Leestijd: 6 min

Het besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten en de corporatiepraktijk

Het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (vastgesteld op 5 juni 2024, in werking getreden op 1 juli 2024) is gebaseerd op artikel 7:271 lid 2 BW jo. Wet vaste huurcontracten en wijst groepen aan, aan wie tijdelijk verhuurd kan worden. De hoofdregel is namelijk dat tijdelijke huurovereenkomsten niet zijn toegestaan. Het Besluit wijst de categorieën aan waarvoor een uitzondering geldt: (buitenlandse) studenten die vanuit hun woonplaats in een andere woonplaats een kamer gaan huren, bewoners die in verband met bijvoorbeeld een renovatie naar een wisselwoning moeten, bewoners in een crisis situatie afkomstig uit maatschappelijke opvang die snel onderdak nodig hebben enz., (voor de overige vijf groepen, zie het Besluit Staatsblad 2024, 152 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen ).
Overlastveroorzakers vallen onder categorie d van artikel 1 van het Besluit: huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat.

Het gaat specifiek om huurders:

• van wie met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract is beëindigd, omdat de huurder bijvoorbeeld ernstige overlast heeft veroorzaakt;
• aan wie de verhuurder desondanks een nieuwe kans biedt om te huren, doorgaans gecombineerd met begeleiding of afspraken over gedrag.

In de corporatiepraktijk wordt een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan met een maximumduur van twee jaar (vaak) gecombineerd met een woonbegeleidingsovereenkomst. Als de huurder in de bepaalde tijd onverhoopt weer overlast veroorzaakt kan de huurovereenkomst beëindigd worden.

De uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 14 april 2026 (ECLI:NL:RBNHO:2026:3990 Rechtspraak.nl - Zoeken in uitspraken ) drukt  de corporatiepraktijk met de neus op de feiten.

De feiten

Een huurster had eerder overlast veroorzaakt bij woningcorporatie Parteon. Parteon en de huurster troffen een minnelijke regeling. De huurovereenkomst werd beëindigd. Vervolgens sloot de eisende partij (gemeente) in het kort geding als huurder van Parteon en (onder)verhuurder van de huurster een tweede kanshuurovereenkomst voor de bepaalde tijd van een jaar met de huurster. Als de huurster na de overeengekomen bepaalde tijd had laten zien dat zij een goed huurster was, zou de huurovereenkomst worden “omgeklapt”; de gemeente die de woning huurt en onderverhuurt aan de huurster “valt” er tussenuit en de huurster gaat de woning direct van Parteon huren. In de praktijk wordt deze constructie een “omklapcontract” genoemd. In de praktijk huurt meestal een zorginstelling de woning van de woningcorporatie en de zorginstelling sluit een tijdelijke tweede kanshuurovereenkomst met de huurder. In deze zaak is de gemeente de huurder van Parteon en (onder) verhuurder van huurster.

Bij het verstrijken van de bepaalde tijd van 1 jaar vorderde de gemeente ontruiming in kort geding omdat de huurster niet wilde vertrekken zij beriep zich op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter wees de ontruimingsvordering van de gemeente af op drie (zelfstandige) gronden.

Drie afwijzingsgronden

1. Identiteit van de verhuurster

De kantonrechter stelt voorop dat het Besluit — als uitzondering op de wettelijke huurbescherming — strikt dient te worden uitgelegd. De tweede-kans-constructie veronderstelt naar het oordeel van de kantonrechter een voortgezette rechtsverhouding tussen dezelfde verhuurster en dezelfde huurder. Nu de eerdere huurovereenkomst met Parteon was gesloten en de nieuwe overeenkomst met de gemeente ontbreekt die continuïteit. Er bestaat voor de gemeente geen voorgeschiedenis met deze huurder en evenmin een zelfstandig risico op herhaalde overlast voor de verhuurder.

Opmerking: De eis van dezelfde verhuurder bij een tweede kanshuurovereenkomst frustreert de “omklapovereenkomsten” zoals die worden gesloten in de corporatiepraktijk.

2. Beëindiging via schikking versus rechterlijke tussenkomst

De nota van toelichting bij het Besluit stelt dat de tweede-kans-huurovereenkomst is bedoeld voor huurders van wie met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract wegens ernstige overlast is beëindigd, en subsidiair geldt het geval waarin een huurder vrijwillig heeft ingestemd met beëindiging omdat het zeer waarschijnlijk was dat een ontruimingsvordering zou worden toegewezen.

De eerdere huurovereenkomst met Parteon was echter beëindigd via een schikking tussen Parteon en huurster. De huurster stelde dat zij onder druk had ingestemd. De kantonrechter oordeelt dat in kort geding onvoldoende is komen vast te staan dat de huurster de schikking heeft aanvaard vanwege de verwachte uitkomst van een bodemprocedure, mede omdat gemeente dit punt onvoldoende heeft gesteld.

Opmerking: Een schikking levert per definitie geen rechterlijke vaststelling op van de ernst van de overlast of de kans van slagen van een ontruimingsvordering. De verhuurder die schikt, handelt vanuit pragmatische overwegingen. Uit de uitspraak blijkt dat als partijen een juridische procedure willen voorkomen en een schikking wordt bereikt op basis waarvan een tweede kans huurovereenkomst wordt gesloten, op basis van deze kort geding uitspraak een beschrijving van de omstandigheden en een uitgebreide documentatie waaronder deze schikking wordt getroffen van groot belang zijn.

3. Onderhuurovereenkomst als grondslag

De kantonrechter overweegt dat het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst is geschreven voor de situatie van een reguliere huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder. In de omklapconstructie is feitelijk sprake van een onderhuurovereenkomst )Parteon-gemeente-huurster). Een onderhuurovereenkomst valt als zodanig volgens de kantonrechter buiten het toepassingsbereik van het Besluit, omdat de wet voor onderhuur een eigen specifiek regime kent (artikel 7:269 BW).

Opmerking: De gehele operatie — gericht op het bieden van een tweede kans aan de huurster buiten de woningcorporatie — resulteert erin dat de huurster na afloop van de bepaalde tijd in een reguliere huurverhouding met de corporatie is komen te staan (Parteon had de huur met de gemeente beëindigd waardoor de huurder op grond van artikel 7:269 BW huurder is geworden van Parteon). De wetgever heeft bij de introductie van de tweede-kans-constructie klaarblijkelijk geen rekening gehouden met deze samenloop van rechtsgevolgen. Opmerking verdient nog wel dat Parteon nog mogelijkheden heeft om als voortzetter van de onderhuur tussen de gemeente en huurrster de huurovereenkomst met huurster zou kunnen beëindigen in het kader van 7:269 BW.

Conclusie

Corporatiemedewerkers die betrokken zijn bij het opzetten van tweede-kansconstructies, dienen de volgende punten in acht te nemen:

Verhuurderidentiteit — De corporatie die de tweede-kans-huurovereenkomst sluit, moet ook de verhuurder zijn geweest bij wie de overlast speelde. Interorganisationele constructies bieden onder het huidige recht geen bescherming.

Grondslag voor beëindiging —Bij een schikking is het essentieel dat in de vaststellingsovereenkomst uitdrukkelijk wordt vastgelegd: de aard en ernst van de overlast, de stand van een gerechtelijke procedure op het moment van schikken, en de reden waarom de huurder akkoord ging met beëindiging. Zonder die vastlegging is de grondslag voor toepassing van het Besluit onzeker.

Contractsvorm — Volgens de voorzieningenrechter in deze zaak kwalificeert uitsluitend een reguliere huurovereenkomst voor het Besluit. Een onderhuurovereenkomst valt volgens de voorzieningenrechter buiten het toepassingsbereik en brengt bovendien het risico van automatische voortzetting ex artikel 7:269 BW met zich.

Voor vragen kunt u altijd bij ons terecht.