Servicekosten binnen de nieuwe huurprijswetgeving

In dit tweede deel van mijn blogserie over de vernieuwde Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) ga ik in op de gewijzigde manier waarop de Huurcommissie servicekosten beoordeelt.

Per 1 juli 2014 zijn enkele wijzigingen doorgevoerd in het Burgerlijk Wetboek en in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). De wetswijzigingen hebben tot doel de vereenvoudiging en modernisering van:

• de huurprijsregeling indien een zogenaamde all-in prijs is overeengekomen
• de beoordeling van de servicekosten door de Huurcommissie
• de beoordeling van onderhoudsgebreken door de Huurcommissie
• de zogenaamde rappelprocedure inzake de huurverhoging
• de legesregeling bij de Huurcommissie

In dit tweede deel van mijn blogserie over wijzigingen in de huurprijswetgeving voor huur van woonruimte, sta ik stil bij de beoordeling van de servicekosten door de Huurcommissie. Het eerste deel, over de nieuwe berekening van de kale huurprijs bij een all-in huur, vindt u hier.

Servicekosten huur woonruimte: geschillen

Over verschillende aspecten van de servicekosten kunnen geschillen ontstaan: over het feit dat er geen afrekening wordt verstrekt, over de hoogte van de kosten, over de verdeelsleutel ten aanzien van de verschillende bewoners (bij collectieve voorzieningen) of over de omvang of de wenselijkheid van de geleverde dienst (bijvoorbeeld over het takenpakket van een huismeester). Bij een geschil over deze servicekosten komt het regelmatig voor dat een verhuurder slechts met grote moeite de benodigde informatie ter bepaling van de servicekosten verstrekt, soms in de vorm van een losse verzameling rekeningen. Dit maakt dat huurder en verhuurder het onderling moeilijk eens kunnen worden, waardoor tussenkomst van de Huurcommissie nodig is.

De regeling tot 1 juli 2014

Tot 1 juli 2014 konden huurder en verhuurder de Huurcommissie om een uitspraak vragen over zowel de betalingsverplichting als over het maandelijkse voorschot. In de praktijk bleek dat partijen vaak nog op een laat moment (aanvullend) bewijsmateriaal inbrachten. De Huurcommissie moest hierdoor onevenredig veel moeite doen om de werkelijke kosten of een redelijke schatting daarvan te achterhalen. Gevolg: een erg gecompliceerde en zeer tijdrovende geschilbehandeling. Bovendien was het voor huurders moeilijk om een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie, doordat hierbij wettelijk een onderscheid werd gemaakt tussen een geschil over het voorschot en een geschil over de afrekening van de servicekosten. In de praktijk bleek er eigenlijk alleen behoefte te zijn aan een uitspraak over het voorschot als het ging om de kosten van nutsvoorzieningen (gas, water of licht). Ook bleek dat de Huurcommissie vaak om een oordeel werd gevraagd over kleinere leveringen of diensten, waarmee slechts een gering bedrag aan kosten was gemoeid. Bijvoorbeeld de kosten voor het vervangen van lampen in gemeenschappelijke ruimten. De Huurcommissie deed hierdoor in veel gevallen een uitspraak, die uiteindelijk de betalingsverplichting van de huurder met maar een paar euro’s per jaar wijzigde. Het financieel belang van het geschil stond dan niet meer in redelijke verhouding tot de kosten van de procedure bij Huurcommissie.

De definitie van servicekosten in artikel 7:237 BW

Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan: de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie is na 1 juli 2014 materieel ongewijzigd gebleven. Het begrip servicekosten is met de wijziging van artikel 7:237, lid 3, BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:

• Kosten voor nutsvoorzieningen: de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter
• Servicekosten: de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.

Voorgeschreven formulier bij afrekening door de verhuurder

Bij ministeriële regeling is een formulier vastgesteld voor het overzicht dat de verhuurder moet verstrekken bij de afrekening. Op grond van het nieuwe artikel 7:260 lid 3 BW moet bij het verzoek aan de Huurcommissie om een uitspraak te doen dit formulier worden bijgevoegd. De Huurcommissie zal hierbij ook een duidelijke termijn kunnen hanteren voor het inbrengen van dit overzicht en eventueel bewijsmateriaal of onderbouwing van de standpunten van partijen bij de Huurcommissie. Het is aan de verhuurder om aan de hand van een bij dit formulier horende bijlage aan te tonen of hij kosten voor bepaalde onderdelen van de servicekosten heeft gemaakt en zo ja tot welk bedrag. De huurder heeft recht op inzage van de onderliggende stukken.

Wanneer de verhuurder de servicekosten niet onderbouwt volgens het bij ministeriële regeling voorgeschreven overzicht, zal de Huurcommissie een bedrag vaststellen voor de betreffende post, dat overeenkomt met de kosten die daarvoor als minimaal redelijk te achten zijn. In dat geval stelt de Huurcommissie de servicekosten vast op een bij ministeriële regeling vastgesteld bedrag of indien de zaak of dienst niet door de verhuurder is geleverd op € 0. Een en ander is geregeld in artikel 18 lid 4 Uhw. Op grond van bijlage VIII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte zijn de vastgestelde bedragen:

Tevens zijn drempelbedragen ingevoerd, zodat wordt benadrukt dat de Huurcommissie niet de geëigende instantie is voor geschillen met een meer principieel dan reëel financieel karakter. Hierbij wordt uitgegaan van een servicekostenbedrag van € 3 per maand. Een geschil bij de Huurcommissie inzake het voorschot voor de servicekosten is dus uitsluitend mogelijk indien dit voorschot meer dan € 3 per maand bedraagt. Een geschil bij de Huurcommissie inzake de jaarafrekening van de servicekosten is om diezelfde reden alleen mogelijk indien dit betrekking heeft op een bedrag van € 36 of meer. Het is niet de bedoeling deze drempelbedragen jaarlijks te indexeren. Wel zal worden bezien of de prijsontwikkeling van de servicekosten moet leiden tot een aanpassing van de drempelbedragen.

De vast te stellen betalingsverplichting

Voor 1 juli 2014 was voor alle servicekosten het systeem als volgt. De betalingsverplichting van de huurder bestaat in eerste instantie uit hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen. Pas bij gebreke van overeenstemming tussen partijen geldt dat de huurder moet betalen:

• Het in overeenstemming met de wettelijke voorschriften geldende bedrag
• Een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten

Voor de kosten van de nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter) blijft dit systeem gelden. De verhuurder kan aan de huurder ten hoogste de vergoedingen in rekening brengen die ingevolge wettelijke voorschriften kunnen worden berekend. De term ‘wettelijke voorschriften’ duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de Huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften.

Voor de overige servicekosten geldt vanaf 1 juli 2014 dat deze bij gebreke van overeenstemming worden vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld.

Wijziging van het voorschot door de Huurcommissie

Artikel 7:261 BW bevat een regeling inzake de verhoging van het voorschotbedrag.

Die verhoging is slechts toegestaan in de volgende gevallen:

• Overeengekomen uitbreiding van de levering van zaken of diensten
• Na een afrekening van de kosten van nutsvoorzieningen
• Als het gaat om een collectieve voorziening en ten minste 70% van de huurders heeft ingestemd.

Vanaf 1 juli 2014 geldt deze regeling alleen nog voor het voorschot met betrekking tot de nutsvoorzieningen. Ook de mogelijkheid om de Huurcommissie te vragen het geldende voorschotbedrag te verlagen (artikel 7:261 lid 3 BW), bestaat vanaf 1 juli 2014 alleen nog voor de kosten van de nutsvoorzieningen.

De taak van de Huurcommissie

De Huurcommissie doet nog steeds met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen uitspraak over de betalingsverplichting en over het voorschotbedrag. Anders is het met betrekking tot de servicekosten, waarbij de Huurcommissie alleen nog uitspraak doet over de betalingsverplichting (artikel 4, tweede lid, onderdelen f en h, van de Uhw).