Leestijd: 6 min

Overgangsrecht Wet betaalbare huur

Met ingang van 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (Wbh) in werking getreden. Deze wet brengt wijzigingen in een aantal bestaande wetten, zoals het Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Voor wat betreft de wijzigingen in de Wgv kent de wet een afwijkende datum van inwerkingtreding. Dat deel van de wet is in werking getreden per 1 januari 2025 in plaats van 1 juli 2024. De Wbh kent bovendien enkele ingewikkelde overgangsbepalingen, die een antwoord moeten geven op de vraag welke huurovereenkomsten wel en niet onder de nieuwe regels vallen.

Wijzigingen in het BW

Door een wijziging van artikel 7:247 BW worden meer huurprijsbeschermende bepalingen van het BW van toepassing verklaard op geliberaliseerde woonruimten. Bovendien brengt de Wbh een belangrijke wijziging in de segmenten in de woonruimtevoorraad. Daar waar voorheen een tweedeling gold (sociale huurwoningen versus geliberaliseerde huurwoningen) geldt voortaan een driedeling:
a.            laagsegment (tot en met 143 punten)
b.            middenhuur (van 144 tot en met 186 punten)
c.            geliberaliseerde sector (187 punten en meer)

Artikel 208e Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek

De hoofdregel luidt dat de gewijzigde bepalingen in het BW niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 juli 2024. Volgens de tekst van deze overgangsbepaling gaat het om de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten en dus niet om de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Uitzondering: uitgestelde werking (1 jaar na inwerkingtreding)

Er geldt echter een uitzondering op deze hoofdregel: het gewijzigde artikel 7:247 BW is per 1 juli 2025 van toepassing op huurovereenkomsten, die zijn gesloten vóór 1 juli 2024 en die betrekking hebben op een zelfstandige woonruimte met een maximaal redelijke huurprijs die lager is dan de huurtoeslaggrens (€ 879,66 in 2024). Het gaat dus niet om de overeengekomen huurprijs, maar om de huurprijs die op grond van het woningwaarderingssysteem (puntenstelsel) maximaal redelijk is.

Overgangsrecht in de Wgv

De nieuwe artikelen in de Wgv zijn zoals gezegd per 1 januari 2025 in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen zijn de uitbreiding van de informatieplicht van de verhuurder en de invoering van een algemeen geldend verbod om een te hoge huurprijs(verhoging) te bedingen. Ook de Wgv kent de nodige overgangsrechtelijke bepalingen.

Verplichting om huurder te informeren over puntenaantal en maximaal redelijke huurprijs

Door een wijziging van artikel 2 Wgv is de verhuurder vanaf 1 januari 2025 verplicht om een huurder schriftelijk te informeren over het puntenaantal van de woning en de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs. Hoewel dit niet blijkt uit de tekst van de wet is het de bedoeling geweest om de verhuurder te verplichten deze informatie te verstrekken voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst.

In artikel 23 lid 7 Wgv is voor wat betreft het overgangsrecht bepaald dat deze informatieplicht uitsluitend geldt voor huurovereenkomsten, die zijn afgesloten ‘na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur’. Hoewel verwezen wordt naar het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (1 juli 2024), lijkt de wetgever hier het oog te hebben op de verlate inwerkingtreding van de wijzigingen in de Wgv per 1 januari 2025. Het kan immers niet zo zijn dat de overgangsrechtelijke bepalingen leiden tot een eerdere datum van inwerkingtreding. Dit betekent dat de extra informatieverplichting alleen geldt voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2025 zijn gesloten. Wanneer deze verplichting niet wordt nageleefd kan de verhuurder daarop worden aangesproken in het kader van de Wgv, maar het tast de geldigheid van de huurovereenkomst niet aan.

Dwingende norm om maximaal redelijke huurprijs in acht te nemen

Met de invoering van het nieuwe artikel 2a Wgv geldt vanaf 1 januari 2025 een algemene dwingende norm voor alle verhuurders om zich te houden aan de maximaal redelijke huurprijs en de maximaal redelijke huurprijsverhogingen. Die verplichting geldt zowel voor zelfstandige woonruimten als voor onzelfstandige woonruimten. Het is dus verboden om een huurovereenkomst te sluiten met een te hoge huurprijs of om een te hoge huurverhoging aan te zeggen.

Indien in strijd met dit verbod een te hoge huurprijs is bedongen, betekent dat niet dat de huurovereenkomst ongeldig is. Wel kan de gemeente op grond van de Wgv bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen nemen jegens de verhuurder: last onder dwangsom en/of bestuurlijke boete.

Overgangsrecht

In een nieuw artikel 23a Wgv zijn overgangsrechtelijke regels opgenomen met betrekking tot artikel 2a Wgv.

Directe werking

Ook hier luidt de hoofdregel van het eerste lid dat het nieuwe artikel 2a Wgv niet van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn afgesloten vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (1 juli 2024), maar moet hier gelezen worden vóór 1 januari 2025.

In het tweede lid is bepaald dat, in tegenstelling tot het eerste lid, het verbod wel direct komt te gelden voor woningen die qua punten en feitelijke huurprijs onder de sociale huurgrens (liberalisatiegrens) zitten. Voor deze woningen gold reeds vóór 1 juli 2024 dat de huurder naar de Huurcommissie kan om een lagere huurprijs af te dwingen (huurverlagingsverzoek zonder terugwerkende kracht). Derhalve gaat het verbod voor deze huurovereenkomsten direct in, dat wil zeggen per 1 januari 2025.

Uitgestelde werking

In het derde lid is bepaald dat, in tegenstelling tot het eerste lid, de wijzigingen na een jaar komen te gelden voor woningen die qua punten gereguleerd zouden moeten zijn maar een feitelijke huurprijs hebben boven de sociale huurgrens (liberalisatiegrens). Er zijn huurcontracten die qua puntentelling in het gereguleerde segment vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd met een hoger huurbedrag, omdat de huurder door het aangaan van het contract heeft ingestemd met de huur én niet in de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de aanvangshuur heeft laten toetsen. Voor deze situatie is het wenselijk om in lopende huurcontracten in te grijpen en niet te wachten tot wisseling van huurder. Voor deze huurcontracten geldt dat deze na een overgangstermijn van één jaar na inwerkingtreding van het wetsvoorstel onder de werking van het verbod komen te vallen. Omdat art. 2a Wgv in werking is getreden per 1 januari 2025, gaat deze uitgestelde werking in per 1 januari 2026.

Samenvatting en voorbeelden

De nieuwe bepalingen in het BW gelden:

• Per 1 juli 2024 voor huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024.
• Per 1 juli 2025 voor huurcontracten die zijn afgesloten vóór 1 juli 2024 en die betrekking hebben op een zelfstandige woonruimte waarvoor op grond van het puntenstelsel een maximaal redelijke huurprijs geldt, die lager is dan de huurtoeslaggrens in 2024 (€ 879,66).

De informatieplicht voorafgaande aan het sluiten van het huurcontract over punten en maximaal redelijke huurprijs (art. 2 Wgv) geldt uitsluitend voor huurovereenkomsten die zijn gesloten op of na 1 januari 2025.

Het verbod om een te hoge huurprijs of een te hoge huurverhoging te bedingen (art. 2a Wgv) geldt:

• Per 1 januari 2025 voor huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 januari 2025.
• Per 1 januari 2025 voor huurcontracten die zijn afgesloten vóór 1 januari 2025 en die betrekking hebben op zelfstandige woonruimten met:

1. een puntenaantal dat leidt tot een maximaal redelijke huurprijs die lager is dan € 879,66, en
2. een feitelijk overeengekomen huurprijs die lager is dan € 879,66.

• Per 1 januari 2026 voor huurcontracten die zijn afgesloten vóór 1 januari 2025 en die betrekking hebben op een zelfstandige woonruimte met:

1. een puntenaantal dat leidt tot een maximaal redelijke huurprijs die lager is dan € 879,66, en
2. een feitelijk overeengekomen huurprijs die gelijk is aan of hoger dan € 879,66.

Vragen over de Wet betaalbare huur? Neem dan gerust contact met mij op.