Leestijd: 7 min

Woningcorporatie kan huurovereenkomst van een huurder met een koopwoning opzeggen wegens dringend eigen gebruik

Op 27 maart 2025 heeft de kantonrechter Amsterdam een belangrijk vonnis gewezen. In een geschil tussen Ymere en een huurder die een sociale huurwoning huurt, terwijl hij eigenaar is van twee koopwoningen, heeft de rechter besloten dat de huurder de woning van Ymere moet verlaten. Een opzegging van Ymere op grond van ‘dringend eigen gebruik’ dient volgens de rechter te leiden tot een einde van de huurovereenkomst per 1 september 2025.

Wat was er aan de hand?

In oktober 2014 is een sociale huurwoning verhuurd aan deze huurder. Die toewijzing was op dat moment terecht. De huurder had nog geen koopwoning(en) en zijn inkomen was destijds niet te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. In 2016 en 2021 koopt de huurder twee woningen, die hij is gaan verhuren. Een derde woning, die door deze huurder wordt aangekocht, wordt na enkele maanden doorverkocht. De huurder is niet open over de feiten. Hij stelt dat er geen schriftelijke huurovereenkomsten zijn met de bewoners van de koopwoningen. Op de adressen van de koopwoningen is (bijna) niemand ingeschreven in het bevolkingsregister. De huur zou cash worden betaald. Ook is de huurder vaag over de duur van de huurovereenkomsten, die hij heeft gesloten met de bewoners van de koopwoningen. Het zou gaan om arbeidsmigranten.
De huurder betaalt zelf voor de sociale huurwoning van Ymere een huurprijs van € 495 per maand. De huurprijs die de huurder ontvangt voor zijn koopwoningen varieert van € 1200 tot € 2500 per maand. Op de beide koopwoningen rust een zware hypotheek. In juni 2024 heeft Ymere de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik.

Ymere is van mening dat deze huurder niet langer behoort tot de doelgroep van de toegelaten instellingen. Als woningcorporatie heeft Ymere de verplichting om op een rechtvaardige manier sociale huurwoningen toe te wijzen aan personen, die vanwege een laag inkomen of andere omstandigheden zelf niet in passende woonruimte kunnen voorzien.

Eigen gebruik

De kantonrechter oordeelt allereerst dat het gebruik van de woning door Ymere, om deze woning aan een andere woningzoekende toe te kunnen wijzen, kan worden aangemerkt als eigen gebruik door Ymere. Uit vaste rechtspraak volgt immers dat met ‘eigen gebruik’ niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf wordt bedoeld, maar ook het gebruik door iemand anders als daarmee de statutaire doelstelling van de verhuurder wordt gediend. De wet kent een aantal voorbeelden van doelgroepen, waarbij een opzegging wegens dringend eigen gebruik mogelijk is, omdat de woning is bestemd voor iemand uit deze doelgroep (zoals gehandicapten, ouderen, jongeren en studenten). De kantonrechter wijst op het feit dat dit geen limitatieve opsomming is en dat ook een opzegging ten behoeve van de doelgroep "mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning" wegens dringend eigen gebruik mogelijk is.

De huurder behoort volgens de kantonrechter niet langer tot de doelgroep van de toegelaten instellingen. Dat is niet het gevolg van een eventuele stijging van zijn inkomen en evenmin van het feit dat hij over vermogen beschikt (in de vorm van woningen). De huurder behoort niet meer tot de doelgroep, omdat hij beschikt over twee koopwoningen en de rechter van mening is dat de huurder een van deze koopwoningen zou kunnen betrekken. De rechter benadrukt dat het dus niet gaat om een inkomens-of vermogenstoets en dat ook de eventuele overwaarde van de koopwoningen niet relevant is. De huurder wordt echter wel geacht zelf in woonruimte te kunnen voorzien.

Dringend eigen gebruik/belangenafweging

Omdat de gemiddelde wachttijd in Amsterdam 13 jaar is, is de rechter van oordeel dat aan de zijde van Ymere een zwaarwegend belang aanwezig is om over deze woning te kunnen beschikken.
De huurder verweert zich met de stelling dat Ymere meer nieuwe sociale huurwoningen moet bouwen. De rechter wijst echter op het feit dat dit het probleem niet kan oplossen: ook al zou Ymere meer woningen bouwen, dan doet dat niet af aan het feit dat het verhuren van een woning aan deze huurder, die nog twee koopwoningen heeft, buiten haar doelstellingen valt. Huurder verweert zich tevens met de stelling dat hij een van zijn huurders op straat zal moeten zetten, waardoor het probleem wordt verschoven. Gelet op de huurprijs voor de koopwoningen is de rechter echter van mening dat de bewoners van de koopwoningen niet behoren tot de doelgroep van de toegelaten instellingen. Althans, door het gebrek aan informatie van de zijde van de huurder kan dit niet worden vastgesteld. Bovendien zijn de huurders nog niet aan de beurt voor een sociale huurwoning.

Andere passende woonruimte

De rechter vindt dat de huurder kan beschikken over andere passende woonruimte. Hij zou in een van zijn koopwoningen kunnen gaan wonen. Ook hier wreekt zich het feit dat de huurder weinig informatie heeft willen verstrekken. De kantonrechter stelt dat niet kan worden vastgesteld of de koopwoning voor onbepaalde tijd is verhuurd. Als dat wel het geval is, dan zal de huurder van Ymere in zijn rol als verhuurder van zijn koopwoningen zelf een beroep moeten doen op dringend eigen gebruik tegenover zijn huurders. Mede om die reden stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn op 1 september 2025. De rechter gaat ook voorbij aan de stelling van de huurder dat de koopwoningen te duur zouden zijn. Omdat de huurder weinig tot geen informatie heeft verstrekt, concludeert de rechter dat de lasten van de koopwoning passend zouden kunnen zijn voor de huurder. Al met al is de rechter van mening dat de belangen aan de zijde van Ymere zwaarder wegen dan de belangen aan de zijde van de huurder. Vandaar dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en de huurder de woning zal moeten verlaten.

Conclusie

Dit vonnis is belangrijk voor de praktijk, aangezien er behoorlijk veel huurders van sociale huurwoningen zouden zijn, die tevens eigenaar zijn van een koopwoning. Voor de toegelaten instellingen zou dit aanleiding kunnen zijn om een en ander te onderzoeken om na te gaan of er ook in andere gevallen een opzegging wegens dringend eigen gebruik dient plaats te vinden.

In een eerdere blog van ons kantoor attendeerden wij al op deze mogelijkheid om de huurovereenkomst in dit soort situaties op te zeggen vanwege dringend eigen gebruik.

Tot slot: Handboek Woonruimteverdeling van gemeente Amsterdam

Opmerkelijk is nog dat in het vonnis wordt verwezen naar artikel 2.2 van het Handboek Woonruimteverdeling van de gemeente Amsterdam. Uit dat handboek blijkt dat een sociale huurwoning ook kan worden toegewezen aan een woningzoekende met een koopwoning, maar dan moet het wel de bedoeling zijn dat die koopwoning wordt verkocht. De huurder krijgt dan 6 maanden de tijd om de woning te verkopen. Bij aanvang van het huurcontract zou aanvullend een huuropzegging getekend moeten worden door de huurder voor het geval dat het niet lukt om de woning binnen 6 maanden te verkopen. Tevens zou in de huurovereenkomst een ontbindende voorwaarde worden opgenomen: indien blijkt dat na 6 maanden na de huuringangsdatum de woning nog niet is verkocht dan zal de verhuurder de huuropzegging in behandeling nemen en moet de huurwoning leeg worden opgeleverd.

Dit artikel 2.2 van het handboek roept vraagtekens op. Allereerst is de vraag wat de rechtskracht is van dit handboek, waarin een toelichting wordt gegeven op het systeem van woonruimteverdeling in de gemeente Amsterdam.

Voor de bestuursrechtelijke kant van de woonruimteverdeling zijn de algemeen verbindende voorschriften van de Huisvestingswet, de Huisvestingsverordening Amsterdam en de Woningwet van belang. Civielrechtelijk gaat het om de vraag hoeveel contractsvrijheid een toegelaten instelling heeft. In beginsel zal de toegelaten instelling de woning moeten toewijzen aan degene die als eerste in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Alleen in bijzondere gevallen zal de toegelaten instelling de vrijheid hebben om geen huurovereenkomst te sluiten met de eerste kandidaat.
Een opzegging die moet worden getekend bij het aangaan van de huurovereenkomst is -gelet op artikel 7:271 lid 10 BW- niet geldig. Een dergelijke opzegging op voorhand is immers in strijd met de huurbescherming die aan de huurder van woonruimte toekomt. Artikel 2.2 van het handboek kan dan ook ter discussie worden gesteld.