Verhuurder onderneem actie bij overlastmeldingen!

In een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2023:2749) krijgt een verhuurder er flink van langs in een vonnis:

Huurder wordt mishandeld
Een mishandelde huurder vordert in een procedure bij de kantonrechter dat de verhuurder actie moet ondernemen tegen de buurman van de mishandelde huurder. De buurman huurt van dezelfde verhuurder.
De buurman had de huurder mishandeld. De buurman drong de woning van de huurder binnen. In een vechtpartij raakte de klagende huurder haar voortanden kwijt, er werden plukken haar uit haar hoofd getrokken, zij liep een hersenschudding, een snee in haar wang en een opgezwollen oog op, en raakte bewusteloos.

Onderzoek naar de overlast

De mishandelde huurder neemt direct na het voorval contact op met haar verhuurder. De verhuurder laat weten dat aangetoond moet worden, dat het woongedrag van de buurman “woning gerelateerd” moet zijn om op te treden in het kader van slecht huurderschap.

De verhuurder stelt na enige tijd een onderzoek in. Omwonenden wordt verzocht aan te geven of de mishandelde huurder overlast gaf, zoals eerder door de buurman werd gesteld. De omwonenden stellen dat juist de buurman en zijn gezin voor een andere sfeer in de straat zorgen sinds zij recent hun intrek in hun woning hebben genomen. De buurman klaagt als enige veelvuldig over de later door hem mishandelde huurder. De buurman heeft na de mishandeling de mishandelde huurder nog meermalen schriftelijk lastiggevallen. De verhuurder geeft aan dat zij bereid is om vervangende woonruimte voor de mishandelde huurder te verzorgen. Zij is van mening dat een kort geding tot ontruiming onvoldoende kans van slagen zou hebben, ondanks de overduidelijke mishandeling en gespannen situatie in de straat.

Strafrechtelijke veroordeling

De buurman wordt door de strafrechter in verband met de mishandeling veroordeeld tot een taakstraf van 80 uur en een voorwaardelijke gevangenisstraf van twee weken wegens mishandeling met zwaar lichamelijk letsel tot gevolg. Tevens is een contractverbod opgelegd aan de buurman voor de duur van twee jaar en moet een schadevergoeding van € 2.125,15 betaald worden aan de mishandelde huurder.

Actie van de verhuurder

De verhuurder biedt de mishandelde huurder drie woningen aan. De woningen zijn veel kleiner en niet passend. De woningen worden niet geaccepteerd door de mishandelde huurder.

De mishandelde huurder wil actie zien van de verhuurder en vordert in kort geding onder andere om op straffe van dwangsommen via een juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen en de woning van de buurman te ontruimen. Als die vordering niet wordt toegewezen, moet een andere woning aangeboden worden aan de buurman in een ander stadsdeel.
Als die vordering niet wordt toegewezen, moet de verhuurder een soortgelijke woning met eenzelfde huurprijs in een ander stadsdeel aan de mishandelde huurder aanbieden.

Overlast een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW?

Als sprake is van een gebrek dat niet door de huurder is veroorzaakt, dient een verhuurder op te treden. Bij een lekkend dak is dat helder. Bij overlast is dat lastiger, omdat een verhuurder het woon- en leefgedrag van een huurder niet in de hand heeft. De kantonrechter stelt in het vonnis dan ook dat overlast een feitelijke stoornis is en in beginsel niet als een gebrek is te zien, dat de verhuurder dient te verhelpen. Als de verhuurder echter tegenover een huurder – in dit geval de buurman – bevoegdheden heeft en die niet toepast en daardoor bijdraagt in de feitelijke stoornis in het huurgenot, levert de verhuurder een bijdrage aan het voortbestaan van een feitelijke stoornis en is dat een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het gebrek zit hem dus niet in de veroorzaakte overlast zelf, maar in het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder als gevolg waarvan de overlast een gebrek oplevert.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter is van mening dat de strafrechtelijk veroordeelde buurman de veroorzaker is van het geweldsincident. De mishandelde huurder ondervindt psychische klachten naar aanleiding van het geweldsincident, dat zich ook nog eens voor de ogen van de kinderen van de mishandelde huurder heeft afgespeeld. De mishandelde huurder moet telkens met de directe nabijheid van de buurman rekening houden.

Het verbaast de kantonrechter dat de verhuurder te weinig kordate actie heeft ondernomen en  eigenlijk alleen maar op het spoor heeft gezeten om zich in te spannen de mishandelde huurder te laten verhuizen en de buurman te laten zitten. Dit terwijl directe actie tegen de buurman passend was geweest.

De kantonrechter overweegt dat als de verhuurder een procedure moet starten om de buurman alsnog te ontruimen, dit veel tijd kost. Bovendien kan een rechter in zo een ontruimingsprocedure anders oordelen. Om die reden bepaalt de kantonrechter dat de verhuurder de keus krijgt; of er wordt binnen drie maanden passende vervangende woonruimte aan de mishandelde huurder aangeboden op straffe van dwangsommen, of er wordt binnen drie maanden passende woonruimte aan de buurman aangeboden, op straffe van dwangsommen. De verhuurder moet de kosten van de procedure betalen. De verhuurder vordert als tegeneis dat de mishandelde huurder de opgehangen camera’s, gericht op een deel van de woning van de buurman, aan de woning verwijdert. Die vordering werd toegewezen.

Wat is de les?

Les voor een verhuurder uit dit vonnis is: als er sprake is van overlastklachten en vooral bij geweldsincidenten tussen huurders: doe onderzoek, neem zeer snel gepaste actie om te voorkomen dat overlast leidt tot een gebrek!