VvE-recht: op begane grond meebetalen aan de lift?

Waarom zou je als bewoner van een appartement op de begane grond moeten betalen voor een lift die je nooit gebruikt? In de procedure die een bewoner aanspant tegen een VvE draait het om het woord ‘dienstbaar’. En om de uitleg van de splitsingsakte.

Waarom een procedure?

De eigenaar van een Rotterdams appartement op de begane grond spande de procedure aan omdat hij geen gebruik maakt van de lift. Ook voerde hij aan dat uit de splitsingsakte blijkt dat de lift alleen dienstbaar is aan de zes appartementen op de verdiepingen.

Volgens de VvE is het al dan niet gebruik maken van de lift niet relevant. In hun ogen betekent de term ‘dienstbaar’ in de splitsingsakte dat er een lift is waar ook de bewoners van de begane grond gebruik van kunnen maken. Daarom moeten zij meebetalen aan de (service)kosten voor de lift.

De kantonrechter in Rotterdam oordeelt anders. In dit geval is de lift niet dienstbaar aan de bewoners op de begane grond. Zij hoeven dan ook niet mee te betalen aan de (service)kosten van de lift. (Zie ook de uitspraak van 2 november 2018)

Hoe de splitsingsakte te lezen?

Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad moeten bepalingen in de splitsingsakte van een VvE uitgelegd worden naar objectieve maatstaven. (Zie uitspraken van de Hoge Raad op 1 november 2013 en 14 februari 2014) Daarbij is volgens de kantonrechter de taalkundige betekenis van de bewoordingen in de akte van belang, in de context van de hele akte. Maar dat niet alleen. De kantonrechter vindt dat je ook moet letten op:

“[…] de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer waarbinnen de akte is opgesteld, op de structuur van de tekst als geheel en op de aannemelijkheid van rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg.”

Met andere woorden: ook omstandigheden die blijken uit de splitsingsakte moeten meewegen bij de uitleg van een bepaling uit die akte.

Kantonrechter legt ‘dienstbaar’ anders uit

Volgens de kantonrechter kun je ‘dienstbaar’ in dit geval ook uitleggen als ‘bevorderlijk voor’, ‘van nut’ en ‘voordelig’. De appartementseigenaar maakt geen gebruik van de lift en heeft ook op andere manieren geen nut of voordeel van de aanwezigheid ervan. Het appartementencomplex heeft bijvoorbeeld geen gemeenschappelijke kelder waar je met de lift kunt komen. Zo geeft de kantonrechter dus een andere uitleg aan het woord ‘dienstbaar’ dan de VvE. Dat de appartementseigenaar wel van de lift gebruik kán maken, leidt niet tot een ander oordeel van de kantonrechter.

Verplichtingen VvE-lidmaatschap blijken uit de openbare registers

Volgens de VvE is ook een huishoudelijk reglement van toepassing dat afwijkt van de splitsingsakte en het modelreglement. Maar de kantonrechter oordeelt dat regels over gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privégedeelten in de openbare registers moeten staan. Dat wil zeggen: in de splitsingsakte en het modelreglement. Dan kunnen (potentiële) kopers van appartementen kennis nemen van de verplichtingen die voortvloeien uit het VvE-lidmaatschap. Dit bevordert de rechtszekerheid. Een huishoudelijk reglement wordt later vastgesteld en niet in de openbare registers ingeschreven.

Conclusie

De kantonrechter oordeelt dat de lift in dit geval niet ‘dienstbaar’ is aan bewoners op de begane grond. Zij hoeven daarom niet bij te dragen in de kosten van de lift. In dit vonnis geeft de kantonrechter duidelijk inzicht in de manier waarop je een splitsingsakte moet uitleggen en het noodzakelijke onderscheid tussen onderwerpen die worden geregeld in een splitsingsakte en onderwerpen die je kunt uitwerken in een huishoudelijk reglement.