Leestijd: 5 min

Hoe het huurrecht de verduurzaming in de weg blijft zitten

Een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam is belangrijk voor verhuurders van woningen met een WKO-installatie. De uitspraak maakt duidelijk dat het juridisch niet eenvoudig is om de kosten van een WKO-installatie buiten de huurprijs te houden door de installatie onder te brengen bij een externe energiepartij.

De kantonrechter komt tot een opvallend oordeel: de WKO-installatie levert wél WWS-punten voor de verwarming op, maar de verhuurder mag de kapitaals- en onderhoudskosten van die installatie niet via een externe energiepartij bij de huurder in rekening laten brengen.

De situatie

De zaak ging over een appartement in een moderne woontoren met 276 woningen. De woontoren was voorzien van een gemeenschappelijke WKO-installatie voor verwarming, warm tapwater en koeling.

De woning is een vrijesectorwoning want heeft volgens de Huurcommissie 188 WWS-punten. De huurder betaalde een kale huur boven de liberalisatiegrens. In de 188 punten waren inbegrepen acht punten voor de verwarming en koeling. In de huurovereenkomst stond uitdrukkelijk dat de WKO-installatie geen onderdeel uitmaakt van de woning en niet is inbegrepen in de woningwaardering en de huurprijs.

De WKO-installatie was niet eigendom van de verhuurder, maar via een opstalecht van Vaanster, een externe energiepartij. De huurder moest naast de huurovereenkomst een afzonderlijk contract met Vaanster sluiten voor de levering van warmte, koude en warm tapwater. Vaanster rekende de kosten daarvan af op basis van het Warmtewet-tarief.

De eerste vraag: hoort de WKO bij de woning?

De huurder stelde in de eerste plaats dat de acht WWS-punten voor verwarming en koeling ten onrechte waren toegekend. Volgens hem stond immers in het huurcontract dat de WKO geen onderdeel van het gehuurde was.

De kantonrechter gaat daar niet in mee.

Volgens de rechter moet niet alleen worden gekeken naar wat partijen in het huurcontract hebben opgeschreven. Van belang is ook de feitelijke en bouwkundige situatie. De woontoren was vanaf de bouw specifiek afgestemd op de aanwezigheid van de WKO-installatie. De installatie was bedoeld om de woningen van warmte en koude te voorzien en was fysiek met de woningen verbonden. De verwarming en koeling in de woning konden bovendien niet functioneren zonder de afleverset en de overige onderdelen van de WKO-installatie. Daarom behoort de WKO volgens de kantonrechter naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de woning. De WKO is daarmee een zogenaamde onroerende aanhorigheid van de woning en maakt voor het huurrecht onderdeel uit van het gehuurde. Dat de WKO eigendom was van Vaanster en dat daarvoor een opstalrecht was gevestigd, maakt volgens de rechter voor de huurder geen verschil. De acht WWS-punten voor de verwarming en koeling blijven dus staan. De woning bleef daarmee op 188 punten staan en de huurder kreeg geen gelijk met zijn verzoek om de kale huur te verlagen.

Voor verhuurders is dit een gunstig onderdeel van de uitspraak, omdat daardoor de door de huurder gevorderde huurverlaging werd geblokkeerd. Maar daarmee was de kous nog niet af. Want er moest ook nog een tweede door de huurder opgeworpen vraag worden beantwoord: betaalde de huurder dubbel voor de vaste kosten van de WKO en moest de verhuurder die kosten aan hem vergoeden?

Dubbele betaling voor de vaste kosten van de WKO?

De huurder betaalde aan Vaanster niet alleen voor het daadwerkelijke energieverbruik. Hij betaalde ook vaste bedragen voor warmte en koude en voor de afleverset. Het ging om de kapitaals- en onderhoudskosten van de WKO-installatie. Die zitten namelijk standaard in het Warmtewet-tarief dat elk jaar door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) wordt vastgesteld.

Daar zit volgens de kantonrechter het probleem.

Omdat de WKO onderdeel is van het gehuurde, moeten de kapitaals- en onderhoudskosten volgens de rechter geacht worden ook al in de kale huur te zijn inbegrepen. Maar omdat de huurder deze kosten via het Warmtewet-tarief ook aan Vaanster betaalde, betaalt de huurder volgens de kantonrechter twee keer voor dezelfde voorziening en dat is één keer te veel. De verhuurder werd daarom veroordeeld om de vaste kosten aan de huurder terug te betalen. Dat ging in deze zaak om € 1.045,89 (voor één jaar).

Niet alle rechters oordelen zo

Interessant is dat de rechtbank Amsterdam hiermee uitdrukkelijk afwijkt van een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 10 september 2024. Dat hof kwam tot een geheel andere benadering in een volledig vergelijkbare casus. Ook het gerechtshof oordeelt dat de WKO-installatie een onderdeel (onroerende aanhorigheid) van de gehuurde woning is en dat het opstalrecht van de WKO van de energiepartij in die zaak (Eteck) dat niet anders maakt. Maar omdat de huurder met de verhuurder een huurovereenkomst heeft en met Eteck een warmteleveringsovereenkomst is het Eteck en niet de verhuurder die de warmte levert en afrekent met de huurder. Dat betekent dat in de kale huurprijs de kosten van instandhouding en onderhoud van de WKO-installatie niet zijn inbegrepen. De verhuurder brengt deze kosten dus niet bij de huurder in rekening, zodat van dubbele betaling geen sprake is.

Oorzaak en gevolgen

Dat rechters verschillende oordelen komt doordat bij het ontwerp van de in 2014 in werking getreden Warmtewet geen rekening is gehouden met het reeds bestaande huurrecht. Daardoor sluiten deze regelgevingen niet op elkaar aan. De Amsterdamse kantonrechter heeft dat wel gezien, maar verwijst naar de wetgever om dit probleem op te lossen. De wetgever zit echter al jaren stil.

Het gevolg is dat deze rechtspraak de verduurzaming in de weg zit, want als de investering voor moderne energiezuinige verwarmingsinstallaties als een WKO niet kan worden terugverdient, zullen verhuurders op de rem trappen.

Is hiermee het laatste woord gezegd?

Waarschijnlijk niet. Het is wachten op ofwel een verstandige uitspraak van de Hoge Raad ofwel deugdelijk ingrijpen door de wetgever. Beide zijn helaas niet in zicht.