Zonnepanelen: roerend of onroerend?

Steeds meer huurwoningen worden voorzien van zonnepanelen. Zijn deze panelen roerende zaken of zijn het onroerende bestanddelen van de woning? Het antwoord op die vraag is van belang voor partijen, want een verhuurder mag alleen een extra vergoeding vragen via de servicekosten, als de panelen als roerende zaken zijn aan te merken.

Roerende zaken / Besluit servicekosten

Wanneer de zonnepanelen als roerende zaken kunnen worden gezien, dan is het mogelijk om een extra betaling overeen te komen onder de noemer ‘servicekosten’. Dat blijkt ook uit het Besluit servicekosten, waarin als voorbeelden van vergoedingen voor zaken en diensten, die in ieder geval aangemerkt worden als servicekosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zijn genoemd:
De krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken in het
woonruimtegedeelte van het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten, waaronder in elk geval:
a. roerende apparatuur voor het verwarmen van water;
b. roerende keukenapparatuur;
c. roerende kachel;
d. meubilering, stoffering en overige inboedel.
Uit de rechtspraak met betrekking tot het belastingrecht blijkt dat niet-geïntegreerde zonnepanelen in dat rechtsgebied als roerende zaken worden aangemerkt. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de belastingrechter van de rechtbank Gelderland van 21 november 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:6317).

Gerechtshof Amsterdam

De vraag is echter of ook in het huurrecht altijd geoordeeld zal worden dat zonnepanelen roerend zijn. Uit een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 26 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2113 en WR 2019/21) blijkt dat onder omstandigheden zonnepanelen als onroerende aanhorigheden kunnen worden gezien van de huurwoning. Het gevolg is dan dat er geen afzonderlijke vergoeding mag worden gevraagd voor die zonnepanelen, omdat de kale huurprijs wordt gezien als de vergoeding voor de woonruimte inclusief alle onroerende aanhorigheden.
Van belang is wel dat in de zaak, die diende bij het Gerechtshof Amsterdam, sprake was van woningen waarbij de verhuurder bij de bouw van de woningen fors heeft geïnvesteerd in energie leverende voorzieningen en energie besparende maatregelen, waaronder zonnepanelen en zonneboilers. De woningen zijn bedoeld als nul-energie woningen. Om die reden oordeelde het Hof dat de zonnepanelen en zonneboilers wezenlijk zijn voor het functioneren van deze woningen. Zonder zonnepanelen zijn de woningen incompleet. De zonnepanelen en zonneboilers zijn om die reden aangemerkt als een bestanddeel van de woning en zijn dus niet roerend. De kantonrechter was in eerste aanleg tot de conclusie gekomen dat deze voorzieningen wel roerend waren en dat de huurders een extra vergoeding moesten betalen. Het Gerechtshof heeft dat vonnis echter vernietigd.
Ook het feit dat in de huurovereenkomst uitdrukkelijk was opgenomen dat de huurders een extra bedrag moeten betalen voor de zonnepanelen en de zonneboilers, maakt het oordeel van het Hof niet anders. Van de regels over servicekosten kan immers niet contractueel worden afgeweken.

Energie Prestatie Vergoeding

De verhuurder stelt dat als de vergoeding voor de zonnepanelen en zonneboilers wegvalt de investering onrendabel is. De huurders van deze nul-energie woningen vinden de huur reeds hoog, maar betalen wel een huurprijs die bewust net iets onder de huurtoeslaggrens is gehouden en kennelijk op grond van het puntensysteem nog hoger had kunnen worden vastgesteld. In de noot van Van der Sanden en Six-Hummel bij het arrest van het Gerechtshof in Woonrecht wordt aandacht besteed aan de mogelijkheid voor de verhuurder om onder voorwaarden een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) te bedingen op basis van artikel 7:237 lid 4 BW. Die mogelijkheid bestaat sinds 1 september 2016. Het is de bedoeling van de wetgever dat met het overeenkomen van een EPV de verhuurder zekerheid krijgt over het rendement op zijn investeringen in huurwoningen met een laag energiegebruiksniveau en een hoog niveau voor energieopwekking. De verhuurder zou dus moeten nagaan of er misschien alsnog een EPV kan worden overeengekomen. Indien de woning aan diverse andere kwaliteitseisen dan alleen zonnepanelen en een zonneboiler voldoet, zou dat mogelijk zijn. De verhuurder moet dan wel een garantie kunnen afgeven met betrekking tot de energieprestatie van de woning als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen en de verhuurder heeft dan een informatieplicht over die energieprestaties.

Conclusie

Een verhuurder die (bij de bouw of nadat de woningen zijn verhuurd) overweegt om zonnepanelen te plaatsen, doet er verstandig aan om van te voren goed na te denken over de wijze waarop de kosten van die investeringen kunnen worden terugverdiend: via de servicekosten (roerende voorzieningen) of via de huurprijs en/of een extra EPV (niet roerende voorzieningen).