Wanneer kunt u een lastige huurder succesvol weigeren?

Een inschrijving bij een woningcorporatie levert een woningzoekende niet per definitie het recht op toewijzing van een woning op. Woningcorporaties genieten wettelijk gezien contractvrijheid. Of een lastige huurder daadwerkelijk geweigerd kan worden, hangt echter af van de omstandigheden.

Grondwettelijke plicht

Bevordering van voldoende woongelegenheid is een grondwettelijke plicht van de overheid. De Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) geven hier nader invulling aan. Woningcorporaties moeten handelen in het belang van mensen met een smalle beurs en er voor zorgdragen dat er aan hen betaalbare woningen worden verhuurd. Maar noch in de Woningwet, noch in het BBSH is opgenomen of en onder welke omstandigheden gecontracteerd moet worden met een aspirant-huurder.

Woningcorporaties zitten vaak niet te wachten op lastige huurders die in het verleden voor overlast hebben gezorgd, eerder met een flinke huurschuld zijn ontruimd of anderszins de woningcorporatie op kosten hebben gejaagd.

Contractvrijheid is basis

In het algemeen geldt dat een inschrijving als woningzoekende bij een woningcorporatie geen recht op toewijzing van een woning oplevert. De rechtbank Noord Nederland heeft dit in januari 2014 nog herhaald nadat de Hoge Raad dat in januari 1991 al eens had uitgemaakt.

Contractsvrijheid is de basis van het Nederlandse contractenrecht. Voor contracten tussen een woningcorporatie en een aspirant-huurder geldt dit dus ook. Maar deze basis kan door bepaalde omstandigheden wel beïnvloed worden. Bijvoorbeeld als een woningcorporatie een monopolist is in een bepaalde regio, of als er wachtlijsten worden gehanteerd en de woningcorporatie zich er aan verbonden heeft om aspirant-huurders met voldoende opgebouwde inschrijvingsduur te huisvesten.

In de zaak in Leeuwarden van januari 2014 speelden die bijzondere omstandigheden niet. Er waren in die zaak meer woningaanbieders en een woningtoewijzingscommissie bepaalde aan de hand van onder andere het woonverleden van de aspirant-huurder of de woning werd toegewezen. De woningcorporatie had in het verleden slechte ervaringen met de huurder opgedaan bij de oplevering van eerder door haar gehuurde woningen. De corporatie weigerde een huurovereenkomst te sluiten. De rechter was van mening dat de woningcorporatie terecht weigerde een huurovereenkomst aan te gaan, met een beroep op contractsvrijheid. Temeer ook omdat de aspirant-huurder niet kon aangeven waarom nu juist specifiek een woning in een door de aspirant-huurder aangegeven wijk, van deze woningcorporatie aan haar moest worden toegewezen.

Recht en belang om te weigeren

De Voorzieningenrechter van de rechtbank Noord Holland, locatie Haarlem, vond in maart 2014 dat een woningbouwvereniging te ver ging bij de weigering te contracteren. Hoewel de vrijheid van vereniging een groot goed is en de vereniging zelf kan bepalen wie zij als lid toelaat, dient een vereniging wel een recht en belang te hebben om een lid te weigeren en of te schrappen van de ledenlijst. Het schrappen van een lid van de vereniging moet heel goed gemotiveerd worden. Dat was in deze zaak niet het geval en de rechter vond dat de schrapping onterecht, en dus onrechtmatig was ten opzichte van het lid/aspirant-huurder. De aspirant-huurder moest weer op de lijst worden geplaatst en kon dus weer, indien zij aan de beurt was, aanspraak maken op een woning.

Belangenafweging

Uit een uitspraak van 24 mei 2011 van het Gerechtshof Den Haag is af te leiden dat het bij een weigering een huurovereenkomst aan te gaan het altijd om een belangenafweging gaat: welk belang weegt zwaarder? Heeft de woningcorporatie voldoende belang om te weigeren te contracteren met een aspirant-huurder of weegt het belang van de aspirant-huurder om een huurovereenkomst te tekenen voor een woning zwaarder?

Bij een belangenafweging om wel of niet te contracteren dient een woningcorporatie onder meer naar de volgende punten te kijken. Indien bij een aspirant-huurder in het verleden een huurschuld is ontstaan, moet een woningcorporatie rekening houden met de omstandigheden waarin de aspirant-huurder verkeerde toen de huurschuld ontstond. Als er een redelijke afbetalingsregeling is getroffen, mag de corporatie niet zonder meer weigeren een huurovereenkomst aan te gaan. Een woningcorporatie met een monopoliepositie dient zich echt in te spannen voor aspirant- huurders die er moeite mee hebben om passende woonruimte te vinden. Indien er geweigerd wordt op basis van beleidsregels uit een huisvestingsverordening/huisvestingsconvenant, dan dienen die regels redelijk te zijn en gepast te zijn in de omstandigheden van het geval en dienen de regels voor alle aspirant-huurders te gelden en ook op iedere aspirant-huurder toegepast te worden.

Kortom: een huurovereenkomst weigeren kan wel, maar denk goed na of het onder de omstandigheden van het geval wel redelijk is.