Leestijd: 4 min

Hof Amsterdam: huuropslagbeding van 5% is oneerlijk

Voor het eerst heeft nu ook het gerechtshof te Amsterdam in hoger beroep geoordeeld over de vraag of een huurprijswijzigingsbeding in strijd is met de Europese richtlijn ter bescherming van consumenten. Het huurprijswijzigingsbeding in de betreffende zaak bestaat uit twee onderdelen: een CPI‑indexatie en een opslagbeding van maximaal 5%. Wat oordeelde het gerechtshof in zijn uitspraak van 2 december 2025?

Uitspraak van het Gerechtshof

Het hof stelt eerst vast dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen en dat de huurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft.

Het hof acht het CPI‑indexatiebeding niet oneerlijk, omdat dit enkel de geldontwaarding compenseert en de berekeningswijze voldoende duidelijk is vermeld. De CPI‑verhogingen blijven daarom in stand. Het gerechtshof oordeelt hiermee in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2024 (waarin het ging om een opslagbeding van maximaal 3%).

Het hof vindt het 5%-opslagbeding echter oneerlijk om de volgende redenen. In de eerste plaats is het beding volgens het hof onvoldoende transparant want, hoewel de gemiddelde huurder wel het maximumpercentage ziet, kan hij niet voorzien op welke gronden en in welke mate de opslag wordt toegepast. Het hof laat in een grafiek zien dat een stijging met jaarlijks 5% ‘misschien niet zoveel lijkt’, maar op de middellange en lange termijn - bovenop de CPI-indexeringen - tot een ‘enorme stijging’ van de huurprijs leidt: de huur kan dan in 20 jaar tijd van € 1.000 naar meer dan € 4.000 stijgen in plaats van circa € 1.600 bij toepassing van alleen de CPI.

Het beding voldoet volgens het hof ook niet aan de eis dat daarin een (geldige) reden moet staan voor de toepassing van het opslagpercentage en de verhuurder heeft niet duidelijk kunnen maken dat en in welk mate hij belang heeft bij een huurstijging van meer dan het inflatiepercentage. Bovendien, als de huurder het niet eens met een huurverhoging, mag hij de huur wel opzeggen, maar in de praktijk heeft hij die mogelijkheid, gezien het tekort aan woonruimte, niet, aldus het hof.

Het hof wijst er ook nog op dat het beding afwijkt van de wettelijke regeling. Volgens de wet mag de huur jaarlijks met niet meer dan het inflatiepercentage (of de gemiddelde CAO-loonstijging) plus 1 % worden verhoogd. De huurder wordt daardoor in een minder gunstige positie gebracht en daardoor wordt het evenwicht tussen huurder en verhuurder aanzienlijk verstoord.

Het gevolg van de uitspraak is dat het opslagbeding nietig is en dat alle huurverhogingen op basis van dat beding met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huurovereenkomst moeten worden teruggedraaid. Het opslagbeding kan daardoor ook voor de toekomst niet meer worden toegepast.

Wat is nu de situatie?

Sinds de uitspraak van de Hoge Raad weten we dat een huurverhogingsbeding dat uitgaat van de CPI plus een opslag van maximaal 3% doorgaans niet oneerlijk is. We weten ook dat, indien het opslagbeding wel oneerlijk is, dat los moet worden gezien van het CPI beding dat dan wel eerlijk is. De Hoge Raad heeft niet geoordeeld over een opslagbeding van meer dan 3%. Tot nu toe wordt sinds de uitspraak van de Hoge Raad door lagere rechters, en nu dus ook door het gerechtshof Amsterdam, geoordeeld dat dergelijke percentages wel oneerlijk zijn.

Toch is het helaas niet zeker dat het oordeel van de Hoge Raad in stand blijft. De Amsterdamse kantonrechter heeft namelijk onlangs het Europese Hof van Justitie in Luxemburg verzocht om een oordeel over een huurverhogingsbeding dat uitgaat van de CPI plus een opslag van maximaal 7%. Welke vragen precies aan het Europees Hof zullen worden voorgelegd is niet nog niet bekend. Niet uitgesloten is dat de uitspraak van het Europees Hof ook gevolgen zal hebben voor opslagbedingen van minder dan 7%. De onzekere situatie die hiervan het gevolg is, gelet op de enorme financiële belangen die hiermee gemoeid zijn, ongewenst. Helaas zullen we daarmee moeten doen.