Toetsing aanvangshuur bij onzelfstandige woonruimten

Inleiding

Huurders van woonruimten kunnen binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de overeengekomen huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Die mogelijkheid bestaat al lang. Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (per 1 juli 2016) kunnen ook huurovereenkomsten worden gesloten voor bepaalde tijd, die automatisch tot een einde komen. Aan deze tijdelijke huurders heeft de wetgever een extra bescherming willen bieden: zij zouden nog tot 6 maanden na het einde van de huur de aanvangshuur kunnen laten toetsen. Eerder zullen zij dat niet durven, omdat de verhuurder dan vrijwel zeker de huur niet zal willen verlengen. Het toegevoegde tweede lid van artikel 7:249 BW (de verruimde regeling) roept echter veel vragen op.

De tekst van de wet

Het artikel in de wet waar het om gaat luidt als volgt:

1. De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
2. In afwijking van lid 1 kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

Zelfstandige en onzelfstandige woonruimten

Het eerste lid geldt zowel voor zelfstandige als voor onzelfstandige woonruimten. Dus ook kamerbewoners kunnen hun aanvangshuur binnen 6 maanden laten toetsen. Daarover bestaat geen misverstand. De vraag is echter of de toevoeging in het tweede lid (de verlengde termijn) ook geldt voor tijdelijke huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimten. Daarover bestaan wel twijfels. Dat is een gevolg van de tekst van het tweede lid en de toelichting van de wetgever.

Tijdelijke huurovereenkomsten

Door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 kunnen tijdelijke huurovereenkomsten worden gesloten die van rechtswege eindigen:

• voor zelfstandige woonruimten voor maximaal 2 jaar
• voor onzelfstandige woonruimten voor maximaal 5 jaar

In de wetsgeschiedenis heeft de wetgever de indruk gewekt dat het de bedoeling was om in beide gevallen de verlengde bescherming te bieden. Daardoor zou de huurder ook na afloop van de huurovereenkomst nog gedurende een half jaar de aanvangshuur kunnen laten toetsen. Oordeelt de Huurcommissie dat die aanvangshuur te hoog is, dan heeft dat vergaande gevolgen, want dat oordeel heeft terugwerkende kracht.

Achtergrond van tijdelijke huur van onzelfstandige woonruimten

Volgens de toelichting is de behoefte aan tijdelijke verhuur van onzelfstandige woonruimten een gevolg geweest van de asielinstroom. Op die manier zouden personen met een (tijdelijke) verblijfsvergunning gehuisvest kunnen worden. Volgens de toelichting geldt in dat geval ook ‘de verlengde termijn voor de toets van de aanvangshuurprijs van 18 maanden’. De termijn van 18 maanden die hier genoemd wordt, was een gevolg van het feit dat oorspronkelijk de maximale duur van een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte op 1 jaar was gesteld. Dat is in het wetgevingsproces later verruimd tot 2 jaar. De tekst van het tweede lid van artikel 7:249 BW is geworden: tot uiterlijk zes maanden na afloop van een (…..) huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter. Door de verwijzing naar ‘twee jaar of korter’ wordt de indruk gewekt dat deze verlengde termijn alleen geldt bij tijdelijke huur van zelfstandige woonruimten.

Maar wat is nu werkelijk de bedoeling geweest?

• Het tweede lid geldt alleen voor tijdelijke huurders van zelfstandige woonruimten;
• Het tweede lid geldt ook onbeperkt voor tijdelijke huurders van onzelfstandige
  woonruimten;
• Het tweede lid geldt alleen voor tijdelijke huurders van onzelfstandige woonruimten
  indien de duur niet langer is dan 2 jaar.

Daarover lopen de meningen uiteen.

In de tekst van artikel 7:249 lid 2 BW is geen beperking opgenomen die er op duidt dat deze verruimde regeling alleen voor zelfstandige woonruimten zou gelden. Dat pleit dus tegen opvatting 1. Het feit dat in de tekst wel een link wordt gelegd met een duur van twee jaar of korter pleit tegen opvatting 2. Dan zou overblijven opvatting 3. Die opvatting strookt met de tekst van de wet, maar onduidelijk is of dit ook echt de bedoeling van de wetgever is geweest.

De Huurcommissie

De Huurcommissie zelf stelt op haar website het volgende:
Verruiming toetsing aanvangshuurprijs zelfstandige woonruimte
Huurders van zelfstandige woonruimte kunnen na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst nog een beroep doen op de Huurcommissie over de huurprijs. Dit kan tot uiterlijk 6 maanden na afloop van het tijdelijke huurcontract.

Onduidelijk is waarom de Huurcommissie het element ‘zelfstandige’ toevoegt als voorwaarde om gebruik te maken van de verruimde regeling. Die voorwaarde volgt niet uit de wettekst en ook niet uit de wetsgeschiedenis. De rechtspraak zal duidelijkheid moeten gaan geven.