Verhuurders van woonruimten riskeren forse boetes

In toenemende mate worden verhuurders (met name in de grote steden in de Randstad) geconfronteerd met bestuursrechtelijke maatregelen van de gemeenten. In verband met diverse overtredingen wordt een last onder dwangsom opgelegd en/of een bestuurlijke boete. Ook worden woningen gesloten door burgemeesters. Omdat het gemakkelijker is om de eigenaar/verhuurder aan te spreken dan de huurder/bewoner, kiezen de gemeenten ervoor om de verhuurder als overtreder aan te wijzen. De vraag is of dat in alle gevallen terecht is.

Verbodsbepalingen

Bij het gebruik en de verhuur van woonruimte stuit de eigenaar op een groot aantal verbodsbepalingen. De woning mag niet gebruikt worden voor andere doeleinden dan de gebruiksomschrijving in het bestemmingsplan. Is de bestemming ‘woondoeleinden’ dan mag de woning meestal slechts bewoond worden door één huishouden. Woningdeling is dus niet toegestaan. Ook is het verboden om de woning voor bedrijfsmatige doeleinden te (laten) gebruiken, zoals toeristische verhuur of prostitutie. Daarnaast kennen veel gemeenten een vergunningenstelsel op basis van de Huisvestingswet. Om grip te houden op de opbouw van de woonruimtevoorraad is het zonder vergunning van Burgemeester & Wethouders verboden om woonruimten samen te voegen, woonruimten te onttrekken aan het bestand, zelfstandige woonruimten om te zetten in onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) en woonruimten (kadastraal of bouwkundig) te splitsen. Veel huiseigenaren blijken niet goed op de hoogte te zijn van deze verboden. Zij verhuren hun woning en worden later geconfronteerd met het feit dat de huurder een van de verbodsbepalingen blijkt te overtreden.

Handhavingsmaatregelen

De gemeente probeert een einde te maken aan dergelijke overtreding door een last onder dwangsom op te leggen. Die maatregel is dus gericht op het ongedaan maken van de overtreding. Voldoet de verhuurder daar niet aan binnen een bepaalde periode (de begunstigingstermijn), dan moet de verhuurder de dwangsom betalen. Daarmee is het probleem nog niet opgelost, want de gemeente kan vervolgens een hogere dwangsom opleggen, net zo lang totdat deze dwangsom een voldoende financiële prikkel is voor de verhuurder om een einde te (doen) maken aan de illegale situatie. Ook kan de gemeente besluiten om zelf een einde te maken aan de overtreding op kosten van de verhuurder (bestuursdwang).
In bepaalde gevallen kan de burgemeester besluiten om de woning voor een bepaalde tijd te sluiten. De verhuurder kan dan weliswaar de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, maar de verhuurder kan gedurende de sluiting niet over zijn pand beschikken en lijdt daardoor schade. Het aantal sluitingen zal waarschijnlijk toenemen indien binnenkort ook strafbaar gestelde voorbereidingshandelingen tot een sluiting kunnen leiden (wetsvoorstel).

Bestraffende maatregel

Daarnaast kan de gemeente besluiten om een bestuurlijke boete op te leggen aan de overtreder. Die boete is niet gericht op het ongedaan maken van de overtreding, maar op het bestraffen van de overtreder. Er moet dus een afschrikwekkend en preventief effect uitgaan van die boetes. In het beleid van de gemeenten worden boetetarieven vastgesteld; in de meeste gevallen gaat het om vele (tien)duizenden euro’s.

De overtreder

Belangrijk is de vraag wie als overtreder moet worden aangemerkt. Dat is immers de persoon die met deze maatregelen van de gemeente geconfronteerd wordt. Soms is het duidelijk dat de verhuurder willens en wetens zijn woning heeft verhuurd voor doeleinden die niet zijn toegestaan.
Dan is het begrijpelijk dat de verhuurder als overtreder wordt gezien. Er zijn echter ook veel gevallen, waarin de verhuurder echt van niets wist en op geen enkele wijze de overtreding heeft mogelijk gemaakt of heeft aangemoedigd. Dan rijst de vraag of het fair is dat de verhuurder wordt aangeschreven.

Strenge rechtspraak

De uitspraken van de bestuursrechters zijn erg streng: een verhuurder wordt gemakkelijk als overtreder gezien. De standaard overwegingen van de hoogste bestuursrechter (de Raad van State) luiden als volgt (uitspraak I, uitspraak II):

Daarnaast kan in bepaalde gevallen degene die de overtreding niet zelf feitelijk heeft begaan, doch aan wie de handeling is toe te rekenen, voor de overtreding verantwoordelijk worden gehouden en derhalve als overtreder worden aangemerkt. Daarbij is van belang dat van de eigenaar van het pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het gehuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt.

Botsing met civielrechtelijke rechtspraak

De verhuurder moet dus maar zien te bewijzen dat hij niet wist en ook niet kon weten dat zijn pand werd gebruikt in strijd met bepaalde voorschriften. Deze bestuursrechtelijke jurisprudentie gaat volledig voorbij aan de praktijk, waarin een huurder een vergaand recht op privacy heeft, zodat een huurder in het algemeen geen inbreuk op de persoonlijke levenssfeer (regelmatige inspecties van de woning) behoeft te accepteren. De civiele rechter vindt dat het een verhuurder niet is toegestaan om middels de huurovereenkomst of de algemene huurvoorwaarden (vergaande) inspectiemogelijkheden te bedingen. Een dergelijke voorwaarde wordt als een nietig of vernietigbaar beding aangemerkt. Toch oordeelt de bestuursrechter al erg snel dat de verhuurder kon weten wat er in zijn woning gebeurde. De vraag is of daarmee in alle gevallen recht wordt gedaan aan de feiten.