Verblijf in een ingerichte logeerwoning is geen verhuizing en staat daarmee in de weg aan de verhuiskostenvergoeding
De Hoge Raad heeft vandaag een prejudiciële beslissing gegeven op de vragen die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stelde over de verhuiskostenvergoeding. Het hof Arnhem-Leeuwarden stelde bij arrest van 9 september 2021 ECLI:NL:GHARL:2021:8488 de volgende vragen:
- Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
- Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
- Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
- En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
- Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
- Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
Samen met en met behulp van Philip Fruytier trad ik bij de Hoge Raad op namens de verhuurder. Wij hebben daartoe schriftelijke opmerkingen ingediend en gereageerd op de conclusie van P-G Valk.
In zijn conclusie van 24 december 2021 ECLI:NL:PHR:2021:1245 kwam P-G Valk tot de conclusie dat een verblijf in een ingerichte logeerwoning wel een verhuizing betrof en daarmee (onder omstandigheden) aanspraak gaf op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW.
De Hoge Raad heeft in afwijking van de conclusie van P-G Valk beslist in zijn prejudiciële beslissing ECLI:NL:HR:2022:493:
3.3.3 In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (zie hierna in 3.3.4), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.
Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten (zie hiervoor in 3.2.1).
Een verblijf in een ingerichte logeerwoning is dus geen verhuizing. Als een huurder toch kosten maakt bij het verblijf in of de verplaatsing naar een ingerichte logeerwoning, dan kan hij daar op grond van de gebrekenregeling en dus artikel 7:208 BW onder omstandigheden aanspraak op maken.
Goed nieuws voor verhuurder, waaronder met name woningcorporaties die voor een grote verduurzamingsoperatie staan. Een andere beslissing zou die operatie nog vele malen kostbaarder en moeilijker uitvoerbaar maken, terwijl die al kostbaar en ingewikkeld genoeg is.
Vragen over renovatie of verhuiskostenvergoeding? Neem gerust contact met mij op.
