Verhuur onder de Leegstandwet: wees zorgvuldig!

Een huis dat te koop staat of gerenoveerd moet worden, valt tijdelijk (maximaal vijf jaar) te verhuren onder de Leegstandwet. Maat let goed op de formaliteiten van zo’n overeenkomst, want een onzorgvuldigheid kan nare gevolgen hebben.

De Leegstandwet beschermt de verhuurder tegen o.a. huurders die de woning bij einde huur niet willen verlaten. Huurders hebben op basis van een Leegstandwet-huurovereenkomst namelijk geen reguliere huurbescherming. Maar in de praktijk loopt dit nog weleens anders. Een huurovereenkomst volgens de Leegstandwet kent veel formaliteiten. Wordt daar niet aan voldaan, dan kan er toch sprake zijn van een reguliere huurovereenkomst – mét huurbescherming voor de huurder. De verhuurder die de woning leeg wil hebben, zit dan met een hoofdpijndossier.

Maak duidelijke afspraken

In de Leegstandwet-huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de gebruikelijke huurbescherming is uitgesloten. Daarnaast gelden er volgens de Leegstandwet afwijkende opzegtermijnen en de huurovereenkomst moet voor minstens zes maanden worden aangegaan.
Om een huurovereenkomst onder de Leegstandwet af te sluiten, heeft de verhuurder ook een vergunning van de gemeente nodig. De vergunning en de termijn waarvoor deze is afgegeven, moeten in de overeenkomst staan. Deze termijn is te verlengen, maar als hij verstrijkt, dan eindigt de huurovereenkomst. Hiervoor is geen opzegging vereist. Blijft de huurder na deze termijn de woning huren, dan geldt er een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Voorbeeld: incorrecte huurovereenkomst

Onlangs vertegenwoordigde ik twee particuliere huurders die een woning huurden onder de Leegstandwet. De woning stond te koop. Er was een huurovereenkomst overeengekomen voor de bepaalde tijd van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de gemeente een vergunning had verleend voor diezelfde periode. Maar achteraf bleek dat bij het ondertekenen van de huurovereenkomst een Leegstandwetvergunning van kracht was die gold over de periode van 1 mei 2012 tot en met 1 mei 2014. Deze vergunning was niet bij de huurovereenkomst gevoegd. Een latere verlenging van de vergunning van 5 mei 2014 tot 1 mei 2017 was ook niet overgelegd aan de huurders, en evenmin aan hen bekendgemaakt.

Voor de rechter

Deze onzorgvuldigheid had voor de verhuurder vervelende gevolgen. Want ook al zegde de verhuurder de huur netjes op, met inachtneming van de termijn van drie maanden – de huurders weigerden te vertrekken. De overeengekomen bepaalde tijd was echter verstreken, en zij waren van mening dat ze intussen een reguliere huurovereenkomst hadden, met bescherming voor de huurders. De verhuurder bracht de zaak voor de rechter. Hij stelde dat de huurders moesten vertrekken, omdat de huurovereenkomst in het kader van de Leegstandwet zou zijn geëindigd.

De kantonrechter maakte er korte metten mee: door niet het juiste tijdvak van de vergunning te vermelden in het contract, zijn de huurders in een nadelige positie gebracht. De huurders waren terecht in de veronderstelling dat zij vanaf 1 januari 2015 een reguliere huurovereenkomst hadden, met alle huurbescherming van dien. Zijn onzorgvuldigheid kwam de verhuurder dus duur te staan. Let dus goed op de formaliteiten bij een Leegstandwet-huurovereenkomst om onaangename verassingen te voorkomen.