Winstafroming bij onderverhuur: een effectieve methode?

llegale onderverhuur is met name in grote steden een groot probleem. Het beïnvloedt de leefbaarheid in de wijk, leidt tot gevoelens van onveiligheid en doorkruist een eerlijke verdeling van schaarse woonruimte.

In Amsterdam worden zelfs (sociale) huurwoningen als hotel gebruikt. Wat kunt u als verhuurder daartegen ondernemen?

Winstafroming

Sinds het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 2010 is definitief duidelijk dat de schade die een verhuurder lijdt als gevolg van onderverhuur van een sociale huurwoning, op de (hoofd)huurder kan worden verhaald. Het is volgens de Hoge Raad niet noodzakelijk dat concreet nadeel voor de verhuurder wordt aangetoond, voldoende is dat enige (vorm van) schade aanwezig is. De schade kan in dat geval worden begroot op de winst die is gemaakt door de onderverhuurder, bestaande uit het verschil tussen de door de onderverhuur ontvangen bedragen en de door de onderverhuurder verschuldigde netto huurprijs. In een latere uitspraak werd bepaald dat ook in geval van onderverhuur van een woning met een geliberaliseerde huurprijs een winstafroming zonder meer mogelijk is; de desbetreffende verhuurder (tevens een woningcorporatie) was wel zo slim geweest om in de huurovereenkomst een clausule op te nemen waarin de huurder zich verplichtte om de eventuele onderverhuurwinst aan de verhuurder af te staan. In de praktijk blijkt het echter vaak lastig te zijn om aan de hand van deze formule tot een schadeberekening te komen, nu niet altijd duidelijk is vanaf welk moment de onderverhuur is gestart en welke huurprijs de onderhuurder precies heeft betaald. De bewijslast daarvan ligt in beginsel bij de (hoofd)verhuurder, bij u dus.

Boeteclausule

Onderverhuur kan onaantrekkelijker worden gemaakt door deze te bedreigen met een boete. Het TOBY team van Ymere (Team Onrechtmatige Bewoning Ymere) heeft daarom een clausule bedacht waarin onderverhuur wordt beboet met een bedrag inééns, vermeerderd met een bedrag per dag dat de onderverhuur voortduurt. Daarmee kan aan een eenmaal geconstateerde onderverhuur snel een einde worden gemaakt; de huurder loopt dan immers het risico dat de boete steeds verder op loopt. Vanzelfsprekend wordt in geval van ontdekte onderverhuur daarnaast ook de huurovereenkomst door middel van een ontbindingsprocedure beëindigd, indien de huurder de huurovereenkomst niet vrijwillig wenst op te zeggen. Deze boeteclausule heeft al meerdere malen de rechterlijke toets glansrijk doorstaan, voor het laatst in een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Nadat de huurder de huur vrijwillig had opgezegd werd de huurder ook nog eens veroordeeld tot betaling van een bedrag van ruim 12.000 euro, te vermeerderen met de proceskosten. Alhoewel de huurder met de verhuur van deze woning als hotelkamer ook een behoorlijke winst moet hebben gemaakt, is de door de rechter vastgestelde boete voor deze huurder toch een behoorlijke tegenvaller – en een goed signaal voor andere illegale onderverhuurders.