Wet Vaste Huurcontracten

Inleiding

Op 14 november 2023 heeft ook de Eerste Kamer ingestemd met de Wet vaste huurcontracten, een initiatiefwet van de kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU). Deze wet draait voor een groot deel de Wet doorstroming huurmarkt (in werking getreden per 1 juli 2016) terug. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt weer de norm. Alleen in een beperkt aantal uitzonderingsgevallen zijn nog tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk, die van rechtswege eindigen. En dan alleen voor zelfstandige woningen met een maximum van 2 jaar. Die uitzonderingsgevallen kunnen benut worden door particuliere verhuurders en door toegelaten instellingen (corporaties). De datum van inwerkingtreding is nog niet bekend. Dat zal zijn op het moment dat ook het “Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst” kan worden vastgesteld. In dat besluit worden de categorieën van huurders genoemd met wie nog wel een tijdelijke huurovereenkomst voor een maximale periode mag worden gesloten. Dat besluit heeft tot 4 december 2023 ter consultatie gelegen.

Voorgeschiedenis: Wet doorstroming huurmarkt 2015

Per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Deze wet maakte tijdelijke huurcontracten mogelijk, die van rechtswege (automatisch) tot een einde kwamen. Daarvoor was alleen een schriftelijke herinnering aan de huurder nodig. De bedoeling van die wet was om meer eigenaren te verleiden om hun woning (tijdelijk) te verhuren. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou de norm blijven. In de particuliere verhuurmarkt bleek echter dat de tijdelijke contracten meer regel dan uitzondering werden. Particuliere verhuurders gebruiken deze tijdelijke huurcontracten als een proefperiode, waarna zij een andere huurder zoeken die vaak meer moet betalen. Vandaar dat de wetgever heeft besloten om 7,5 jaar later de tijdelijke huurovereenkomst weer grotendeels af te schaffen. Wat zijn de belangrijkste wijzigingen?

Kern van het wetsvoorstel

De kern van het wetsvoorstel is dat het in beginsel niet meer mogelijk is om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, die zonder opzegging en zonder huurbescherming van rechtswege eindigt na het verstrijken van de afgesproken periode. Artikel 7:271 BW wordt zodanig gewijzigd dat huurovereenkomsten in beginsel voor onbepaalde tijd (eventueel met een minimale duur) worden gesloten. Door een amendement van SP/D’66 geldt dat zowel voor zelfstandige woonruimten als voor onzelfstandige woonruimten (kamers). De initiatiefnemers van de PvdA en ChristenUnie hadden het voorstel beperkt tot zelfstandige woningen.

Uitzonderingen

Om toch nog enigszins maatwerk te kunnen leveren is via een amendement van het CDA besloten dat in door de minister vast te stellen bijzondere gevallen nog wel een tijdelijke huurovereenkomst gesloten mag worden. De minister moet eerst de beide Kamers horen, voordat de categorieën van gevallen worden vastgesteld, waarin tijdelijke verhuur mogelijk blijft. Die uitzonderingen worden opgenomen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.

Welke bijzondere categorieën?

In het ontwerp van het Besluit, zoals dat ter consultatie is gelegd, zijn de volgende categorieën huurders opgenomen, waarmee nog wel een tijdelijk contract mag worden gesloten:

1. huurders die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen;
2. huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
3. woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014;
4. huurders met wie de verhuurder een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten;
5. huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de verhuurder huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden;
6. woningzoekenden met minderjarige kinderen waarvan de relatie met de andere ouder van die kinderen is geëindigd en die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen, alsmede ex-verslaafden die tijdelijk begeleiding behoeven.

Voor een nadere toelichting op de uitzonderingscategorieën wordt verwezen naar mijn blog over het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.

Afschaffing van de toets van de aanvangshuur na afloop van de overeengekomen periode

Iedere huurder kan binnen 6 maanden na het sluiten van het huurcontract de aanvangshuurprijs op redelijkheid laten toetsen door de Huurcommissie. Is de huurprijs te hoog dan stelt de Huurcommissie deze met terugwerkende kracht lager vast en moet de verhuurder het verschil terugbetalen. In de Wet doorstroming huurmarkt is geregeld dat een tijdelijke huurder de aanvangshuurprijs nog kan laten toetsen tot 6 maanden na het eindigen van het huurcontract. Dit omdat een tijdelijke huurder het niet zal aandurven om eerder naar de Huurcommissie te stappen.

In de Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid weer geschrapt. Dat is opmerkelijk, omdat uiteindelijk wel tijdelijke huurcontracten mogelijk blijven. Met name indien particuliere verhuurders een tijdelijk contract sluiten zal het voor de tijdelijke huurder een gemis zijn dat de aanvangshuur na 6 maanden niet meer getoetst kan worden.

Uitbreiding van de opzeggingsgronden

Omdat de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te sluiten (voor particuliere verhuurders) aanzienlijk worden beperkt, heeft de Tweede Kamer dit enigszins willen compenseren met een uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden. In die gevallen eindigt de huurovereenkomst dus niet van rechtswege.

Verkoop van de woning na ‘proefsamenwonen’

In artikel 7:274 lid 1 sub h BW wordt een extra opzeggingsgrond opgenomen: indien de verhuurder, die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de woning wil overgaan welke hij direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond.

Aan deze opzegging zijn de nodige voorwaarden verbonden. De vordering bij de rechter kan alleen slagen indien:

1. de verhuurder zijn vordering niet eerder heeft gegrond op dat onderdeel;
2. de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het eind van de in onderdeel d bedoelde termijn een huwelijk of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert;
3. sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet meer dan twee jaren zijn verstreken;
4. uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van verkoop.

De proefsamenwoner zal dus bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk moeten maken aan de huurder dat de verhuurder de mogelijkheid open wil houden om de eigen woning te verkopen, indien de samenwoning een succes blijkt. Op deze wijze kan de huurder maximaal 2 jaar in onzekerheid worden gelaten. De huurder heeft wel huurbescherming: de rechter zal uiteindelijk beoordelen of de opzegging op deze grond tot een einde van de huur moet leiden. Er is echter weinig ruimte voor een belangenafweging.

Indien de samenwoning geen succes wordt en de verhuurder om die reden wenst terug te keren naar de eigen woning, dan zal de verhuurder een beroep moeten doen op de reeds bestaande opzeggingsmogelijkheid ‘dringend eigen gebruik’. Dan zal de rechter de belangen van de verhuurder afwegen tegen de belangen van de huurder, waarbij de huurder andere passende woonruimte moet kunnen verkrijgen. Aan deze opzeggingsgrond is geen maximum termijn verbonden.

Schadevergoedingsplicht

Indien blijkt dat de proefsamenwoner ten onrechte heeft gesteld dat de woning wordt verkocht, dan is de verhuurder schadeplichtig jegens de vertrokken huurder. Daartoe wordt artikel 7:276 BW aangepast.

Nieuwe opzeggingsbepaling wegens dringend eigen gebruik: bloed- of aanverwanten

Een tweede uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden wordt opgenomen in een nieuw artikel 7:274g BW:

“Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad heeft met de verhuurder, indien uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder.”

Wanneer vooraf in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de verhuurder mogelijk de woning wil gaan verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouder of kind) dan kan dat een opzegging wegens dringend ‘eigen gebruik’ rechtvaardigen. In dit geval is er geen maximum periode opgenomen. Hier kan de huurder dus langer in onzekerheid verkeren. Ook deze huurder heeft echter recht op huurbescherming: de rechter weegt de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar af en bepaalt of de huurovereenkomst eindigt.

Overgangsrecht
De datum waarop de Wet vaste huurcontracten in werking zal treden is nog niet bekend. Aanvankelijk was het de bedoeling dat dit op 1 januari 2024 zou zijn, maar de datum van inwerkingtreding is nu gekoppeld aan het moment waarop de uitzonderingscategorieën in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst zullen worden vastgesteld. In het ontwerp besluit wordt (voorlopig) als ingangsdatum 1 juli 2024 genoemd. Tot die tijd blijft het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten die van rechtswege eindigen.

De nieuwe wet is namelijk niet van toepassing op reeds bestaande tijdelijke huurovereenkomsten. Volgens de tekst van het overgangsrecht is daarbij bepalend de datum waarop de huurovereenkomst ‘is gesloten’. De vraag is of met het sluiten van de huurovereenkomst in dit verband wordt bedoeld het moment van ondertekening of het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Waarschijnlijk dat laatste.