Tekortschieten door de verhuurder: de (mogelijke) gevolgen
In de zomer van 2022 is door de rechtbank Oost-Brabant een uitspraak gewezen (ECLI:NL:RBOBR:2022:2885), waarin het dit keer niet de huurder was maar juist de verhuurder, die het wel erg bont maakte. Met als gevolg aanzienlijke financiële consequenties voor de verhuurder.
Waar ging de zaak over?
Met ingang van 15 juni 2018 huurt huurster een appartement voor onbepaalde tijd voor een bedrag van in totaal € 700,- . In 2020 stapt de huurster naar de Huurcommissie met het verzoek om te bepalen dat de all-in prijs wordt gesplitst. De Huurcommissie beslist dat de huur wordt gesplitst naar € 400,- kale huur en € 200,- aan voorschot servicekosten. Nadien begint de overlast door de verhuurder en doen zich incidenten voor, waarbij huurster meerdere malen de politie heeft moeten inschakelen. Zo maakt de verhuurder tijdens telefoongesprekken met de huurster intimiderende opmerkingen, schrijft hij dreigbrieven, staat hij onaangekondigd aan de deur bij huurster en ook bij haar familieleden, belt hij naar de werkgever van huurster en neemt verhuurder steeds een dreigende en intimiderende houding aan, etc.
Uiteindelijk is huurster een procedure gestart bij de rechtbank Oost-Brabant en vordert onder meer:
- Een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden;
- De veroordeling van verhuurder tot het staken en gestaakt houden van het doen van onrechtmatige uitlatingen over huurster richting derden op straffe van een dwangsom;
- De veroordeling van verhuurder tot betaling van een schadevergoeding in de vorm van:
- € 1.000,- aan huurvermindering wegens gederfd huurgenot,
- € 10.000,- aan smartengeld,
- € 6.334,- aan verhuiskostenvergoeding,
- € 10.000,- aan tegemoetkoming hogere huur,
- De veroordeling van verhuurder tot betaling van:
- € 1.755,- aan voorschot terugbetalingsverplichting servicekostenafrekening,
- € 1.000,- aan waarborgsom.
Hoe oordeelt de rechtbank?
Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst
De huurster heeft de huurovereenkomst door middel van een schriftelijk verklaring (een ontbindingsverklaring in de dagvaarding) aan de verhuurder buitengerechtelijk ontbonden. Haar vordering tot een verklaring voor recht, dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden, wordt door de kantonrechter toegewezen. Er is namelijk sprake van overlast, die is aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de verhuurder en een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierbij zij opgemerkt dat in een omgekeerde situatie, waarbij de huurder overlast veroorzaakt en wanprestatie pleegt, de verhuurder op grond van artikel 7:231 BW de huurovereenkomst uitsluitend door de rechter kan laten ontbinden (terwijl een huurder dat dus ook buiten de rechter om kan doen).
Staken van onrechtmatige uitlatingen
Daarnaast wordt de verhuurder veroordeeld tot het staken en gestaakt houden van het doen van onrechtmatige uitlatingen over huurster richting derden op straffe van een dwangsom. Het belang van huurster op bescherming van haar eer en goede naam weegt zwaarder dan het recht van vrijheid van meningsuiting van verhuurder om zich uit te laten over vermeende wanbetaling van huurster, nu deze uitlatingen feitelijk onjuist zijn. Verhuurder mag het dan wel niet eens zijn met de uitspraak van de Huurcommissie terzake de splitsing van de all-in prijs maar dit betekent niet dat hij niet aan deze uitspraak gebonden is en huurster vervolgens kan betichten van wanbetaling. Huurster voldoet aan haar betalingsverplichtingen conform de uitspraak van de Huurcommissie.
Ten aanzien van de gevorderde schadevergoedingen wordt als volgt geoordeeld:
Huurprijsvermindering
De belangrijkste verplichting van verhuurder is het aan de huurster verschaffen van rustig huurgenot. Dit heeft verhuurder niet gedaan doordat hij zelf overlast veroorzaakte. Een huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot van 50% wordt toegekend. Dit brengt mee dat verhuurder een bedrag ad € 800,- wegens huurprijsvermindering aan huurster moet betalen op grond van artikel 7:207 BW.
Smartengeld
Uit de rechtspraak volgt dat een vordering aan smartengeld in het huurrecht niet snel wordt toegewezen. Echter, in deze kwestie oordeelt de kantonrechter dat huurster op grond van artikel 6:106 lid 1 onder a en b BW wel degelijk recht heeft op immateriële schadevergoeding. Er wordt een vergoeding van € 500,- aan smartengeld aan huurster toegekend ter compensatie van de door haar gederfde levensvreugde. Huurster heeft namelijk angst gehad en veel stress ervaren. Huurster is in de veiligheid en de bescherming van haar persoonlijke levenssfeer aangetast. Daarnaast heeft verhuurder het oogmerk gehad om huurster angst aan te jagen, zodat zij de huurwoning zou verlaten dan wel een huurprijs zou betalen waar verhuurder geen recht op had. Hoewel huurster een bedrag van € 10.000,- heeft gevorderd, wordt dus slechts een bedrag van € 500,- aan smartengeld toegewezen. Echter, een dergelijk bedrag is in Nederland de gebruikelijke maatstaf bij de toewijzing van immateriële schadevergoeding.
Verhuiskostenvergoeding
Huurster vordert daarnaast ook een bedrag ad € 6.334,- aan verhuiskostenvergoeding, omdat zij gedwongen heeft moeten verhuizen en hiervoor kosten heeft moeten maken. Huurster baseert haar vordering op artikel 7:220 BW, welk artikel van toepassing is bij een noodzakelijke verhuizing in verband met een voorgenomen renovatie. Ondanks dat in deze kwestie geen sprake is van (een voorgenomen) renovatie van het gehuurde, wordt deze vordering van huurster ad € 6.334,- toch toegewezen als redelijk en billijke vergoeding, aangezien als gevolg van de vastgestelde toerekenbare tekortkoming van de verhuurder deze schade direct is toegebracht.
Tegemoetkoming hogere huur
De kantonrechter wijst verder een bedrag ad € 5.000,- aan huurster toe aan tegemoetkoming van de hogere huur van haar nieuwe huurwoning. Deze hogere huurprijs is namelijk een direct gevolg van de afgedwongen verhuizing. De vordering van huurster wordt in redelijkheid gematigd (van €10.000,- naar € 5.000,-).
Terugbetaling servicekosten en waarborgsom
Tot slot dient de verhuurder ook de waarborgsom ad € 1.000,- aan huurster terug te betalen alsmede een bedrag ad € 1.755,- aan voorschot servicekosten nu de verhuurder niet heeft aangetoond dat de daadwerkelijk gemaakte servicekosten hoger waren.
Conclusie
Alhoewel de verhuurder an sich blij zal zijn dat huurster de woning heeft verlaten, kan ik mij zo voorstellen dat de door de kantonrechter aan de huurster toegewezen bedragen een financiële aderlating voor de verhuurder met zich brengt.
De aanleiding: toetsing all-in huur
De aanleiding van de overlast is hoogstwaarschijnlijk begonnen met het verzoek tot splitsing van de all-in prijs van de huurster bij de Huurcommissie alsmede de toewijzing ervan. Bij een all-in prijs is de te betalen prijs niet gesplitst in een deel kale huurprijs en een deel bijkomende kosten (servicekosten, nutsvoorzieningen, etc). Dit is niet wenselijk omdat een huurder dan niet weet en ook niet kan controleren hoe hoog de kale huurprijs is en wat hij aan (voorschot) servicekosten betaalt. Op grond van artikel 7:258 BW is een huurder dan ook gerechtigd, na daartoe eerst een voorstel tot splitsing te hebben gedaan bij de verhuurder, een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie indien de verhuurder het gedane voorstel van de huurder afwijst. De Huurcommissie vindt het voorstel van een huurder redelijk als de voorgestelde huurprijs niet lager is dan 55% van de overeengekomen all-in prijs en het voorgestelde voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten niet lager is dan 25% van de overeengekomen all-in prijs (art. 17 lid 1 UHW).
Het is zeker voor verhuurders opletten geblazen en zij dienen te voorkomen dat er een all-in prijs wordt overeengekomen met een huurder. Dit kan namelijk serieuze financiële consequenties voor een verhuurder tot gevolg hebben. Om nog maar niet te spreken over de emoties die hoog kunnen oplopen, zoals wel uit deze uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant volgt.
Hebt u vragen, neem dan vooral contact met mij op.
