Tijdelijke huurkorting: mag dat wel of niet?
Woningcorporaties mogen geen tijdelijke huurkorting geven – dat stelde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) dit najaar in een brief aan corporaties. Als voorzitter van Woningbouwvereniging Utrecht kreeg ik deze opmerkelijke brief onder ogen. Ik vroeg mij af: klopt dit standpunt van de Aw wel?
Aanleiding voor de brief was een discussie over huurkorting die afgelopen zomer ontstond. Corporatie Zeeuwland wilde haar huurders laten meeprofiteren van het financiële voordeel van een fusie door de huurders een eenmalige huurkorting te geven. De Aw ging eerst akkoord, maar kwam daar later op terug en dreigde een last onder dwangsom op te leggen. Zover kwam het niet, maar de boodschap van Aw was duidelijk.
Huurkorting versus financiële middelen
In de brief stelt de Aw dat corporaties hun middelen alleen mogen inzetten voor de volkshuisvesting. Een tijdelijke huurkorting geven staat volgens de Aw gelijk aan het ter beschikking stellen van financiële middelen, en dat valt niet onder de volkshuisvestelijke inzet. Daar valt wel iets op af te dingen. Er worden namelijk geen middelen ter beschikking gesteld. De huurders hoeven alleen tijdelijk minder te betalen. Dat sluit aan bij de primaire doelstelling van woningcorporaties: woongelegenheden verhuren aan mensen die moeite hebben om passende huisvesting te vinden.
Tijdelijke huurkorting in de praktijk
Bovendien: corporaties verlenen bijna dagelijks huurkorting. Bijna allemaal verhuren ze woningen voor een huurprijs die lager is dan de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Dat is vaak zelfs verplicht, gezien de eisen van passend toewijzen. Ook bieden woningcorporaties vaak huurkorting aan jongeren onder de 23, totdat ze in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Ander voorbeeld is de huurgewenning na renovatie of bij verhuizing in verband met renovatie. En regelmatig passen corporaties tijdelijke huurprijsvermindering toe als er gebreken zijn, ook al biedt artikel 7:207 BW daar geen ruimte voor. Dat artikel schrijft namelijk voor dat huurprijsvermindering moet worden gevorderd in rechte of toegewezen kan worden door de huurcommissie.
Een rigide en onjuist standpunt
Mijn conclusie op basis van deze voorbeelden is dat huurkorting veel meer ligt in de sfeer van de primaire taakstelling van woningcorporaties, dan in de sfeer van het ter beschikking stellen van gelden. Bovendien: vanuit deze primaire taakstelling hebben corporaties de vrijheid om beleid te maken. Artikel 48 BTIV noemt uitzonderingen waarin het ter beschikking stellen van gelden wel is toegestaan. Daaruit blijkt dat we hierbij veel meer moeten denken aan het daadwerkelijk betalen van gelden; niet aan het tijdelijk verminderen van een betalingsverplichting. Als dat anders was, zou het kwijtschelden van een huurschuld ook al ‘huurkorting’ zijn en daarmee niet toegestaan.
Het standpunt van de Aw is volgens mij dus onjuist en te rigide. Opvallend is dat de organisatie aanvankelijk oordeelde dat de Zeeuwse corporatie wél een tijdelijke huurkorting mocht verlenen. De Aw vond zelfs dat zij daarover niets te zeggen had. Dat blijkt niet alleen uit de casus van Zeeuwland, maar ook uit andere voorbeelden.
Van huurkorting naar huurverhoging?
De Aw gaat in de brief nog een stapje verder. Ze vindt dat het zelfs niet zou zijn toegestaan om de huurkorting op termijn te laten vervallen en de huur daarmee weer op het oude niveau te brengen. Dat zou leiden tot een huurverhoging die het wettelijk percentage (vermoedelijk) overschrijdt, wat in strijd is met artikel 7:248 lid 2 BW. Volgens de Aw zou dat bovendien een tweede huurverhoging binnen twaalf maanden kunnen zijn, wat nietig is op grond van artikel 7:251 BW.
Ook dit standpunt lijkt me onjuist en te rigide. Ten eerste is dit iets waar niet de Aw over gaat, maar de civiele rechter. Ten tweede zijn er genoeg voorbeelden in de jurisprudentie waarin zo’n huursprong wel degelijk akkoord is bevonden door de kantonrechter. Soms vooruitlopend op nieuwe wetgeving, soms in verband met een beding in een jongerencontract, en soms bij een tijdelijke huurkorting in verband met gebreken. Huurprijzen zijn in beginsel immers vrij overeen te komen, zo staat ook in artikel 7:246 BW. Daarbij komt dat het niet gaat om een hogere huurprijs, maar om het vervallen van een tijdelijke vermindering van de betalingsverplichting. De oorspronkelijke huurprijs was al overeengekomen en de betalingsverplichting voor die gehele huurprijs herleeft op dat moment.
Ook dit kan daarom nauwelijks een bezwaar vormen voor het toepassen van een tijdelijke huurkorting, en zeker geen bezwaar waar de Aw zich op zou kunnen of moeten beroepen.
Vragen vanuit branchevereniging Aedes
De brief over huurkorting die de Aw aan alle corporaties stuurde, heeft voor veel onduidelijkheid gezorgd. Want waarom zou de Aw tijdelijke huurkorting tegen willen gaan, als corporaties deze korting vrijwel uitsluitend verlenen in verband met de uitvoering van hun primaire doelstelling? Aedes, branchevereniging van woningcorporaties, heeft vragen gesteld aan de Aw over de brief. Gezien de kwalijke gevolgen en de onduidelijkheden die ontstaan als Aw bij haar rigide standpunt blijft, is het te hopen dat zij (opnieuw) van mening verandert.
Meer weten over tijdelijke huurkorting? Neem contact op.
