Woningruil? Alleen bij aantoonbaar zwaarwichtig belang!

Verhuurders zitten vaak niet te wachten op huurders die een woningruil voorstellen. De huurprijs van de woning kan in dat geval niet verhoogd worden zoals dat wel kan bij een normaal vertrek van een huurder. Verhuurders hoeven echter lang niet altijd akkoord te gaan met een voorgestelde woningruil.

Oude huurovereenkomst blijft geldig

Het niet kunnen verhogen van de huur is niet het enige nadeel dat verhuurders kunnen hebben van een woningruil. Voor de huurder die een woningruil voorstelt, blijven na de woningruil meestal de oude huurovereenkomst en de oude algemene huurvoorwaarden gelden. Dit kan nadelig zijn omdat in de oude algemene bepalingen bijvoorbeeld geen boetebepalingen of hoofdverblijfbepaling zijn opgenomen. De woningruiler neemt namelijk de huurovereenkomst van de vertrekkende huurder over en treedt feitelijk voor deze vertrekkende huurder in de plaats. Het woningruil artikel in de wet, 7:270 BW, is feitelijk een beperking van de contractsvrijheid voor een verhuurder. De verhuurder moet, of hij nu wil of niet, instemmen als aan de voorwaarden van 7:270 BW wordt voldaan.

Wettelijke voorwaarden woningruil

Bij woningruil volgens de letter van de wet (7:270 BW), zet een verhuurder de bestaande huurovereenkomst van de vertrekkende huurder met de woningruiler voort, mits de voorgestelde woningruiler en de vertrekkende huurder aan een aantal voorwaarden voldoen. Een van de voorwaarden, is dat de voorgestelde huurder een huisvestingsvergunning dient over te leggen. De huisvestingsvergunning wordt afgegeven door de gemeente. De Huisvestingswet draagt aan gemeenten op om (kort gezegd) zorg te dragen voor een rechtvaardige woonruimteverdeling. Bij een inschrijving bij de gemeente als woningzoekende moet vaak sprake zijn van een maatschappelijke of economische binding, is er een inkomenseis en kunnen er eisen gesteld worden aan gezinsgrootte en grootte van de woning, passendheidscriteria.
Bij een woningruil wordt de economische of maatschappelijke binding aan de regio niet tegengeworpen aan de woningruiler. Ook wordt de opgebouwde woonduur niet tegengeworpen aan de woningruiler bij de aanvraag van een huisvestingsvergunning. Passendheidscriteria ten aanzien van de woning kunnen wel tegengeworpen worden (bijvoorbeeld een persoonshuishouden mag max. een 4 kamerwoning). In de praktijk wordt de huisvestingsvergunning meestal zonder al te veel problemen afgegeven. Een intentieverklaring van de gemeente tot afgifte van de huisvestingsvergunning volstaat in een juridische procedure ook. Een andere voorwaarde, is dat de voorgestelde huurder ook genoeg inkomen moet hebben voor betaling van de huurpenningen. Ook dat levert meestal geen problemen op gezien het feit dat huurtoeslag kan worden aangevraagd.

De belangrijkste voorwaarde geldt echter voor de vertrekkende huurder: die moet aantonen dat hij een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. Als aan alle bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan, kan de verhuurder het verzoek tot woningruil niet weigeren. Als de verhuurder de woningruil toch weigert, kan de huurder bij de rechter vorderen hem te machtigen de andere huurder/woningruiler in zijn plaats te stellen.

Belang nieuwe huurder doet niet ter zake

Wat is een zwaarwichtig belang bij woningruil? De belangen van de huurder bij de woningruil dienen te worden afgezet tegen die van de verhuurder. Wegen de belangen van de huurder zwaarder, dan moet de verhuurder er mee instemmen. Zo niet, dan machtigt de kantonrechter de huurder de voorgestelde huurder voor hem in de plaats te stellen. Let wel: het moet in de belangenafweging gaan om de belangen van de huurder en niet die van de voorgestelde huurder/ woningruiler. Dat de voorgestelde huurder ook belang heeft bij de woningruil is uiteraard vaak het geval. In de belangenafweging in de zaak van de huurder die aan zijn verhuurder een woningruil voorstelt, speelt dit echter geen rol.

Wat een zwaarwichtig belang is, staat niet zonder meer vast: het wordt door de rechter bepaald. Een extra kamer of meer ruimte in de andere woning kan een zwaarwichtig belang zijn. Dichtbij het werk komen te wonen en medische belangen van de huurder kunnen dat ook zijn.

Extra voorwaarden

De rechter kan overigens nog wel extra voorwaarden stellen als de vordering tot woningruil wordt toegewezen. Een huurder met een slecht betaalverleden kan bijvoorbeeld gedwongen worden een borgsom te storten. Ook kan de rechter eisen dat eventuele achterstallige huur bij de woningruil voldaan moet zijn door de vertrekkende huurder of de woningruiler.

Bedrog aantonen is lastig

In de praktijk gebeurt het nog wel eens dat een verhuurder instemt met een woningruil en dat korte tijd na het effectueren daarvan, de woningruiler die de plaats van de vertrekkende huurder heeft ingenomen, de huur opzegt. Bijvoorbeeld vanwege de koop van een eigen woning. De vertrokken huurder is dan op een oneigenlijke wijze aan een betere woning geholpen. De verhuurder voelt zich bedrogen. Juridisch gezien dient echter aangetoond te worden dat sprake is van bedrog en of dwaling omdat een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven en onjuiste informatie is verstrekt. Het is voor een verhuurder dan nog een hele toer om de woningruil terug te draaien en aan te tonen dat er sprake is geweest van een opzetje om de vetrekkende huurder aan een betere woning te helpen.

De kantonrechter Hilversum vond in een uitspraak van 21-12-1994 dat bedrog in een dergelijke situatie niet was aangetoond. De kantonrechter vond dat gekeken moest worden of voldaan werd aan de voorwaarden op het moment van woningruil. Dat de huur kort na de woningruil wordt opgezegd, speelt geen rol. Veel verhuurders nemen dan ook vaak bij een woningruil in een addendum bij de huurovereenkomst de bepaling op dat de woningruiler en de vertrekkende huurder gedurende een jaar na de woningruil de huur van de woning niet mogen opzeggen. Juridisch gezien niet fraai en niet mogelijk, maar het werkt in de praktijk wel.

Ook komt het nogal eens voor dat huurders onderling al tot een woningruil komen, deze feitelijk al geëffectueerd hebben en naderhand pas toestemming aan de verhuurder vragen. Het verzoek tot woningruil dient dan zo spoedig mogelijk gedaan te worden: na vier maanden alsnog toestemming vragen is te laat, vond de rechtbank Arnhem in 1994.

Casus: woningruil om zieke ouders te kunnen verzorgen

In een zaak die ik onlangs heb behandeld voor een verhuurder die een woningruil weigerde, strandde de zaak voor de huurder ook op het zwaarwichtig belang. De huurder had woningruil voorgesteld, de verhuurder wilde niet meewerken. De huurder wilde van plaats A naar B verhuizen omdat ze dan dichter bij haar met hun gezondheid kwakkelende ouders kon wonen. De huurder schermde ook met een arbeidsovereenkomst bij een werkgever in de woonplaats van haar ouders. De verhuurder van degene die met de huurder van woning wilde ruilen, was al akkoord.

De verhuurder had de woningruil afgewezen met het juridisch onjuiste argument dat zij niet akkoord kon gaan omdat zij de huur van de woning zou optrekken naar een vrije sector huurprijs als de huurder zou vertrekken. De woning zou dan niet meer in het sociale woonverdelingsysteem vallen.

In de praktijk komt dit argument vaak voor: logisch gezien de barre tijden voor de woningcorporaties. Juridisch gezien is het echter onjuist als we kijken naar de voorwaarden in het woningruil artikel 7:270 BW.

Toch leidt het optrekken van de huurprijs en het tekenen van een nieuwe huurovereenkomst met recente algemene voorwaarden in de praktijk tot weinig problemen. De betrokken huurders hebben meestal geen zin in een gang naar de rechter en laten het er bij zitten. Maar als een huurder op zijn strepen gaat staan, en de voorgestelde woningruiler voldoet aan de voorwaarden (financiën en huisvestingsvergunning) en de vertrekkende huurder heeft een zwaarwichtig belang, dan wordt de woningruiler op basis van de bestaande huurovereenkomst in de plaats gesteld.

Conclusie: zwaarwichtig belang is niet altijd goed onderbouwd

Terug naar de casus: de huurder accepteerde de gang van zaken niet en legde de vordering tot woningruil voor aan de kantonrechter. In de kantongerechtprocedure werd namens de verhuurder alsnog aangegeven dat de huurder geen zwaarwichtig belang had bij de woningruil. De kwakkelende gezondheidstoestand van de ouders van de huurder was naar de mening van de verhuurder in de kantongerechtprocedure niet goed onderbouwd. Ook was door de huurder niet aangetoond dat de huurder om die reden in de stad van haar ouders moest wonen en dus belang had bij een woningruil.

Belangrijker was echter dat hangende de procedure bleek, dat de toekomstige werkgever van de huurder slechts een intentieverklaring had afgegeven de huurder in dienst te nemen indien de woningruil doorgang zou vinden. Een vaste baan was echter nog niet aan de orde. De kantonrechter was het met de verhuurder eens dat er onder deze omstandigheden geen sprake was een zwaarwichtig belang bij de huurder en wees de vordering af.

Conclusie: de huurder die woningruil voorstelt moet zijn zwaarwichtig belang goed aantonen en onderbouwen!