Leestijd: 6 min

Wetsvoorstel modernisering servicekosten

Het kabinet wil huurders beter beschermen tegen onterechte of te hoge servicekosten. Hoewel de huidige wetgeving al behoorlijk duidelijk is en, ook blijkens de rechtspraak, al voorziet in adequate bescherming, wil het kabinet met een nieuw wetsvoorstel misbruik voorkomen. Is dit een verbetering?

Belangrijke wijzigingen zijn de invoering van een limitatieve lijst van toegestane servicekosten in het Besluit servicekosten en expliciete vastlegging in het Burgerlijk Wetboek dat servicekosten alleen daadwerkelijke kosten mogen zijn, met een redelijke vergoeding. Daarnaast krijgt de Huurcommissie meer bevoegdheden. Zij mag straks het voorschotbedrag voor alle servicekosten toetsen, waar dit nu alleen geldt voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Deze aanpassingen moeten leiden tot meer duidelijk, tot vermindering van geschillen en tot vereenvoudiging van de handhaving.

Herziening regelgeving servicekosten: duidelijkheid en modernisering

Een van de kernpunten van het wetsvoorstel is de invoering van een limitatieve lijst van categorieën zaken en diensten die als servicekosten mogen worden doorberekend. Momenteel is deze lijst in het Besluit servicekosten niet-limitatief, wat volgens de minister vaak tot onduidelijkheid leidt. Door wijziging van artikel 7:237, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek wordt dit aangepast, zodat het voor verhuurders direct helder is welke kosten wel en niet zijn toegestaan. De lijst wordt gemoderniseerd om beter aan te sluiten bij de huidige praktijk, met behoud van enige flexibiliteit waar nodig, bijvoorbeeld bij roerende zaken. Het voorstel voor de aangepaste lijst is nog niet bekend gemaakt, zodat nog niet kan worden beoordeeld of met de nieuwe regels de doelen van de minister daadwerkelijk worden bereikt.

Hoewel de lijst een limitatief karakter krijgt, blijft het volgens de minister in sommige gevallen noodzakelijk om open normen te hanteren. Voor categorieën als roerende zaken, die moeilijk volledig op te sommen zijn, blijft ruimte bestaan voor interpretatie. Tegelijkertijd biedt de modernisering duidelijke grenzen, zodat bijvoorbeeld onroerende aanhorigheden expliciet buiten deze categorie vallen. Het lijkt er hiermee op dat in de lijst ook categorieën worden aangewezen die geen servicekosten mogen zijn. Overigens is in het huidige recht al duidelijk dat geen servicekosten in rekening mogen worden gebracht voor onroerende aanhorigheden.

Het wetsvoorstel wijzigt ook artikel 7:259, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek met als doel explicieter vast te leggen dat servicekosten uitsluitend betrekking mogen hebben op daadwerkelijk gemaakte kosten, met een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten. Maar ook dat is in de huidige regelgeving al goed geregeld zodat dit wetsvoorstel daarin niets wijzigt.

Leidraad voor de handhavende gemeente

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenten sinds kort handhavend optreden tegen verhuurders bij onjuiste toepassing van de regels rond servicekosten. Dat is een nieuwe taak van gemeenten, die ineens civielrechtelijke beoordelingen moeten doen voordat zij bestuursrechtelijke instrumenten mogen inzetten. Dat is volkomen nieuw en daarop zijn gemeenten (nog) niet voldoende toegerust. Het heeft er alle schijn van dat de nieuwe wet vooral bedoeld is als leidraad voor de handhavende gemeente.

Uitbreiding bevoegdheden Huurcommissie

Een belangrijke verandering is de uitbreiding van de toetsingsmogelijkheden van de Huurcommissie. Momenteel kan de Huurcommissie alleen het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter toetsen. Dit onderscheid wordt opgeheven, waardoor de Huurcommissie voortaan het voorschotbedrag van alle servicekosten kan beoordelen.

Naast de hiervoor genoemde wijzigingen in het juridisch kader van servicekosten, worden in dit wetsvoorstel tevens enkele verbeteringen voorgesteld die zien op de werkwijze van de Huurcommissie.

Een belangrijke aanpassing betreft de aanpak wanneer een verhuurder geen jaarafrekening opstelt, zoals vereist in artikel 7:259 BW. In plaats van deze zelf op te stellen, zal de Huurcommissie voortaan normbedragen gebruiken, vastgelegd in een ministeriële regeling. Dit bespaart tijd en geeft verhuurders een sterkere prikkel om tijdig een jaarafrekening te leveren.

Ook wordt het eenvoudiger om collectieve verzoeken in te dienen. Dit maakt het mogelijk om verzoeken met gelijkluidende klachten sneller en efficiënter te behandelen.

Gevolgen van het wetvoorstel

Wat zijn de gevolgen van het wetsvoorstel voor de verhuurders?

Duidelijkheid?

Voor verhuurders biedt de limitatieve lijst van categorieën in het Besluit servicekosten volgens de minister meer duidelijkheid over welke kosten als servicekosten mogen worden doorbelast. Dit is volgens de minister vooral nuttig voor verhuurders die werken met innovatieve woonvormen of nieuwe diensten. Of dat ook echt zo is valt nog te bezien, want de lijst is nog niet bekend gemaakt.

Minder geschillen?

Volgens de minister voorkomt deze duidelijkheid geschillen over servicekosten die buiten de lijst vallen en is dat daarom gunstig voor verhuurders, omdat zij minder vaak in juridische procedures betrokken raken Daarnaast biedt dit wetsvoorstel volgens de minister een leidraad voor verhuurders, waardoor de kans op (onbewuste) fouten wordt geminimaliseerd. Het is de vraag of dat niet al te veel wensdenken is (wellicht ook met het oog op vermindering van de werkdruk van huurcommissie, voor wie procedures over servicekosten behoren tot de meest bewerkelijke).

De aanvulling dat de in rekening gebrachte servicekosten betrekking moeten hebben op daadwerkelijk gemaakte kosten en redelijk moeten zijn voegt, zoals hiervoor al opgemerkt, niets toe aan de huidige regelgeving..

Keurslijf

Voor verhuurders met speciale woonvormen, zoals zorgwoningen of seniorencomplexen, kan de limitatieve lijst problematisch zijn. Verhuurders van seniorencomplexen bieden bijvoorbeeld extra diensten aan ouderen, die vaak wat verder gaan dan de diensten van de traditionele huismeester, met de bedoeling ondersteuning te verzorgen aan bewoners met verminderde zelfstandigheid. Als deze diensten niet meer als servicekosten kunnen worden aangemerkt, kunnen verhuurders zich gedwongen voelen om deze af te schaffen. Dit zou ten koste gaan van kwetsbare groepen zoals ouderen, die afhankelijk zijn van dergelijke ondersteuning. Door te werken met een limitatieve lijst wordt een keurslijf geïntroduceerd, dat te beperkend kan werken zonder dat dat echt de bedoeling is.

Ook luxere voorzieningen?

Verhuurders in het geliberaliseerde segment, die vaak luxere voorzieningen aanbieden zoals conciërgediensten, beveiligde parkeerplaatsen of sportschoolfaciliteiten, lopen risico. Indien deze voorzieningen niet in de limitatieve lijst worden opgenomen, kunnen de bijbehorende kosten niet langer als servicekosten worden doorbelast. Dit betekent dat verhuurders deze diensten moeten schrappen, als de investering daarin anders niet meer kan worden terugverdiend. Wij kijken daarom reikhalzend uit naar de lijst die ook nog langs het parlement moet.

Reguleringsdruk

Wat de laatste jaren vooral problematisch is, is de niet aflatende behoefde van de wetgever tot regulering van de woningmarkt. Verhuurders moeten zich steeds vaker aanpassen aan veranderingen in de regelgeving, wat administratieve lasten en onzekerheid met zich meebrengen. Voor voorzieningen die vandaag nog onder de servicekosten vallen, kan het morgen ineens anders zijn, zonder dat verhuurders voldoende tijd hebben om zich voor te bereiden. Het is bovendien maar zeer de vraag of huurders zijn geholpen met de nieuwe regelgeving, terwijl dat wel de bedoeling is.

Overgangsrecht

Het wetsvoorstel bevat enig overgangsrecht. Lopende procedures worden beslecht naar de stand van het huidige recht. De nieuwe regelgeving geldt bovendien alleen voor huurovereenkomsten die zijn aangegaan ná de inwerkingtreding daarvan. Dat kan problematisch uitpakken bij wooncomplexen, waar aan alle huurders dezelfde (gemeenschappelijke) services worden verleend, indien bepaalde services dan niet meer met nieuwe huurders mogen worden overeengekomen.

Hoe verder?

De Raad van State heeft geen opmerkingen gemaakt bij het wetsvoorstel, waardoor het nu klaar is voor behandeling door de Staten-Generaal. Het is de bedoeling dat de nieuwe regels voor servicekosten in 2025 van kracht worden. Zodra de limitatieve lijst met servicekosten beschikbaar is, zullen wij deze met u delen. Met ons commentaar uiteraard.