Leestijd: 7 min

Wijziging btw-behandeling van servicekosten bij de verhuur van vastgoed

Op 1 januari 2025 zijn de btw-voorschriften over door de verhuurder van woningen en bedrijfsruimte aan de huurder verleende service veranderd. Deze wijziging kan gevolgen hebben voor lopende en nieuwe huurcontracten.

Situatie voor 1 januari 2025

Onder het voor 1 januari 2025 geldende regime werd onderscheid gemaakt tussen woningen en commercieel vastgoed. Servicekosten bij de verhuur van woningen waren als uitgangspunt vrijgesteld van btw. De verhuurder behoefde dus geen btw over de door hem aan de huurder verleende prestatie in rekening te brengen.

Bij de verhuur van commercieel vastgoed lag dat anders en moest in beginsel wel btw in rekening worden gebracht aan de huurder (9% of 21%) als het gaat om een zelfstandige met btw-belaste prestatie.

Situatie per 1 januari 2025

Om te bepalen of de nieuwe regels gevolgen hebben voor huurcontracten moet als volgt onderscheid worden gemaakt:

• Is de levering van de service door de verhuurder een zelfstandige apart van de huur te onderscheiden prestatie van de verhuurder jegens de huurder? Dan is er sprake van btw-heffing. Dat is het geval als de huurder zelf de leverancier van de service kan kiezen en/of hij zelf kan bepalen in welke mate hij de service wil afnemen. Volgens de staatssecretaris van financiën is er bij nutsvoorzieningen sprake van een zelfstandige prestatie en dus van een met btw belaste dienst, indien de huurder vrij is zijn verbruik van de nutsvoorziening te bepalen. Een individuele meter en facturatie op basis van het werkelijke verbruik vormen hierbij een belangrijke aanwijzing volgens de staatssecretaris. De staatssecretaris geeft de volgende voorbeelden van met BTW belaste service:

‘Als een verhuurder van woningen ook warmte en koude levert (bijvoorbeeld door middel van een WKO) aan de huurders, is de levering van warmte en koude een van de verhuur te onderscheiden prestatie in het volgende geval. De huurder bepaalt zijn eigen verbruik van warmte en koude. Dat verbruik kan worden vastgesteld doordat in elke woning een individuele meter aanwezig is en wordt met elke huurder apart afgerekend op basis van het werkelijk gebruik door de huurder. Daar doet niet aan af het feit dat de verhuurder aan de huurder de verplichting oplegt om warmte en koude bij hem af te nemen en dat de huurovereenkomst en de overeenkomst tot levering van warmte en koude in zoverre uitsluitend tezamen kunnen bestaan.’

En:

‘(…) schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, worden geacht van de verhuur te onderscheiden prestaties te vormen als elke huurder afzonderlijk of de huurders gezamenlijk de dienstverrichter kunnen kiezen en deze op de factuur als afzonderlijke post is vermeld.’

• Is de levering van de service door de verhuurder een bijkomende prestatie in het kader van de verhuur? In dat geval volgen de servicekosten het btw-regime van de verhuur: is de huurprijs belast met btw, dan zijn de servicekosten ook belast met btw. En andersom.

Welke servicekosten betreft het?

De staatssecretaris geeft de volgende voorbeelden van servicekosten die in de praktijk waarschijnlijk met BTW zijn belast:

• De levering van gas, water, elektriciteit, warmte en koude;
• Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes;
• De werkzaamheden van een huismeester;
• Het uitvoeren van reparaties;
• Huisvuilverwijdering;
• Het ter beschikking stellen van elektronische apparatuur (zoals een alarmsysteem);
• Een glasverzekering.

Praktijksituaties

Volgens fiscalisten zal de wijziging van de Btw-regels vooral gevolgen hebben in de volgende situaties:

• Woonruimte: de levering van nutsvoorzieningen die voor 2025 vrijgesteld was van btw en sinds 2025 btw-plichtig is:  indien de huurder zelf kan beslissen in welke mate hij de nutsvoorziening afneemt. Dat zal in de meeste situaties het geval zijn.
• Bedrijfsruimte:  de levering van nutsvoorzieningen die voor 2025 btw-plichtig was en sinds 2025 van btw is vrijgesteld: indien de huurder het verbruik afrekent op basis van een vaste all-in-fee, zonder dat wordt gefactureerd op basis van het werkelijk verbruik.
• Bedrijfsruimte: service die voor 2025 vrijgesteld was van btw en sinds 2025 btw-plichtig is geworden: indien de huurder zelf kan beslissen wie de leverancier van de service is en dus niet is gebonden aan de keuze van de verhuurder.

Inventarisatie gevolgen van deze regelgeving voor huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte

Indien partijen bij een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wensen te inventariseren of de wijziging van deze regelgeving gevolgen voor hun huurrelatie heeft geldt het volgende.

1. Eerst zal moeten worden vastgesteld of services zijn overeengekomen. Het spreekt voor zich dat indien geen services zijn overeengekomen deze regelgeving geen gevolgen heeft.
2. Indien wel services zijn overeengekomen, zal per servicepost moeten worden nagegaan of één van onderstaande categorieën aan de orde is:

a) Wanneer servicekosten gebaseerd zijn op individueel verbruik en afzonderlijk worden afgerekend, worden deze beschouwd als zelfstandige btw-belaste prestaties. Dit geldt bijvoorbeeld voor nutsvoorzieningen zoals gas, elektriciteit en water, mits er individuele meters zijn geïnstalleerd en de facturatie op basis van werkelijk verbruik plaatsvindt. Meest voorkomende voorbeeld: nutsvoorzieningen die op basis van een individuele meter worden afgerekend.

b) Als de huurder(s) van een gebouw individueel of gezamenlijk de mogelijkheid hebben om een dienstverlener te kiezen voor een bepaalde service, worden deze service gezien als zelfstandige, btw-belaste prestatie. In de praktijk is het meestal de verhuurder die dit bij de totstandkoming van de huurovereenkomst bepaalt en daarin ook vastlegt of de huurprijs met btw is belast. Dergelijke servicekosten volgen dan het btw-regime van de huurprijs. Veel voorkomende voorbeelden: de kosten van schoonmaak van algemene ruimten en de kosten van beveiliging.

c) Servicekosten die het btw-regime van de huur volgen: services die niet gebaseerd zijn op werkelijk gebruik en waarbij huurders geen invloed hebben op de keuze van de dienstverlener worden in het algemeen beschouwd als bijkomende services en volgen het btw-regime van de huur. Dit betekent dat als de huurprijs in de huurovereenkomst vrijgesteld is van btw, de betreffende servicekosten dat ook zijn, en omgekeerd.

Indien een verhuurder als gevolg van deze regelgeving services, die voorheen niet met BTW waren belast, nu met BTW wenst te belasten, zich op het standpunt stellend dat hij niet anders kan omdat de regelgeving hem daartoe dwingt, geldt het volgende.

Indien de huurder door hem aan de verhuurder te betalen BTW niet kan verrekenen  met door hem aan derden in rekening te brengen BTW, leidt dit standpunt van de verhuurder tot een verzwaring van de financiële last van de huurder. De huurder zal dat wensen te voorkomen en kan zich daartoe mogelijk beroepen op hetgeen is overeengekomen in de huurovereenkomst.

1. Indien in de huurovereenkomst staat dat de servicekosten “inclusief alle belastingen en heffingen” in rekening worden gebracht, dan kan de huurder zich mogelijk beroepen op het feit dat een plotselinge btw-heffing niet tot extra kosten mag leiden.
2. Indien in de huurovereenkomst staat dat de huurprijs en servicekosten “exclusief btw” zijn, dan heeft de verhuurder hoogstwaarschijnlijk het recht om de btw door te berekenen.

Dit dient per huurovereenkomst en (mogelijk) per servicepost te worden vastgesteld.

• In de veel gebruikte ROZ-modellen voor bedrijfsruimte (retail en kantoorruimte) is rekening gehouden met de situatie dat door toedoen van de huurder de verhuurder aan de huurder geen btw meer in rekening kan brengen over de huurprijs en de verhuurder als gevolg daarvan schade lijdt doordat er geen met zijn eigen btw-afdracht verrekenbare btw meer is. In dat geval is de huurder een vooraf in deze modellen vast te leggen vergoeding verschuldigd.

In de ROZ-modellen is daarbij echter geen rekening gehouden met servicekosten die het regime van de huur volgen (als bedoeld onder 2c hiervoor). Het ROZ-model geeft met andere woorden geen regeling voor de situatie dat wel met btw belaste huur is overeengekomen, de servicekosten belast zijn met btw en de verhuurder geen btw over de servicekosten meer in rekening mag brengen. Er is in het ROZ model in het geheel geen regeling voor de situatie dat, door welke oorzaak dan ook, over de servicekosten geen btw meer verschuldigd is terwijl dat wel is overeengekomen. Dus ook niet voor de situatie dat een wetswijziging daarvan de oorzaak is. Dat betekent dat, indien de verhuurder daardoor schade lijdt, de modellen daarvoor geen oplossing bieden en het waarschijnlijk lastig zal zijn die schade op de huurder te verhalen.