Leestijd: 5 min

De huurverhogingen voor woonruimte in alle segmenten in 2025

Tot 1 mei 2021 was de situatie rond de jaarlijkse huurverhoging eenvoudig. Alleen in het gereguleerde (sociale) segment waren er wettelijke regels voor de huurverhoging. Dat waren regels die de huurverhoging maximeerde en die voorschriften inhielden voor de procedure. Sinds 1 mei 2021 wordt de huurverhoging in de vrije sector wettelijk gemaximeerd. En sinds 1 juli 2024 hebben we een nieuw segment, het middensegment, waarin weer andere regels gelden. Bovendien is de terminologie veranderd: we hebben het nu over laagsegment, middensegment en hoogsegment. Het is er allemaal niet eenvoudiger op geworden. Daarom hieronder een wegwijzer die duidelijkheid verschaft over de jaarlijkse huurverhoging in de verschillende woonsegmenten.

Laagsegment (sociale huur)

In dit segment is weinig veranderd. Wat wel is aangepast is het volgende:

• Dit segment bestaat uit alle woningen tot en met 143 WWS-punten. Vroeger fluctueerde dit puntental, nu gelukkig niet meer.
• Dat puntental correspondeert sinds 1 januari 2025 met een huurprijs van € 900,07.
• Per 1 juli 2025 ( tot en met 30 juni 2026) is de maximale huurverhoging 5%. Dit percentage is op de Woontop van 11 december 2024 overeengekomen tussen woningcorporaties en overheden.
• De huurverhoging moet minimaal twee maanden tevoren worden aangezegd aan de huurder. Een huurverhoging die op 1 juli 2025 ingaat, moet dus voor 1 mei 2025 worden aangezegd. De huurder kan bezwaar maken, indien de huurprijs volgens het WWS te hoog uitvalt. Gebreken aan de woning zijn geen grond voor bezwaar tegen de huurverhoging.
• Alleen in dit segment kan de huurverhoging bij een hoger inkomen van de huurder hoger uitvallen (de inkomensafhankelijke huurverhoging): afhankelijk van het inkomen maximaal € 50 dan wel € 100 per maand
• Is de geldende huurprijs op 30 juni heel laag (minder dan € 350), dan kan de huur per 1 juli 2025 verhoogd worden met maximaal € 25 per maand.
• Hou er rekening mee dat de maximale huurprijzen per 1 juli 2025 worden verhoogd met 2,3%. Dat betekent dat, indien een woning op 30 juni 2025 al op de maximale huurprijs voor die woning zit, de huur met niet meer dan 2,3% kan worden verhoogd.

Middensegment

• Dit segment betreft alle huurwoningen vanaf 144 WWS-punten tot en met 186 WWS-punten.
• Dat segment begint bij de laagsegmentgrens (per 1 januari 2025 € 900,07) en eindigt bij de hoogsegmentgrens (per 1 januari 2025 € 1.184,82).
• In dit segment wordt voor vanaf 1 juli 2024 gesloten huurovereenkomsten de jaarlijkse huurverhoging gemaximeerd tot de gemiddelde cao-loonstijging (periode december tot en met november) + 1%. Sinds 1 januari 2025 is dat 7,7%.
• De wettelijke regels voor de jaarlijkse huurverhoging in het laagsegment gelden niet voor het middensegment. Dat betekent:
  • dat de jaarlijkse huurverhoging contractueel dient te worden vastgelegd: in de huurovereenkomst moet dus een huurverhogingsbeding worden opgenomen. Indien vergeten is in de huurovereenkomst een huurverhogingsbeding op te nemen kan de huur niet worden verhoogd.
  • dat de huurverhoging niet tevoren aan de huurder behoeft te worden aangezegd, tenzij in de huurovereenkomst staat dat dat wel moet. Het is overigens wel verstandig om de huurverhoging tevoren aan te zeggen.
  • Tomlow Advocaten heeft in haar recent geactualiseerde Model huurovereenkomsten een deugdelijk huurverhogingsbeding opgenomen.
• Hou er rekening mee dat de huurprijs na huurverhoging niet mag uitstijgen boven de voor de woning geldende maximale huurprijs volgens de wettelijke tabel. Dat kan betekenen dat de huurverhoging lager uitvalt dan het maximum van 7,7%.
• Voor dit segment geldt geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Hoogsegment (geliberaliseerde of vrije sector)

• Dit segment betreft alle huurwoningen vanaf 187 WWS-punten, sinds corresponderend met een huurprijs van € 1.184,82 per maand.
• In dit segment geldt de Wet Nijboer en wordt de maximale huurverhoging jaarlijks door de minister vastgesteld op basis van de inflatie of de gemiddelde CAO-loonstijging (de laagste van de twee) (periode december tot en met november) + 1 %. Het maximale percentage voor het gehele jaar 2025 is 4,1%. De Wet Nijboer is een tijdelijke wet die geldt tot 1 mei 2029.
• De wettelijke regels voor de jaarlijkse huurverhoging in het laagsegment gelden niet voor het hoogsegment. Dat betekent:
  • dat de jaarlijkse huurverhoging contractueel dient te worden vastgelegd: in de huurovereenkomst moet dus een huurverhogingsbeding worden opgenomen. Indien vergeten is in de huurovereenkomst een huurverhogingsbeding op te nemen kan de huur niet worden verhoogd.
  • dat de huurverhoging niet tevoren aan de huurder behoeft te worden aangezegd, tenzij in de huurovereenkomst staat dat dat wel moet. Het is overigens wel verstandig om de huurverhoging tevoren aan te zeggen.
  • Tomlow Advocaten heeft in haar recent geactualiseerde Model huurovereenkomsten een deugdelijk huurverhogingsbeding opgenomen.
• Voor dit segment geldt (dus) geen inkomensafhankelijke huurverhoging.

Spoedwetsvoorstel: bevriezing van de huren per 1 juli 2025?

In februari heeft GroenLinks-PvdA een spoedwetsvoorstel ingediend. GroenLinks-PvdA wil de huurverhoging in de alle segmenten bevriezen. De Raad van State heeft negatief geadviseerd over dit voorstel. In de week van 14 april 2025 wordt het wetsvoorstel behandeld in de Tweede Kamer. Daarna gaat het naar de Eerste Kamer. Het is nog onduidelijk of er een politieke meerderheid voor is. Behalve dat het natuurlijk prettig is voor de huurders in ons land als de huren dit jaar niet mogen worden verhoogd, zijn er wat ons betreft geen goede reden om de huren te bevriezen. Niet alleen omdat pas vorig jaar de wijze waarop de huurverhogingspercentages elk jaar worden bepaald  met een grote Kamermeerderheid is vastgesteld. Maar ook en vooral omdat de wettelijk gemaximeerde huurverhoging is gekoppeld aan de gemiddeld CAO-loonstijgingen en recent onderzoek van het NIBUD heeft uitgewezen dat de huurquote voor de meeste huishoudens is gedaald.

De officiële overheidsbron van deze materie is de Circulaire voor het huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2025 tot en met 30 juni 2026 (MG 2025-01)