Inleiding

Zoals de minister reeds had aangekondigd is besloten om de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst te verlengen, omdat het verloop van de coronacrisis onzeker is. In het Staatsblad van 25 juni 2020 is dat besluit gepubliceerd. Het besluit treedt in werking op 26 juni 2020.

Doel van de spoedwet

De spoedwet heeft tot doel om aan verhuurders en huurders de mogelijkheid te bieden om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen zonder dat dit tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst omslaat in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Die afwijking van het wettelijk systeem is mogelijk gemaakt, omdat het voor huurders tijdens de coronacrisis lastig is om andere huisvesting te vinden op het moment dat de tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege eindigt.

In de spoedwet, die geldt tot 1 september 2020, is aangekondigd dat de minister bij besluit de werking van de spoedwet kan verlengen, als de omstandigheden dat noodzakelijk maken. Van die mogelijkheid heeft de minister dus gebruik gemaakt.

De gevolgen van de verlenging

Door de verlenging worden ook huurovereenkomsten die aflopen in de periode na 30 juni 2020 en vóór 1 september 2020 onder het bereik van de wet gebracht. Deze tijdelijke huurovereenkomsten kunnen verlengd worden, met inachtneming van de voorschriften van de spoedwet, met 1, 2 of 3 maanden, maar niet langer dan tot uiterlijk 1 november 2020. Dat wil zeggen dat een tijdelijke huurovereenkomst die nu als einddatum heeft 31 augustus 2020 nog maximaal verlengd kan worden met 2 maanden tot en met 31 oktober 2020.

De verlenging van de spoedwet geldt zowel voor tijdelijke huurovereenkomsten die nog niet eerder zijn verlengd als voor tijdelijke huurovereenkomsten die op basis van de spoedwet al een keer zijn verlengd. Een tijdelijke huurovereenkomst die afliep op 30 juni 2020 en toen reeds is verlengd met het op dat moment geldende maximum van 2 maanden (tot 1 september 2020), kan dus op grond van de verlenging van de spoedwet nogmaals worden verlengd tot uiterlijk 1 november 2020.

Toelichting op de verlenging

In de toelichting op het besluit tot verlenging van de spoedwet is door de minister het volgende opgemerkt:

Voor tijdelijke huurovereenkomsten die zijn aangezegd voor 1 juni 2020 –dus voordat de verlenging van de Tijdelijke wet bekend werd- geldt dat de huurder tot 9 juli 2020 de tijd heeft om een verzoek tot verlenging als bedoeld in de Tijdelijke wet in te dienen.

Deze regel vloeit voort uit artikel 8 lid 2 van de oorspronkelijke spoedwet.

Het gaat dan om de tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 30 juni 2020 en waarbij een aanzegging is gedaan door de verhuurder (dat de huur eindigt en dat de huurder de woning moet ontruimen) vóór 1 juni 2020. Op die huurovereenkomsten was de oorspronkelijke spoedwet nog niet van toepassing. Als de huurder in aanmerking wil komen voor verlenging dan zal de huurder dus snel moeten handelen en vóór 9 juli 2020 een schriftelijk verzoek bij de verhuurder moeten indienen.

De huurders wiens tijdelijke huurovereenkomst afloopt na 30 juni 2020 en die pas na 31 mei 2020 de aanzegging ontvangt, heeft vanaf de ontvangst van die aanzegging een week de tijd om een verzoek om verlenging in te dienen.

Het is dus mogelijk dat de tijdelijke huurovereenkomst eindigt na 30 juni 2020 (bijvoorbeeld op 1 augustus 2020) en dat de aanzegging na 1 juni 2020 (bijvoorbeeld op 15 juni 2020) heeft plaatsgevonden. Die huurder heeft niet de mogelijkheid om nog tot en met 8 juli 2020 het verzoek om verlenging in te dienen. Voor die huurder geldt de hoofdregel dat het verzoek om verlenging binnen 1 week na de aanzegging door de verhuurder moet worden ingediend. Dat zou in het voorbeeld dus zijn tot uiterlijk 22 juni 2020. De gedachte achter dit onderscheid is dat deze huurder op het moment van de aanzegging (15 juni 2020) reeds bekend kon zijn met de door de minister aangekondigde verlenging van de spoedwet. De vraag is echter of dat in de praktijk ook zo blijkt te zijn en of dergelijke huurders tijdig een verzoek tot verlenging zullen indienen.

Het blijft voor de huurders van groot belang om zo snel mogelijk na ontvangst van de aanzegging van de verhuurder een schriftelijk verzoek om verlenging in te dienen. Bovendien moet de huurder ervoor zorgen dat hij kan bewijzen dat en wanneer hij het verzoek heeft ingediend. Overigens geldt voor de verhuurder dat hij niet alleen het einde van de tijdelijke huurovereenkomst moet aanzeggen, maar de huurder ook moet informeren over de mogelijkheden die de spoedwet biedt. Als de verhuurder dat laatste vergeet, kan de huurder stellen dat de termijn van 1 week waarbinnen hij om verlenging moet vragen, nog niet is gaan lopen.

Datum inwerkingtreding

In afwijking van de gebruikelijke regels treedt het besluit tot verlenging van de spoedwet direct in werking op de eerste dag na de publicatie in het Staatsblad. Dat wil zeggen dat het besluit in werking treedt op 26 juni 2020. Dat is nodig om zeker te stellen dat de verlengde spoedwet van toepassing is op huurovereenkomsten die eindigen na 30 juni 2020 en vóór 1 september 2020.