Leestijd: 6 min

Rechtspraak na Acantus – deel 3

De Hoge Raad heeft in 2022 met het Acantusarrest voor nogal wat verwarring gezorgd. Niet omdat de Hoge Raad de onderliggende casus verkeerd beoordeelde, maar omdat de Hoge Raad het begrip onroerende aanhorigheid vrij absoluut definieerde. Daardoor leek het voor verhuurders niet mogelijk om de exploitatie van een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie in een woningcomplex over te laten aan daarin gespecialiseerde bedrijven die de warmtekosten met de huurders afrekenen op basis van de Warmtewet. Maar de rechtspraktijk begint in te zien dat de praktijk veelkleurig is en dat het in veel gevallen wel mogelijk is de exploitatie uit te besteden. Zo ook in de Utrechtse zaak die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 10 september 2024 heeft beoordeeld.

De Utrechtse casus

In een duurzaam nieuwbouwcomplex uit 2021 worden de huurwoningen verwarmd (en gekoeld en van warm water voorzien) door middel van een WKO-installatie. De particuliere verhuurder van de woningen (vrije sector) heeft de WKO-installatie via een opstalrecht aan het energiebedrijf Eteck overgedragen. In de huurovereenkomst staat dat de huurders een warmteleveringsovereenkomst moeten sluiten met Eteck. Eteck exploiteert de WKO-installatie voor eigen rekening en risico, zorgt (dus) voor de instandhouding en het onderhoud ervan en rekent de warmtekosten met de huurders af op basis van de Warmtewet.

De huurders beroepen zich op het Acantusarrest. Zij stellen dat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is en dus onderdeel is van de door hen van de verhuurder gehuurde woning. Zij stellen vervolgens dat zij dubbel betalen voor de kosten van instandhouding en onderhoud van de WKO-installatie. Want, zo stellen zij, die kosten zitten in de aan de verhuurder te betalen kale huurprijs én in de aan Eteck te betalen warmtekosten omdat deze kosten ook zitten in het wettelijk gereguleerde Warmtewettarief. De huurders eisen daarom van de verhuurder terugbetaling van het dubbele betaalde gedeelde.

Uitspraak kantonrechter

Bij de kantonrechter vinden de huurders gehoor. Deze oordeelt dat de casus identiek is aan die in het Acantusarrest. De WKO-installatie is dus een onderdeel (onroerende aanhorigheid) van de gehuurde woning en het opstalrecht van Eteck maakt dat niet anders. De huurders betalen de kosten van instandhouding van onderhoud van de WKO-installatie dubbel: zowel aan de verhuurder als aan Eteck. De verhuurder moet het dubbele deel terugbetalen en de huur voor de toekomst verlagen (met ruim € 77 per maand).

Hoger beroep

Het gerechtshof oordeelt geheel anders en wijst de vorderingen van de huurders af. Hoewel ook het hof oordeelt dat de WKO-installatie een onderdeel (onroerende aanhorigheid) van de gehuurde woning is en dat het opstalrecht dat niet anders maakt. Maar omdat de huurders met de verhuurder een huurovereenkomst hebben en met Eteck een warmteleveringsovereenkomst is het Eteck en niet de verhuurder die de warmte levert en afrekent met de huurders. Dat betekent dat in de kale huurprijs de kosten van instandhouding en onderhoud van de WKO-installatie niet zijn inbegrepen. De verhuurder brengt deze kosten dus niet bij de huurders in rekening, zodat van dubbele betaling geen sprake is.

Het hof overweegt dat de casus juist verschuilt van het Acantusarrest, omdat daarin de verhuurder ook de leverancier van de warmte was en dus een dubbele rol had. In dat geval is de Warmtewet niet van toepassing, maar het huurrecht

Voor Eteck gelden weliswaar de (beschermende) regels van het huurrecht niet, maar wel die van de Warmtewet. Die wet beschermt de huurders door middel van wettelijk gemaximeerde tarieven.

Het hof overweegt dat de verhuurder ook een redelijk grond had om Eteck in te schakelen, omdat Eteck gespecialiseerd is in de exploitatie van installaties die duurzame energie leveren. Daarom is van een intentie van de verhuurder om het huurrecht te omzeilen niet gebleken. Het hof memoreert ook dat de verhuurder de huurders bij aanvang van de huurovereenkomst, onder meer door middel van een brochure,  duidelijk heeft geïnformeerd over de gekozen constructie, de keuze voor Eteck en dat Eteck de kosten van instandhouding en onderhoud van de WKO-installatie bij de huurders in rekening brengt.

Wat leert het arrest van het hof ons?

Het hof heeft terecht vastgesteld dat de casus essentieel anders is dan die in het Acantusarrest en dat dat arrest daarop dus niet zomaar kan worden toegepast. Niettemin is nog niet zeker dat de Hoge Raad identiek zou oordelen in een casus als deze. Maar doordat het hof zijn uitspraak overtuigend heeft gemotiveerd, lijkt hiermee voldoende duidelijk te zijn geworden dat het voor een verhuurder van een woningcomplex mogelijk is de warmtelevering via een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie uit te besteden aan een voor eigen rekening en risico opererende gespecialiseerd bedrijf dat de kosten van de warmtelevering bij de huurders in rekening brengt op basis van de Warmtewet. Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de verwarmingsinstallatie via een opstalrecht eigendom is van dat bedrijf (maar die zal dat waarschijnlijk meestal wel als eis stellen). Het is dus bijvoorbeeld ook mogelijk om de verwarmingsinstallatie aan het bedrijf te verhuren.

In de Utrechtse casus ging het om een moderne duurzame WKO-installatie. Minder duidelijk is of deze constructie ook mogelijk is bij bijvoorbeeld een traditionele gemeenschappelijke gasgestookte cv-installatie. Maar de wijze waarop het hof zijn uitspraak heeft onderbouwd past ook op dergelijke traditionele installaties.

De Utrechtse casus ging over een vrije sector (geliberaliseerde) huurwoning. De huurprijs is dan niet gereguleerd. Bij sociale huur (en middenhuur) is de huurrijs wel gereguleerd en kent het WWS punten toe aan de verwarming en koeling van de woning. Indien ervan uit moet worden gegaan dat daarin de kosten van instandhouding en onderhoud van de verwarmingsinstallatie zijn verdisconteerd (wat niet per se duidelijk is), lijkt het voor de verhuurder raadzaam om niet de maximale huur op basis van het WWS te vragen.

De lessen voor de praktijk zijn de volgende:

• Wees door middel van goed informatiemateriaal duidelijk over de gekozen constructie bij aanvang van de huurovereenkomst;
• Leg die constructie ook vast in de considerans van de huurovereenkomst;
• Leg in de huurovereenkomst vast dat de huurder voor de warmtelevering een warmteleveringsovereenkomst moet sluiten met een daarin gespecialiseerd bedrijf;
• Leg in de huurovereenkomst vast dat dat bedrijf voor eigen rekening en risico opereert en de kosten van instandhouding en onderhoud van de verwarmingsinstallatie via de door de overheid (ACM) gemaximeerde tarieven van de Warmtewet in rekening brengt bij de huurder;
• Leg in de huurovereenkomst vast dat in de kale huur geen component zit voor de kosten van instandhouding en onderhoud van de verwarmingsinstallatie;
• Vraag bij de gereguleerde huursegmenten niet de maximale huur op basis van het WWS;
• Desgewenst: leg in de huurovereenkomst vast dat de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie geen deel uitmaakt van het gehuurde. Dit kan door de rechter worden genegeerd, indien deze desondanks oordeelt dat de verwarmingsinstallatie een onroerende aanhorigheid is. Maar volgens de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden maakt dat niet uit.