileerde woonruimte.
Volgens Vastgoed Belang bestaat het risico dat een deel van dit aanbod verdwijnt als short stay nog maar 30 nachten mag duren. Deze groepen zouden daardoor vaker zijn aangewezen op de reguliere huurmarkt, waardoor de druk daarop verder kan toenemen. Als alternatief pleit de branchevereniging onder meer voor een generiek tijdelijk huurcontract voor objectief tijdelijke woonsituaties.
Vanuit de huisvesting van arbeidsmigranten worden andere bezwaren genoemd. De 30-nachtennorm kan met name knellen bij locaties die planologisch en vergunningstechnisch als logieslocatie zijn ingericht. Wanneer verblijf van meer dan 30 nachten huur van woonruimte wordt, kan het feitelijke gebruik niet meer aansluiten bij de bestaande vergunning.
Daarnaast wijst de sector op het ontbreken van een integrale uitvoerings- en impactanalyse. De zorg is dat legale huisvestingscapaciteit voor arbeidsmigranten kan verdwijnen voordat voldoende alternatief aanbod beschikbaar is. Vertegenwoordigers uit de sector vrezen dat dit leidt tot meer overbewoning, illegale huisvesting en extra druk op gemeenten.
Deze gevolgen staan niet vast, maar maken wel duidelijk dat de 30-nachtennorm niet alleen huurrechtelijke gevolgen kan hebben. Ook de beschikbaarheid van tijdelijke huisvesting en de publiekrechtelijke mogelijkheden om locaties als woonruimte te gebruiken spelen een rol.
Wat betekent dit voor verhuurders?
Het wetsvoorstel is nog niet in werking getreden en kan in het verdere wetgevingsproces nog wijzigen. Voor verhuurders verandert er op dit moment dus nog niets.
Wel is het verstandig rekening te houden met de mogelijke gevolgen:
- Verhuurders die gebruikmaken van huur naar zijn aard van korte duur moeten er rekening mee houden dat deze uitzondering bij ongewijzigde invoering wordt beperkt tot maximaal 30 nachten.
- Verhuurders met lopende short stay-overeenkomsten moeten er rekening mee houden dat de 30-nachtennorm ook gevolgen kan hebben voor bestaande contracten, omdat het geconsulteerde voorstel geen overgangsrecht bevat.
- Verhuurders aan studenten krijgen mogelijk meer ruimte om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten als de aangekondigde verruiming voor alle studenten onderdeel wordt van de uiteindelijke wet.
- Verhuurders van huisvesting aan arbeidsmigranten krijgen een mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van maximaal twee jaar, maar moeten daarbij aan de daarvoor geldende kwaliteitseisen voldoen.
Tot slot
Met het wetsvoorstel wil de minister enerzijds voorkomen dat de uitzondering voor short stay wordt gebruikt waar feitelijk sprake is van reguliere bewoning en anderzijds meer passende tijdelijke contractvormen mogelijk maken voor specifieke groepen.
Met name de harde grens van 30 nachten roept in de praktijk vragen op. Voor bepaalde groepen, zoals expats en andere tijdelijke kenniswerkers, bestaat wel een tijdelijke woonbehoefte zonder dat zij zonder meer onder een van de voorgestelde mogelijkheden voor tijdelijke huur vallen. Daarnaast bestaan vanuit de vastgoed- en huisvestingssector zorgen over het ontbreken van overgangsrecht en de gevolgen voor het bestaande aanbod.
De consultatie is afgerond, maar de voorstellen zijn nog in ontwikkeling. De verdere uitwerking en parlementaire behandeling moeten uitwijzen in welke vorm de maatregelen uiteindelijk worden ingevoerd.
Geschreven door: Annemiek (A.) Schuijt
De officiële overheidsbronnen zijn
Geschreven door:
Annemiek (A.) Schuijt - Advocaat
