Leestijd: 6 min

Kabinet wil scheefhuur tegengaan

Minister Elanor Boekholt-O'Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft op 18 september 2026 de Kamerbrief over de kabinetsaanpak van scheefhuren laten vaststellen door de ministerraad. De brief wordt op 21 september naar de Tweede Kamer gestuurd. Aanleiding is tweeledig: tijdens de begrotingsbehandeling in januari is aan de Kamer een brief toegezegd met beleidsopties tegen scheefhuur, en in het regeerakkoord is de invoering van twee maatregelen tegen scheefhuur aangekondigd. De minister schetst in de brief op hoofdlijnen hoe zij deze maatregelen wil uitwerken, met als doel het wetsvoorstel begin 2027 in consultatie te brengen. Wat houden de maatregelen in en gaan ze scheefhuur daadwerkelijk terugdringen?

Wat is scheefhuur?

Bij (goedkope) scheefhuur is het inkomen van de huurder niet (meer) passend bij de huurprijs van de sociale huurwoning die hij of zij bewoont. De huurder betaalt dan een huurprijs die niet in verhouding staat tot zijn (hogere) inkomen, terwijl de woning bedoeld is voor een huishouden met een lager inkomen dat aangewezen is op sociale huur. Uit cijfers van 2024 blijkt dat ongeveer 8 procent van de huurders in een sociale huurwoning, zijnde 177.000 huishoudens, een hoger inkomen had zodat zij in aanmerking kwamen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat is een aanzienlijke groep, en dus ook een aanzienlijke hoeveelheid sociale huurwoningen die niet beschikbaar zijn voor huishoudens die daar wel op aangewezen zijn.

Twee hoofdmaatregelen uit het regeerakkoord

Het kabinet werkt twee maatregelen uit die al in het regeerakkoord waren aangekondigd:

1) Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (IAH). Het voornemen is om woningcorporaties te verplichten deze maatregel toe te passen, met ruimte voor uitzonderingen in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Concreet betekent dit dat huurders met een hoger inkomen elk jaar, afhankelijk van hun inkomen, een huurverhoging van 50 of 100 euro per maand krijgen, totdat de huurprijs de maximale huurprijs bereikt die bij de woning past op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurders betalen zo uiteindelijk altijd een prijs die aansluit bij de kwaliteit van de woning, maar niet meer dan dat: de WWS-grens blijft het maximum. Voor woningcorporaties levert dit instrument bovendien extra investeringsruimte op, wat gezien de aanhoudende druk op de nieuwbouwopgave geen overbodige luxe is.

Saillant detail is dat in het coalitieakkoord van december 2021 van het kabinet Rutte IV stond dat het mogelijk zal worden gemaakt dat de huurprijs van scheefwoners wordt opgetrokken naar de markthuurwaarde van de woning. Maar minister Hugo de Jonge, die dat moest uitvoeren, heeft daar nooit met een woord over gerept.

2) Vermogenstoets bij toewijzing van sociale huurwoningen. Er zijn ook huurders met een inkomen dat wél past bij de sociale huur, maar die daarnaast over vermogen of een eigen woning beschikken. De minister wil een vermogenstoets invoeren voor die huurders. Het is de bedoeling dat bij een middelhoog vermogen de woning tegen een hogere huurprijs wordt toegewezen, en dat bij een hoog vermogen helemaal geen sociale huurwoning wordt toegewezen. Zo moet worden voorkomen dat sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens die, gelet op hun vermogenspositie, niet zijn aangewezen op deze schaarse voorraad.

Twee onderzochte opties, op verzoek van de Kamer

Naast deze twee hoofdmaatregelen heeft de minister, op verzoek van de Kamer, twee aanvullende opties onderzocht:

Vermogensafhankelijke huurverhoging (VAH). Hier is verkend of, in aanvulling op de vermogenstoets bij toewijzing, ook jaarlijks bij zittende huurders kan worden getoetst of hun vermogen aanleiding geeft tot een hogere huurverhoging van 50 of 100 euro per maand. Dit zou de vermogenstoets dus niet beperken tot het toewijzingsmoment, maar structureel maken gedurende de huurperiode.

Sociale huurders met eigenwoningbezit. De minister gaat met de sector in gesprek over een toets op eigenwoningbezit bij toewijzing. Daarbij moet aandacht worden besteed aan tijdelijke situaties van woningbezit en voor de uitvoeringslasten die dit voor corporaties meebrengt. Voor zittende huurders met een eigen woning blijft de minister de jurisprudentie volgen, en zij onderzoekt de mogelijkheden voor corporaties om toegang te krijgen tot gegevens over woningbezit via het Kadaster. Eerder schreven wij al dat huurders met eigen woningbezit dat zij zelf verhuren ook zonder wetswijziging zijn ‘aan te pakken’ en dat dat verder kan gaan dan de rechtspraak daarover tot nu toe. Dat artikel leest u hier: https://tomlow-advocaten.nl/hoe-gaat-de-nieuwe-coalitie-de-12-000-scheefhuurders-met-een-koopwoning-bestrijden/.

Waarom nu en waarom via deze route?

Opvallend is dat de kabinetsaanpak scheefhuren niet op zichzelf staat. Vanwege de mogelijke effecten van deze maatregelen op de investeringscapaciteit van woningcorporaties maken zij ook onderdeel uit van het maatregelenpakket van de Taskforce versnelling woningbouw (TVW). Het actieplan van de TVW en de kabinetsaanpak scheefhuren zijn op 21 september 2026 gelijktijdig naar de Tweede Kamer gestuurd.

Die koppeling is begrijpelijk. De extra huurinkomsten die de IAH en de vermogenstoets kunnen opleveren, kunnen de investeringsruimte van woningcorporaties vergroten. Die investeringsruimte is op haar beurt relevant voor de bouwopgave waarop de TVW zich richt.

Wat gaan deze maatregelen betekenen voor de praktijk?

Voor woningcorporaties betekent de verplichte IAH een jaarlijkse uitvoeringsopgave: zij moeten inkomens van huurders toetsen en, waar nodig, de huur stapsgewijs verhogen tot het WWS-maximum. De ruimte voor uitzonderingen in wijken met leefbaarheidsproblematiek is daarbij een belangrijk aandachtspunt bij de verdere uitwerking, want de precieze afbakening van die uitzonderingsgrond zal bepalend zijn voor hoeveel huishoudens daadwerkelijk worden uitgezonderd.

Voor de vermogenstoets bij toewijzing (VAH) geldt dat corporaties toegang moeten krijgen tot betrouwbare vermogensgegevens en dat de grens tussen "middelhoog" en "hoog" vermogen nog moet worden ingevuld. Dat is geen gemakkelijke opgave: vermogen is minder eenvoudig objectief vast te stellen dan inkomen en de uitvoeringslasten voor corporaties zijn een expliciet aandachtspunt, zoals ook blijkt uit de wens van de minister om hierover eerst met de sector in gesprek te gaan voordat een toets op eigenwoningbezit wordt vormgegeven.

Gaat dit scheefhuur daadwerkelijk terugdringen?

De combinatie van IAH en vermogenstoets pakt in elk geval de twee meest voor de hand liggende vormen van scheefhuur aan: te hoog inkomen en te veel vermogen ten opzichte van de sociale huurprijs. Met 177.000 huishoudens die in 2024 al in aanmerking zouden zijn gekomen voor de IAH, is de potentiële impact aanzienlijk. Of de maatregelen ook daadwerkelijk tot een substantiële doorstroming leiden, hangt echter af van de uitwerkingsdetails die nu nog ontbreken: de precieze inkomens- en vermogensgrenzen, de omvang van de leefbaarheidsuitzondering bij de IAH en de vraag hoe streng de toets op eigenwoningbezit bij zittende huurders uiteindelijk wordt vormgegeven binnen de grenzen van de bestaande jurisprudentie.

Met het voornemen om het wetsvoorstel begin 2027 in consultatie te brengen, krijgen corporaties, huurdersorganisaties en andere belanghebbenden ruimschoots de kans om op die uitwerkingsdetails te reageren. Die consultatieronde zal moeten uitwijzen of de balans die de minister zoekt - sociale huurwoningen die beschikbaar blijven voor wie ze bedoeld zijn, zonder onredelijke inbreuk op de positie van zittende huurders - ook in de praktijk wordt gevonden.