Woningcorporatie mag huurder weigeren. Persoon en achtergrond van huurder van belang bij woningtoewijzing

In aanvulling op de blog van mijn kantoorgenoot Marten Jeths (Discrimineert een woningcorporatie door een woning te weigeren?) wijs ik op een tweetal recente arresten van het Gerechtshof Arnhem van 16 oktober 2018. Ook in die zaken ging het om de vraag of een corporatie (toegelaten instelling in de zin van de Woningwet) een huurder mag weigeren. Dit keer betrof het een ex-gedetineerde, die vanwege zedendelicten een gevangenisstraf heeft uitgezeten en daarna weer in aanmerking wenst te komen voor een sociale huurwoning. Zowel in Utrecht als in Zeist weigerde de corporatie om (onvoorwaardelijk) een huurcontract te sluiten met de man. Dat accepteerde hij niet, omdat hij van mening is dat de corporatie verplicht was om de woning aan hem te verhuren. Hij komt op grond van de woonruimteverdelingsregels immers als eerste in aanmerking. Bij de rechter vorderde de man een (immateriële) schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen van de corporaties.

Kantonrechter Utrecht

De kantonrechter te Utrecht wees de vorderingen van de man eerder af in vonnissen van 18 juni 2014 en 1 juli 2015. Het handelen van de corporaties was niet onrechtmatig geweest, aldus de kantonrechter. In het tweede vonnis van 1 juli 2015 benadrukte de kantonrechter dat een corporatie niet kan abstraheren van de persoon en de achtergrond van de kandidaat huurder. Een corporatie moet een afweging maken tussen het belang van de woningzoekende bij geschikte woonruimte en het belang van omwonenden, hetgeen tot gevolg kan hebben dat de ene woning wel en de andere woning niet geschikt is voor toewijzing aan de specifieke woningzoekende. In de eerste zaak was van belang dat de woningzoekende niet open was geweest over zijn persoon en zijn achtergrond tijdens zijn sollicitatie om toe te treden tot een woongroep van ouderen. De woongroep had de man op basis van onvolledige informatie toegelaten. In de tweede zaak vreesde de corporatie voor onrust in de woonomgeving en verstoring van de openbare orde. Die vrees was mede ingegeven door de handelwijze van de man zelf, die de publiciteit zoekt.

Hoger beroep bij het Gerechtshof

De man ging in hoger beroep. Hij stelde dat de corporaties onrechtmatig hebben gehandeld door de woningen niet aan hem te willen verhuren. Vanwege een inbreuk op zijn persoonlijke levenssfeer eiste de man een immateriële schadevergoeding.
Het Gerechtshof heeft in beide zaken op dezelfde datum arrest gewezen (arrest I, arrest II). De kern van het oordeel van het Hof is dat er een spanning bestaat tussen twee taken van een toegelaten instelling:

1. De verplichting tegenover de bewoners van haar huurwoningen om zorg te dragen voor een
   leefbare woonomgeving, en
2. De taak om personen uit kwetsbare groepen, zoals ex-gedetineerden, te huisvesten.

Daarbij wijst het Hof op het feit dat de taak om zorg te dragen voor een leefbare woonomgeving niet alleen betrekking heeft op bouwkundige maatregelen, maar ook op het voorkomen van spanningen tussen de bewoners van de wijk.

Wel inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, maar niet onrechtmatig

Het Hof overweegt dat de corporatie wel een inbreuk heeft gemaakt op de persoonlijke levenssfeer van de man door hem als huurder te weigeren vanwege zijn persoon en achtergrond, maar het Hof acht deze inbreuk in beide gevallen niet onrechtmatig. Gelet op de omstandigheden van het geval heeft de corporatie de hiervoor genoemde tegenstrijdige belangen van de woningzoekende en de zittende huurders op een juiste manier tegen elkaar afgewogen. Het oordeel dat de belangen van de zittende huurders zwaarder moeten wegen dan het belang van de man is niet disproportioneel, aldus het Hof.

Omdat dus geen sprake is van een onrechtmatige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer en het handelen van de corporatie ook niet anderszins onrechtmatig is, wordt de vordering tot schadevergoeding ook in hoger beroep afgewezen.

Conclusie

Deze arresten onderstrepen dat ook bij de verhuur van sociale huurwoningen door een corporatie de contractsvrijheid het uitgangspunt is. Die contractsvrijheid wordt echter wel in belangrijke mate beperkt door de bijzondere taken van een toegelaten instelling. In de afweging tussen de belangen van de woningzoekende enerzijds en de zittende huurders (en de corporatie) anderzijds, zal de corporatie zorgvuldig te werk moeten gaan. Alleen indien de corporatie de belangen van de zittende huurders zwaarder heeft kunnen laten wegen dan het belang van de woningzoekende, zal de inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de woningzoekende gerechtvaardigd (en dus niet onrechtmatig) kunnen zijn.