Leestijd: 4 min

Instinker in het nieuwe WWS: mogelijk fors plotseling puntenverlies bij kleine huurwoningen

Het op 1 juli 2024 ingevoerde nieuwe WWS bevat tal van wijzigingen ten opzichte van het oude WWS. Sommige daarvan leiden tot meer punten, maar er zijn voor verhuurders ook enkele ‘instinkers’. Eén daarvan is de overgangsregeling bij het energielabel van huurwoningen tot 40 m². Als u als verhuurder niet oplet kan het gebeuren dat een kleine woning van 25 m² met bv. energielabel C per 1 januari 2025 automatisch keldert van 32 naar punten naar 15 punten. Dat is een verschil van 17 punten oftewel € 102 huur per maand. Als dat verschil in punten er ook nog toe leidt dat een woning niet in de vrije sector kan worden verhuurd, maar in de gereguleerde sector, kan het huurprijsverschil nog veel groter zijn.

Wanneer speelt dit?

Dit speelt alleen bij woningen kleiner dan 40 m² (en met name bij woningen kleiner dan 25 m²), waarvoor in de periode 1 januari 2021 tot 1 juli 2024 een energielabel is afgegeven op basis van de toen geldende norm NTA 8800. In die norm wordt geen rekening gehouden met de hogere kosten van verduurzaming van kleinere woningen. Dat wordt in het WWS gecompenseerd door kleine woningen meer punten toe te kennen voor de energieprestatie. Het WWS bevat daarvoor aparte tabellen.

De norm NTA 8800 is in 2024 opgevolgd door de norm NTA 8800:2024. Daarin wordt wel rekening gehouden met de hogere kosten van verduurzaming van kleinere woningen. Daarom is de punten-compensatie voor kleine woningen in het WWS niet meer nodig.

Bij welke woningen kleiner dan 40 m2 speelt dit niet?.

Dit speelt niet bij kleine woningen waarvoor vóór 1 januari 2021 een energielabel is afgegeven. Voor die woningen is het energielabel namelijk op basis van een andere norm bepaald: de energie-index, die wel rekening hield met de hogere kosten van verduurzaming van kleinere woningen.

Het puntenverschil treedt met name op bij woningen kleiner dan 25 m² en wel als volgt:

• Label A**** : 4 punten minder
• Label A*** : 9 punten minder
• Label A** : 8 punten minder
• Label A* : 8 punten minder
• Label A : 8 punten minder
• Label B : 8 punten minder
• Label C : 17 punten minder
• Label D : 17 punten minder

Bij woningen kleiner dan 40 m² (maar groter dan 25 m²) treedt het puntenverschil alleen op bij label A**** (4 punten minder).

Hoe aan deze gevolgen te ontkomen?

De overgangsregeling zit nogal rigide in elkaar. Deze komt erop neer dat de specifieke tabellen voor kleine woningen per 1 januari 2025 in één klap vervallen en dat de energieprestatie wordt gebaseerd op basis van de tabellen die voor alle (andere) woningen gelden. Dat kan flink minder punten opleveren voor kleine woningen..

U kunt hieraan alleen ontkomen door nog voor 1 januari 2025 een nieuw energielabel te verkrijgen. Waarschijnlijk kan de partij die het huidige label heeft opgesteld op basis van de reeds bekende gegevens het nieuwe label afgeven.

Kritische kanttekening

Deze overgangsregeling extreem rigide, want na 1 januari 2025 kunt u niet meer ontkomen aan de gevolgen ervan, die, zoals we hebben gezien, erg groot kunnen zijn. De overgangsregeling is bovendien overbodig. Want het NTA 8800-label geeft de correcte energieprestatie van de woning weer. En met de compensatie in de tabellen voor kleine woningen is niets mis, want die vond de wetgever op goede gronden noodzakelijk.

Puntenstraf voor de verhuurder

Het nieuwe WWS is behept met wel meer voor de verhuurder nadelige en onvoldoende onderbouwde ‘instinkers’ Ik noem er nog twee:

Indien er geen WOZ-beschikking is, mag de verhuurder in plaats daarvan de WOZ-waarde aantonen op basis van een taxatierapport. Dat is in lijn met een recente uitspraak van de Hoge Raad over het oude WWS. De Hoge Raad deed dat op basis van een ‘redelijke wetstoepassing’. Maar de WOZ-punten worden in het nieuwe WWS vervolgens gebaseerd op slechts 85% van de taxatiewaarde. Daarmee wordt klok sinds dezelfde uitspraak van de Hoge Raad teruggezet. De wetgever onderbouwt deze puntenstraf voor de verhuurder niet.

Voor het tweede voorbeeld keer ik terug naar de punten voor de energieprestatie. Indien er geen energielabel is bij de aanvang de huurovereenkomst kon onder het oude WWS de energieprestatie later alsnog worden vastgesteld en werd het puntental van de woning daarop gebaseerd. Ook aan deze wetsuitleg moest de Hoge Raad recentelijk te pas komen, wederom op basis van een ‘redelijke wetstoepassing’. De wetgever heeft ook dit teruggedraaid met een rigide ‘oplossing”: geen energielabel bij aanvang van de huur betekent puntenwaardering op basis van het bouwjaar, vrijwel altijd leidend tot een lagere huurprijs. Ook deze ‘puntenstraf’ voor de verhuurder is door de wetgever niet onderbouwd.

De Wet betaalbare huur ligt al geruime tijd zwaar onder vuur vanwege de negatieve effecten ervan voor de woningmarkt, waar met name woningzoekenden de wrange vruchten van moeten plukken. De instinkers in het nieuwe WWS lijken deze effecten zelfs nog erger te maken.