De strijd tegen toeristische verhuur van woningen

Het aantal mensen dat hun woning (tijdelijk) onderverhuurt aan toeristen of zakenmensen groeit explosief. Voor omwonenden is het vaak een doorn in het oog. Welke mogelijkheden hebben overheden en verhuurders om de toeristische verhuur een halt toe te roepen?

Airbnb, short stay, bed & breakfast. In het kader van een ‘gastvrije economie’ lijkt het een positieve ontwikkeling. Maar met het groeiende aantal huiseigenaren en huurders die hun woning in de toeristische sector aanbieden, neemt ook het aantal klachten toe van bijvoorbeeld buren die overlast ervaren. Wel zijn er maatregelen om de groei en de overlast van die onderverhuur in te perken.

Verbod in huurcontract

Verhuurders nemen meestal in de huurovereenkomst een verbod op om de woning aan een ander onder te verhuren of in gebruik te geven. In recente huurcontracten wordt toeristische verhuur (zoals Airbnb) zelfs vaak specifiek verboden. De huurder die toch zijn woning aan een ander verhuurt, loopt het risico dat de huurovereenkomst wordt beëindigd wegens wanprestatie en dat hij de woning moet ontruimen.

Verbod door VvE

Ook de regels van een Vereniging van Eigenaren verbieden in veel gevallen de verhuur van een appartement aan een derde die geen lid is van de VvE. Wanneer een appartementsgerechtigde dat verbod overtreedt, kan hij een waarschuwing of een boete krijgen. Uiteindelijk kan het ook leiden tot het einde van het gebruiksrecht van het appartement.

Bestuursrechtelijke maatregelen

Gemeenten kunnen op basis van allerlei bestuursrechtelijke regels optreden tegen toeristische verhuur zoals Airbnb, short stay en bed & breakfast. De basis voor deze bestuursrechtelijke maatregelen ligt in verschillende wetten en verordeningen.

Voorschriften in bestemmingsplan

Het onderverhuren van een woning kan in strijd zijn met de voorschriften in een bestemmingsplan. Onder ‘wonen’ wordt in zo’n bestemmingsplan namelijk niet verstaan: het verhuren van een woning voor Airbnb of short stay. Dat wordt gezien als bedrijfsmatig gebruik van de woning en vereist dus een andere bestemming. Wel kan het van belang zijn of de eigenaar/huurder zelf nog zijn hoofdverblijf heeft en houdt in de woning. In veel bestemmingsplannen is het verhuren van een (klein) deel van de woning wel toegestaan als een ‘bedrijf aan huis’.

Verplichte vergunning door huisvestingsverordening

Gemeentes kunnen op grond van de Huisvestingswet regels stellen voor het in stand houden van de woonruimtevoorraad. De gemeenteraad kan in een huisvestingsverordening vastleggen dat een vergunning verplicht is voor het ‘onttrekken van een woning aan de woonruimtevoorraad’. De vraag is dan uiteraard: wanneer is er sprake van zo’n onttrekking? Binnen de rechtspraak geldt in het algemeen: als een woning niet meer wordt bewoond door de eigenaar of huurder en gedurende het gehele jaar wordt gebruikt voor toeristische verhuur, dan geldt dit als een onttrekking en kan daar een vergunning voor nodig zijn.

Lastiger is het als de eigenaar/huurder zelf hoofdverblijf heeft in de woning, maar wel af en toe zijn woning aan toeristen verhuurt. Steeds meer gemeenten bepalen daarom een maximum aantal dagen per jaar dat de woning verhuurd mag worden. In de praktijk is dat natuurlijk wel erg moeilijk te controleren.

Overige regelgeving

Naast bovengenoemde maatregelen zijn er nog andere opties om op te treden tegen toeristische verhuur. Zo moet er toeristenbelasting worden afgedragen. Gebeurt dat niet dan kan een naheffing met boete volgen. Voor verbouwingen zal een omgevingsvergunning nodig zijn. Bovendien zijn in veel gevallen de brandveiligheidsvoorschriften van belang. Afhankelijk van de omvang van de toeristische verhuur, kan de verhuurder te maken krijgen met regels voor legionellapreventie, de Warenwet, licenties voor muziek en televisie of de regels van de Drank- en Horecawet.

Kortom, er moet aan veel voorschriften voldaan worden, voordat een eigenaar of huurder een woning aan toeristen mag verhuren.

Handhaving van de regels

De gemeente heeft de bevoegdheid om een last onder dwangsom op te leggen of om zelf in te grijpen, met als doel een einde te maken aan de overtreding. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om een bestuurlijke boete op te leggen. In de rechtspraak komen allerlei vragen aan de orde, zoals:

• Is er een onttrekkingsvergunning vereist?
• Had het pand ooit wel een woonbestemming?
• Is er inderdaad sprake van onttrekking aan de woonruimtevoorraad?
• Wie is de overtreder?
• Zijn er redenen om de boete te matigen?

In de praktijk

In de rechtspraak is te zien dat veel eigenaren hoge boetes krijgen en dat ook huurovereenkomsten worden beëindigd wegens verboden onderverhuur.

Conclusie

Bedenk dus van te voren goed, of de voorgenomen toeristische verhuur aan alle regels voldoet. Vragen? Tomlow Advocaten helpt u graag.