Woonfraude (II)

In een recente blog van 5 augustus jl. heb ik aandacht besteed aan twee voorbeelden van woonfraude, waarbij in kort geding ontruiming werd gevorderd. Ook een vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 10 juli 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:5008) geeft een interessant voorbeeld van dergelijke fraude. Dit vonnis toont veel gelijkenissen met ECLI:NL:RBAMS:2019:4503, maar onderscheidt zich op andere punten van die zaak.

De feiten

Een toegelaten instelling in Amsterdam moet de sociale huurwoningen verdelen via een systeem, waarbij rekening wordt gehouden met de inschrijfduur in de gemeente Amsterdam. Als een gegadigde voor een huurwoning een andere huurwoning in Amsterdam achterlaat, wordt die woningzoekende aangemerkt als “doorschuiver”. De gemiddelde inschrijfduur om voor een sociale huurwoning in Amsterdam in aanmerking te komen is op dit moment ruim 15 jaar. De woningzoekende is in contact gekomen met een bedrijf, dat zou kunnen bemiddelen bij het vinden van een geschikte huurwoning. Voor de bemiddeling is € 1.500 betaald. Na bemiddeling door het bedrijf wordt een huurovereenkomst gesloten met verhuurder. Later blijkt dat de woning is toegewezen op grond van valse documenten. Verhuurder vernietigt de huurovereenkomst op grond van bedrog en/of dwaling en vordert in kort geding ontruiming. De huurders stellen part noch deel te hebben gehad aan het verstrekken van valse gegevens.

Spoedeisend belang

De rechter vindt dat er een voldoende spoedeisend belang is voor een kort geding. Dit vanwege de schaarste van sociale huurwoningen in Amsterdam. Het is voor een corporatie dus van belang om zo spoedig mogelijk weer over de woning te kunnen beschikken. Dan kan de woning worden toegewezen aan de woningzoekende die wel als eerste aan de beurt is.

Geen bedrog door de huurders

Voor het aannemen van bedrog is vereist dat aan de verhuurder opzettelijk onjuiste gegevens zijn verstrekt. De huurders hebben erkend dat de aan verhuurder verstrekte gegevens vals zijn, zodat wel vaststaat dat er sprake is geweest van bedrog. Maar de huurders stellen ook dat verhuurder zich in de relatie tot de huurders niet op dat bedrog kan beroepen, omdat de huurders geen reden hadden het bestaan van het bedrog te veronderstellen. De kantonrechter vindt dat dit verweer terecht is. Gebleken is dat de huurders in een eerder stadium, bij een verzoek om woningruil, aan de verhuurder de juiste (niet vervalste) gegevens hebben verstrekt. De huurders hebben de vervalste documenten ook niet gezien. Het enkele feit dat de huurders hun inloggegevens bij Woningnet aan het bemiddelingsbureau hebben gegeven, is onvoldoende om te concluderen dat huurders hadden moeten aannemen dat dit bedrijf bedrog zou plegen. Daarbij speelt de niet-Nederlandse achtergrond van de huurders een rol. De huurders woonden bovendien buiten de Randstad en waren niet bekend met de enorme wachtlijsten in Amsterdam. De verhuurder kan het bedrog dus niet aan de huurders tegenwerpen. Op dit punt wijkt dit vonnis af van ECLI:RBAMS:2019:4503, waarin het bedrog door het bemiddelingsbureau wel werd toegerekend aan de huurder. Die huurders hadden echter zelf een vervalste verklaring getekend en gezien.

Wel dwaling

De kantonrechter benadrukt dat, anders dan bij bedrog, bij dwaling de onjuiste mededeling niet opzettelijk behoeft te zijn verricht. Met andere woorden: ook zonder dat aan de huurders een verwijt kan worden gemaakt, kan de verhuurder een beroep op dwaling doen. Het is voldoende aannemelijk dat de huurders niet in aanmerking zouden zijn gekomen voor de woning als de juiste gegevens waren verstrekt. Hun inschrijvingsduur bij Woningnet was daarvoor te kort. De advocaat van de huurders heeft nog gewezen op het feit dat de verhuurder op grond van de Woningwet 5% van de huurvoorraad zelf mag verdelen. De kantonrechter wijst terecht op het feit dat het aan de verhuurder is om te bepalen wanneer de afwijkingsbevoegdheid wordt gebruikt. Bovendien heeft die 5%-regel te maken met het financieel passend toewijzen van woonruimten en niet met de vraag of een woningzoekende aan de beurt is.
Het feit dat de huurders niet zélf de documenten en gegevens aan Woningnet dan wel de verhuurder hebben verstrekt, kan de huurders in het kader van de dwaling niet baten. Omdat de huurders hun persoonlijke inloggegevens aan het bemiddelingsbureau hebben verstrekt, moet de informatie die (feitelijk) door het bemiddelingsbureau aan de verhuurder is verstrekt worden aangemerkt als een inlichting die door de huurders zélf is gedaan. De verhuurder wist niet dat het om vervalste gegevens ging en dit moet dan ook voor rekening en risico van de huurders komen. Doordat zij in het geheel geen zicht hebben gehouden op het handelen van de bemiddelaar, hebben zij dat risico aanvaard.
De onderzoeksplicht van de verhuurder brengt niet met zich mee dat bij elke potentiele huurder moet worden gecontroleerd of door hem verstrekte gegevens niet vals zijn. Ook het feit dat er meer gevallen bekend zijn van fraude door bemiddelingsbureaus maakt dat niet anders. Het feit dat eerder door partijen is gecommuniceerd omtrent een woningruil, betekent niet dat de verhuurder alle gegevens van de huurders is het systeem heeft opgenomen. Een dergelijke verplichting bestaat overigens ook niet. De verhuurder behoefde de fraude dus niet te vermoeden.

Belangenafweging

Dat een ontruiming grote gevolgen heeft voor de huurders is duidelijk. Toch wegen de belangen van de sociale verhuurder voor de rechter zwaarder: het is belangrijk dat de verdeling van sociale huurwoningen eerlijk verloopt. Een ontruiming is dus niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De huurovereenkomst is terecht vernietigd en de ontruiming wordt toegewezen. Op grond van de omstandigheden van het geval gunt de rechter in dit kort geding nog wel een ontruimingstermijn van 5 maanden aan de huurders.

Conclusie

In het kader van bedrog kan de rol van de woningzoekende zelf nog wel van belang zijn, maar voor de vraag of er sprake is geweest van dwaling is dat niet relevant, omdat het dan niet gaat om de verwijtbaarheid.