Uitstel van executie (ontruiming) kan gevaarlijk zijn

Een verhuurder die een ontruimingsvonnis heeft gekregen van de rechter doet er verstandig aan om niet te lang te wachten met de tenuitvoerlegging van dat vonnis. Bovendien moet duidelijk worden gecommuniceerd met de ex-huurders, indien de ontruiming wordt uitgesteld en een laatste kans wordt geboden. In een arrest van 9 juli 2019 schiet het Gerechtshof Arnhem de verhuurder te hulp.

De feiten

Vanaf 12 oktober 2012 verhuurde een corporatie een sociale huurwoning aan huurster en haar toenmalige partner met zes inwonende kinderen. In een verstekvonnis van 21 november 2014 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en huurster veroordeeld om de woning te ontruimen en te verlaten vanwege een huurachterstand en overlast. Dat verstekvonnis is onherroepelijk geworden. De corporatie is echter niet (direct) tot ontruiming overgegaan. Er zijn ‘woonvoorwaarden’ geaccepteerd door de ex-huurster en haar partner. Daarmee werd een laatste kans geboden. De huurschuld zou betaald worden, de woning zou behoorlijk onderhouden worden en er zou geen overlast meer veroorzaakt worden. Ook werden er afspraken gemaakt over het aantal huisdieren. Daarbij was afgesproken dat er alsnog tot ontruiming en ontbinding van het huurcontract zal worden overgegaan, indien de voorwaarden worden geschonden. Dat er wordt gesteld dat dan alsnog een ontbinding van de huurovereenkomst zal plaatsvinden is vreemd, want de huurovereenkomst was in het verstekvonnis reeds ontbonden. De bedoeling was dan ook om alleen de ontruiming uit te stellen.

Op 30 maart 2015 werd er alsnog een ontruiming aangezegd, omdat de voorwaarden niet werden nageleefd. De ex-huurders probeerden in een executie kort geding de ontruiming tegen te houden. In die procedure zijn opnieuw afspraken gemaakt. De huurachterstand zou betaald worden en de bewoners zouden een ‘lifecoach’ en een bewindvoerder accepteren.

Omdat de bewoners deze afspraken weer niet nakwamen heeft de corporatie in september 2015 de bewoners aangeschreven met de sommatie dat zij hun huisdieren weg moesten doen. De vrouw is toen met haar kinderen elders gaan wonen en de partner heeft de huurovereenkomst opgezegd naar aanleiding van een aanzegging tot ontruiming.

Opmerkelijk genoeg heeft de corporatie op 15 juli 2016 een brief gezonden aan de vrouw, waarin werd gesteld dat de huurovereenkomst met ingang van 14 augustus 2016 alleen op haar naam komt te staan. Dit terwijl er een ontruiming was aangezegd op grond van het ontbindingsvonnis uit november 2014. Opnieuw probeert de vrouw de ontruiming met een kort geding tegen te houden, maar dat lukt niet. Omdat de vrouw de woonvoorwaarden niet is nagekomen, vindt de rechter het terecht dat de ontruiming is aangezegd. De ontruiming is uitgevoerd en de woning wordt inmiddels bewoond door iemand anders.

Procedure gericht op terugkeer in de woning

De vrouw geeft het nog niet op en start een procedure, waarin zij vordert dat de woning weer aan haar ter beschikking moet worden gesteld, omdat de corporatie niet het recht zou hebben gehad om het verstekvonnis ten uitvoer te leggen. Door het tijdsverloop na het verstekvonnis en door de uitlatingen van de corporatie zou er een nieuwe huurovereenkomst tot stand zijn gekomen, zodat het ‘oude ontbindingsvonnis’ niet meer gebruikt kon worden. De kantonrechter wijst die vordering af, waarna de vrouw in hoger beroep gaat bij het Gerechtshof te Arnhem.

Oordeel van het Gerechtshof

In de hoger beroepsprocedure bij het Gerechtshof stond de vraag centraal of er na het verstekvonnis een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en of het tijdsverloop tussen het verstekvonnis van november 2014 en de ontruiming in augustus 2016 niet te lang is geweest. Kon de corporatie bijna 2 jaar later nog ontruimen op grond van dat verstekvonnis?

Geen nieuwe huurovereenkomst

Het Hof is van mening dat er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, ondanks een aantal minder gelukkige formuleringen van de corporatie. De vrouw heeft dus moeten begrijpen dat er slechts uitstel van executie (ontruiming) was verleend en dat zij zich aan de voorwaarden had moeten houden. Aan de enkele omstandigheid dat er in de woonvoorwaarden wordt gesteld dat er alsnog tot ontbinding (en ontruiming) wordt overgegaan, indien de voorwaarden niet worden nageleefd en/of dat in enkele andere stukken van de corporatie soms nog kennelijk uit macht der gewoonte wordt gesproken van een huurovereenkomst of (lopende) huur, heeft de ex-huurster naar het oordeel van het hof niet gerechtvaardigd de verwachting mogen ontlenen dat er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. Het enkele gebruik van die terminologie is daartoe onvoldoende.

Tijdsverloop

Ook het tijdsverloop staat volgens het Hof niet in de weg aan de ontruiming op grond van het verstekvonnis. Dat tijdsverloop betekent niet dat er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. Gelet op de inhoud van de woonvoorwaarden en gezien het feit dat de corporatie tweemaal een ontruiming heeft aangezegd, waarover procedures zijn gevoerd, is geenszins sprake geweest van een stilzwijgend voortgezet gebruik van de woning. De corporatie heeft haar recht op tenuitvoerlegging van het verstekvonnis niet prijsgegeven. Evenmin heeft zij het recht daartoe verwerkt.

Noodtoestand / belangenafweging

De vrouw heeft nog gesteld dat er een noodtoestand is ontstaan door de ontruiming. Zij heeft met zes kinderen behoefte aan een stabiele opvoedsituatie. Ook wanneer de belangen worden afgewogen kan niet worden gesteld dat de corporatie haar bevoegdheid tot ontruiming heeft misbruikt, aldus het Gerechtshof. Na het onherroepelijk geworden verstekvonnis heeft de corporatie nog veel geduld getoond. De vrouw en haar partner hebben de laatste kans echter niet gegrepen door de woonvoorwaarden niet na te komen.

Conclusie

In deze zaak is het Hof de geduldige corporatie tegemoet gekomen door geen nieuwe huurovereenkomst aan te nemen. Dit terwijl net zo goed geconcludeerd zou kunnen worden dat er wel een nieuwe huurrelatie was ontstaan. Corporaties moeten er voor waken dat geen onduidelijkheid kan bestaan. Enig uitstel van een ontruiming kan geen kwaad, maar aan de ex-huurders moet dan wel duidelijk worden gemaakt dat het slechts uitstel van executie is en dat er geen nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten. Ook is het niet verstandig om al te veel tijd te laten verstrijken.