Leestijd: 6 min

Consultatie wetsvoorstel hospitaverhuur

Inleiding

Minister Keijzer heeft vanaf 2 juli 2025 tot en met 26 augustus 2025 een wetsvoorstel ter consultatie gelegd, dat meer mogelijkheden moet bieden voor hospitaverhuur. De minister hoopt dat meer woningeigenaren bereid zullen zijn om een kamer (onzelfstandige woonruimte) te verhuren. Van hospitaverhuur is alleen sprake als de verhuurder ook zelf hoofdverblijf heeft in de woning.

Huidige regeling

Op dit moment biedt de wet (artikel 7:232 lid 3 BW) de mogelijkheid om een hospitahuurcontract, dat voor onbepaalde tijd is gesloten, in de eerste 9 maanden op te zeggen, zonder dat de huurder een beroep kan doen op huurbescherming. Dit is een proefperiode, waarin verhuurder en huurder kunnen beoordelen of het delen van de gemeenschappelijke voorzieningen goed gaat en of er een klik is tussen verhuurder en huurder. Na die ‘proefperiode’ van 9 maanden heeft de verhuurder het recht om de huur op te zeggen op grond van een belangenafweging (artikel 7:274 lid 1 sub f BW), maar bij die opzegging heeft de huurder wel huurbescherming en zal de rechter uiteindelijk beslissen. Een hospitaverhuurder die de woning wil verkopen (zonder de huurder) heeft net als elke verhuurder de mogelijkheid om de huur op te zeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub h BW. Ook dan beslist de rechter. Indien sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst met de hospitahuurder, die van rechtswege eindigt, dan kan deze door de verhuurder niet tussentijds worden opgezegd. Een tijdelijke huurovereenkomst is op dit moment alleen mogelijk met bepaalde categorieën woningzoekenden, zoals studenten.

Stimuleringsmaatregelen in het wetsvoorstel van minister Keijzer

De minister wil hospitaverhuur aantrekkelijker maken door een aantal maatregelen in te voeren.

Tijdelijke hospitaverhuur

Voor hospitaverhuur wordt een tijdelijke huurovereenkomst mogelijk van maximaal 5 jaar. Deze tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege aan het einde van de overeengekomen periode, mits de verhuurder/hospita tijdig een schriftelijke aanzegging stuurt aan de kamerbewoner.

Toelichting:

Het wetsvoorstel introduceert een nieuw tijdelijk huurcontract van maximaal vijf jaar, specifiek voor hospitaverhuur. Deze tijdelijke verhuur, die van rechtswege eindigt, wordt samen met de tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimten (voor maximaal 2 jaar) overgeheveld naar een nieuw artikel 7:271a BW. Het tijdelijke hospitahuurcontract eindigt wanneer de tussen partijen overeengekomen duur is verstreken, mits de verhuurder heeft voldaan aan zijn aanzeggingsplicht. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst, na het verstrijken van de overeengekomen termijn, voor onbepaalde tijd onder dezelfde voorwaarden verlengd.

Proefperiode van 9 maanden

De proefperiode van 9 maanden, waarin de verhuurder/hospita zonder opgaaf van reden de huur kan opzeggen, blijft in stand, zowel bij tijdelijke hospitaverhuur als bij verhuur voor onbepaalde tijd.

Verkorte opzegtermijn in de eerste maand

In de eerste maand van het hospitahuurcontract geldt een verkorte opzegtermijn voor de verhuurder van 1 maand. Daarna geldt de standaard opzegtermijn van 3 maanden. Deze verkorte opzegtermijn geldt zowel bij tijdelijke verhuur als bij verhuur voor onbepaalde tijd.

Toelichting:

Indien al direct blijkt dat het delen van de woning geen succes is, moet het voor de verhuurder mogelijk zijn om deze situatie op korte termijn te beëindigen. Vandaar dat in de eerste maand van de proefperiode van 9 maanden een verkorte opzegtermijn geldt van 1 maand.

Drie speciale opzeggingsgronden voor hospitaverhuur (zonder huurbescherming)

Om het gemakkelijker te maken om in bepaalde gevallen van de hospitahuurder af te komen, introduceert het wetsvoorstel 3 speciale opzeggingsgronden, die alleen gebruikt kunnen worden bij hospitaverhuur (en bij de bijzondere situatie van verhuur van een zelfstandige woning op hetzelfde perceel, zie hierna), waarbij de huurder géén huurbescherming heeft. Het gaat hier om opzegging:
a. door de verhuurder die de woning vervreemdt met het oogmerk elders zijn hoofdverblijf te hebben (vrijwillige verkoop);
b. door degene die de eigendom van de woning heeft verkregen na verkoop als bedoeld in artikel 3:268 BW, gedurende een maand na de overdracht (gedwongen executieverkoop);
c. in afwijking van artikel 7:229 lid 1 BW, door de erfgenamen van de verhuurder, gedurende acht maanden na de dag van het overlijden van de verhuurder. Wanneer de nalatenschap van de verhuurder ingevolge artikel 4:13 BW wordt verdeeld, komt de bevoegdheid van de erfgenamen, bedoeld in de vorige zin, toe aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner.

Toelichting:

Hiermee wil de minister de mogelijkheden voor de hospitaverhuurder om de woning leeg te kunnen verkopen vergroten. Indien de hospitaverhuurder zelf besluit om de woning te verkopen moet het wel echt de bedoeling zijn om elders te gaan wonen. In geval van een gedwongen (executie)verkoop kan de koper opzeggen binnen 1 maand na de eigendomsoverdracht. En als de hospitaverhuurder is overleden kunnen de erfgenamen of de echtgenoot/geregistreerde partner van de overleden verhuurder opzeggen binnen 8 maanden na het overlijden.

Speciale opzeggingsgronden gelden ook voor een zelfstandige woning op hetzelfde perceel

De hierboven genoemde speciale opzeggingsgronden gelden ook voor huurcontracten voor zelfstandige woningen, die op hetzelfde kadastrale perceel en hetzelfde adres liggen als de woning van de eigenaar/verhuurder.

Toelichting:

Alleen op dit punt wordt hospitaverhuur waarbij de kamerbewoner inwonend is bij de hospita op 1 lijn gesteld met de situatie, waarin de verhuurder een tweede zelfstandige woning op hetzelfde perceel heeft verhuurd. De minister vindt het wenselijk dat ook dan zonder huurbescherming de huur van die zelfstandige woning kan worden opgezegd, indien de verhuurder het perceel wil verkopen of indien de verhuurder komt te overlijden. Onduidelijk is wat precies moet worden verstaan onder hetzelfde adres. Is een verschillende huisnummer op hetzelfde kadastrale perceel wel toegestaan?

Geen verlengde opzegtermijn bij opzegging op grond van speciale opzeggingsgronden

Bij gebruikmaking van de speciale opzeggingsgronden geldt een opzegtermijn van drie maanden. Deze termijn wordt niet verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad (tot ten hoogste zes maanden), zoals dat bij andere opzeggingsgronden wel het geval is.

Opzegtermijn vanaf het verstrijken van de bedenktijd bij verkoop van de woning

Wanneer de huur wordt opgezegd vanwege een onderhandse verkoop van de woning door de hospitaverhuurder, dan vangt de opzegtermijn niet eerder aan dan met ingang van de dag na het eindigen van de in artikel 7:2 lid 2 BW bedoelde termijn. Deze termijn staat bekend als de wettelijke bedenktijd na het kopen van een woning.

Inkomen van hospitahuurder telt niet meer voor huurverhoging

Het inkomen van de hospitahuurder telt niet meer mee bij de vaststelling van het huishoudinkomen en de vraag of een inkomensafhankelijke (extra) huurverhoging mogelijk is.

Toelichting:

Om te voorkomen dat hospitaverhuur een negatief effect heeft voor de hospitaverhuurder, die zelf huurder is, wordt het inkomen van de onderhuurder niet meegeteld bij de vraag of een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging mogelijk is.

Overgangsrecht

Het wetsvoorstel hospitaverhuur zal voor wat betreft de nieuwe voorschriften niet gelden voor ‘oude gevallen’. Dus op huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór de datum waarop de nieuwe regeling in werking zal treden, zijn de nieuwe voorschriften niet van toepassing. De regels die al golden in het huidige recht blijven van toepassing (ook op bestaande contracten). Het feit dat bestaande regels naar een ander wetsartikel worden overgeheveld, maakt daarbij niet uit.