Voorzieningenrechter adviseert makelaars

Als een rechter in een uitspraak overwegingen ten overvloede opneemt dan zit hem waarschijnlijk iets dwars.
In een kort geding bij de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland was dat overduidelijk het geval in het vonnis d.d. 26 januari 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:651). Deze voorzieningenrechter heeft een duidelijke visie op de verantwoordelijkheid van makelaars.

De Casus

Dit kort geding heeft betrekking op de teleurgestelde koper van een woning in Haarlem. Na aankoop raakte hij bekend met een belastend rapport over de fundering van het aangekochte pand. Er blijkt sprake van paalrot. Hij besluit de verkoper hierop aan te spreken. Hij verwijt de verkoper dat die informatie achter hield die van belang was bij de aankoopbeslissing (dwaling).

De voorzieningenrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat de verkoper beschikte over het funderingsrapport. De vordering in verband met de gebrekkige fundering wordt om die reden afgewezen.

Wel wordt in de procedure duidelijk dat twee makelaars, die bij de eerdere verkoop van dit huis betrokken waren, van de funderingsproblemen op de hoogte waren. Deze informatie is echter onvoldoende in de verkoopbrochure/contractstukken opgenomen.

De makelaars krijgen een duidelijke vingerwijzing. Om niets aan duidelijkheid te verliezen neem ik hieronder het hele advies van de voorzieningenrechter over.

Verantwoordelijkheid makelaar

“De makelaardij zou het, meer dan nu kennelijk gebeurt, tot haar verantwoordelijkheid moeten rekenen dat verkooptransacties wat betreft de informatieve kant zodanig worden begeleid dat een treurige afloop als hier aan de orde zich niet kan voordoen.

Dat begint ermee dat makelaars cruciale informatie omtrent de staat van een woning zodanig aan die woning moeten koppelen dat de waarschuwende werking die ervan uitgaat zo lang als nodig voor de markt beschikbaar blijft.

Dat betekent voor het onderhavige geval minstgenomen dat de conclusies van het Wareco-rapport in de verkoopbrochure 2007 hadden moeten worden opgenomen en dat het rapport bij de contractstukken had moeten worden genoemd. Nog beter is het om ervoor te zorgen het betrokken rapport in de transportakte wordt vermeld en als bijlage aan die akte worden gehecht. Dat stimuleert de opvolgend eigenaar om bij vervreemding klare wijn te schenken omtrent de vraag hoe met het in het rapport vermelde gebrek is omgegaan.”

Vrij vertaald

De voorzieningenrechter adviseert makelaars om belangrijke informatie over de staat waarin de woning zich bevindt duidelijk te vermelden bij verkoop (mededelingsplicht). Daarnaast adviseert de voorzieningenrechter om deze informatie in de koopovereenkomst en de leveringsakte op te nemen en daaraan te hechten.

De leveringsakte wordt ingeschreven in de openbare registers. Zodoende kunnen derden (lees potentiële kopers) daarvan kennis nemen. De kans dat dergelijke belangrijke informatie, zoals funderingsproblemen, weer in de vergetelheid raken is daarmee een stuk kleiner. De voorzieningenrechter ziet dit als de eigen verantwoordelijkheid van de (verkopend) makelaars.

Aankoopmakelaar

Ook aankoopmakelaars moeten alert zijn. Als er in een verkoopbrochure wordt verwezen naar een (funderings)rapport, dan ligt het op de weg van de makelaar om dit rapport op te vragen en te delen met zijn opdrachtgever. Het was de taak van de aankoopmakelaar:

“Om een versluierende voldoening aan de mededelingsplicht door een branchegenoot te doorzien en onschadelijk te maken.”

Maatman-criterium

De uitspraak van de voorzieningenrechter is van belang voor de aansprakelijkheid van een makelaar. Een makelaar dient bij het uitvoeren van zijn opdracht in ieder geval de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Deze zorgvuldigheid wordt ingevuld door het zogenaamde maatman-criterium. Dit luidt als volgt:

“De zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht.”

Ook ten opzichte van derden met wie de makelaar geen contractuele relatie heeft, moet hij de zorgvuldigheid betrachten die in de gegeven omstandigheden van hem mag worden gevergd. Voldoet de makelaar niet aan deze zorgvuldigheid dan zou hem onrechtmatig handelen kunnen worden verweten.

De overweging ten overvloede van deze voorzieningenrechter maakt duidelijk wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar (zowel aankoop als verkoop) mag worden verwacht.

Makelaars gaan er nog wel eens vanuit dat het niet in het belang van hun opdrachtgever is om dergelijke (belastende) rapporten ongevraagd over te leggen, laat staan als bijlage aan de koopovereenkomst en/of leveringsakte te hechten. Dit behoort volgens de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland echter wel tot de verantwoordelijkheid van de makelaar.

Voor alle vragen met betrekking tot non-conformiteit, dwaling of anderszins teleurstellende vastgoedtransacties kunt u mij bellen. Nog beter is het om te bellen om teleurstellende vastgoedtransacties te voorkomen.