Leestijd: 6 min

Huurverhogingsbeding na de prejudiciële antwoorden van de Hoge Raad

Nu de Hoge Raad op 29 november 2024 heeft bepaald dat een huurverhogingsbeding, dat bestaat uit een indexatiebeding en een opslagbeding van (maximaal) 3% niet oneerlijk is en dus niet in strijd is met Europees consumentenrecht, kan het verstandig zijn Model huurcontracten op dit punt aan te passen.

 Uitgangspunten aangepast huurverhogingsbeding

Er zijn hierbij de volgende uitgangspunten:

• Voor elk huursegment zal in de huurovereenkomst een eigen regeling moeten worden opgenomen, omdat de wettelijke regeling voor elk segment anders is.
• De maximale huurverhoging is in elk segment wettelijk gemaximeerd. Bovendien is het sinds de invoering op 1 juli 2024 van de Wet betaalbare huur verboden om in de huurovereenkomst een hoger percentage te vermelden dan wettelijk is toegestaan. Dat geldt ook voor het hoogsegment (vrije sector). De gemeente kan daarop met ingang van 1 januari 2025 handhaven door het opleggen van een boete en een last onder dwangsom. Dat betekent dat het weinig zinvol is om in de huurovereenkomst een indexatiepercentage plus een opslagpercentage te vermelden. Beter is om aan te sluiten bij de wettelijke maximering.
• Huurcontracten zijn duurcontracten en kunnen zich dus over een onvoorspelbaar langere periode uitstrekken. De wettelijke maximering van de huurverhoging in het hoogsegment is tijdelijk en eindigt op 30 april 2029. Het is dus verstandig er rekening mee te houden dat een nu afgesloten huurovereenkomst voortduurt tot na 30 april 2029 en de wet niet wordt verlengd. Dat kan door toch een opslagbeding op te nemen onder de voorwaarde dat er geen wettelijke regulering is.
• Omdat niet voorspelbaar is hoe de politiek de komende tijd zal omgaan met de regulering van het middensegment is het ook voor dit segment verstandig er rekening mee te houden dat de wettelijke maximering in de toekomst weer wordt afgeschaft.
• De verhuurder die geen enkel risico wil lopen doet er verstandig aan om in het (voorwaardelijke) opslagbeding geen hoger percentage dan 3% op te nemen.

ROZ- model van 25 juli 2024

Het laatste ROZ-model, dat dateert van voor de uitspraak van de Hoge Raad, houdt onvoldoende rekening met bovenstaande uitgangspunten. Daardoor is er het risico dat het model in de praktijk niet goed wordt gehanteerd, het beding in strijd is met de wet en de verhuurder zich blootstelt aan handhaving door de gemeente.

Modellen van Hielkema & co

Hielkema & co zal binnenkort haar Modellen aanpassen aan bovenstaande uitgangspunten en de aangepaste Modellen aanbieden aan de markt. De aanpassing komt erop neer dat in de huurverhogingsregeling voor zowel het middensegment als het hoogsegment een voorwaardelijk opslagbeding wordt opgenomen (in het betreffende artikel 5).

Voor hen die recentelijk Model(len) hebben afgenomen van Hielkema & co wordt hieronder de aangepaste tekst van het gehele artikel 5 kosteloos aangeboden, opdat zij die zelf in de Model(len) kunnen overnemen.

Aangepaste tekst artikel 5 van de Modellen van Hielkema & co

De aangepaste tekst van artikel 5 luidt als volgt:

5.         JAARLIJKSE HUURPRIJSAANPASSING

5.1       Hoogsegment huurwoning of middensegment huurwoning

In geval van een hoogsegment huurwoning als bedoeld in art. 7:247 BW (vrije sector huurwoning) of een middensegment huurwoning als bedoeld in artikel 3 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte geldt het bepaalde in artikelen 5.2 tot en met 5.4.

5.2      De huurprijs zal jaarlijks per ……………., voor het eerst per .........,  worden gewijzigd zoals is vastgelegd in artikelen 5.3 en 5.4. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen:

A) de situatie dat er wetgeving is die de jaarlijkse huurverhoging maximeert (artikel 5.3);

B) de situatie dat er geen wetgeving is die de jaarlijkse huurverhoging maximeert (artikelen 5.4).

In alle gevallen zal verhuurder aan huurder minimaal één kalendermaand voor de datum van ingang de nieuwe huurprijs schriftelijk aan huurder meedelen onder vermelding van de gehanteerde uit de huurovereenkomst voortvloeiende methodiek.

5.3       Ad A: Hoogsegment huurwoning of middensegment huurwoning: indien wetgeving van kracht is die de jaarlijkse huurverhoging maximeert

Indien in enig jaar dwingendrechtelijke wetgeving bestaat die de jaarlijkse huurverhoging maximeert wordt de huurprijs jaarlijks verhoogd met het uit die wetgeving voortvloeiende maximale percentage of bedrag.

5.4       Ad B: Hoogsegment huurwoning of middensegment huurwoning: indien geen wetgeving van kracht is die de jaarlijkse huurverhoging maximeert

Indien in enig jaar geen dwingendrechtelijke wetgeving bestaat die de jaarlijkse huurverhoging maximeert, zal de huurprijs worden aangepast op basis van twee componenten: indexatie op basis van de geldwaardig (zie hierna ad 1) plus een opslagpercentage van maximaal 3% (zie hierna ad 2):

• Indexatie op basis van de geldontwaarding

In verband met de geldontwaarding wordt de huurprijs jaarlijks gewijzigd op basis van de wijziging van de indexcijfers volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt als volgt berekend:

- indien de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt in de maand januari wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de volgende formule:

de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum (T), vermenigvuldigd met het jaarindexcijfer van het jaar gelegen twee jaar voor het jaar waarin de huurprijs wordt aangepast (T-2), gedeeld door het jaarindexcijfer van het jaar gelegen drie jaar voor het jaar waarin de huurprijs wordt aangepast (T-3);

- indien de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt na de maand januari wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de volgende formule:

de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum (T), vermenigvuldigd met het jaarindexcijfer van het jaar voorafgaand aan het jaar waarin de huurprijs wordt aangepast (T-1), gedeeld door het jaarindexcijfer van het jaar gelegen twee jaar voor het jaar waarin de huurprijs wordt aangepast (T-2).

Op de website van het CBS kan aan de hand van een rekentool de gewijzigde huurprijs worden berekend: https://www.cbs.nl/nl-nl/onze-diensten/huurverhoging-berekenen.

Indien de bekendmaking door het CBS van bedoelde indexcijfers is gestaakt, zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar objectief op de geldontwaarding gebaseerd indexcijfer worden gehanteerd.

• Opslagpercentage

Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 5.4 sub 1 (aanpassing aan de geldontwaarding) heeft verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 3%.

5.5       Laagsegment huurwoning

Indien het gehuurde een laagsegment huurwoning is, is het bepaalde in artikelen 5.1 tot en met 5.4 niet van toepassing. In dat geval zal de huurprijs jaarlijks per 1 januari worden aangepast op de in de wet bepaalde wijze (artikelen 7:252, 252a, 252b, 252c en 253 BW). Dat betekent dat de huurprijs op schriftelijk voorstel van verhuurder kan worden gewijzigd met een percentage of bedrag dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage of bedrag (waarvan de hoogte afhankelijk is van het inkomen van huurder) voor woonruimte in het laagsegment.