Schriftelijkheidsvereiste
Geen (schriftelijke) koopovereenkomst
Het komt in deze tijd wel vaker voor dat mondelinge overeenstemming wordt bereikt over de aankoop van een woning. Partijen zijn het eens over de prijs en de makelaar gaat de overeenkomst opstellen. Dan komt er toch nog een beter bod en de koop ketst alsnog af. Er was namelijk nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
Het Gerechtshof Amsterdam deed in december 2020 een uitspraak over het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW (ECLI:NL:GHAMS:2020:3464). Het gerechtshof oordeelde dat er geen sprake was van een koopovereenkomst en veroordeelde de koper om het bewuste appartement terug te leveren aan de verkoper.
Schriftelijkheidsvereiste
Kort samengevat houdt dit schriftelijkheidsvereiste in dat de koopovereenkomst van een woning schriftelijk moet worden overeengekomen. Pas als de koper en de verkoper allebei hun handtekening onder hetzelfde stuk hebben gezet, is er sprake van een koopovereenkomst. Een WhatsApp-bericht waarin de afspraken worden bevestigd, is dus niet voldoende (ECLI:NL:RBLIM:2018:3816).
De bedoeling van de wetgever was om particuliere kopers, door dit schriftelijkheidsvereiste en de daarop volgende bedenktijd, te beschermen tegen impulsaankopen. In deze overspannen huizenmarkt biedt het verkopers echter ook de mogelijkheid om een nog beter voorstel, ook na mondelinge overeenstemming, te accepteren.
De casus
In de procedure bij het Gerechtshof Amsterdam speelde het volgende. Na de bezichtiging van een appartement bracht de koper, zonder voorbehoud van financiering, een bod uit van € 265.000,=. De verkoper aanvaarde het bod en partijen maakten een afspraak bij de notaris om de koopovereenkomst te ondertekenen. Nog voor de afspraak bij de notaris laat de verkoper weten dat hij een hoger bod ontving en dat hij de woning aan een ander verkocht. De afspraak met de notaris hoeft dus niet door te gaan.
De koper laat het er niet bij zitten. Hij legt beslag op de woning en dwingt via de rechtbank af dat de woning aan hem wordt geleverd.
De verkoper kon de woning dus niet leveren aan de derde die een hoger bod uitbracht. De verkoper betaalde aan deze derde een contractuele boete van € 31.468,88.
Hoger beroep
De verkoper gaat tegen deze beslissing in hoger beroep. Hij stelt dat de koper een natuurlijk persoon betreft, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en dat hijzelf een particuliere verkoper is. Volgens eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad mag ook een particuliere verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste beroepen (ECLI:NL:HR:2011:BU7412).
Het gerechtshof oordeelt in deze uitspraak dat de verkoper erin is geslaagd om te bewijzen dat hij als particulier handelde. De koper is er niet in geslaagd om te bewijzen dat hij handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Het hof concludeert dat de koopovereenkomst tussen deze partijen alleen schriftelijk tot stand kan komen. Nu er geen schriftelijke overeenkomst is, oordeelt het gerechtshof dat de woning moet worden terug geleverd.
Gevolgen
Niet alleen moet de woning worden terug geleverd op straffe van een dwangsom van maximaal
€ 100.000,=. De koper moet aan de verkoper ook € 31.468,88 schadevergoeding betalen, in verband met de contractuele boete. Het gerechtshof veroordeelde de koper ook in de proceskosten. Al met al een kostbare aangelegenheid voor de koper. Geen huis, maar wel een forse schadevergoeding aan zijn broek.
Deze uitspraak van het gerechtshof maakt nog maar eens duidelijk dat het schriftelijkheidsvereiste niet alleen dient ter bescherming van de particuliere koper. Ook de (particuliere) verkoper mag zich daarop beroepen. Al was het alleen maar omdat hij een betere prijs voor de woning kan krijgen.
Deze uitspraak maakt ook wel duidelijk dat het terug leveren van een woning, met alle gevolgen van dien, een reële optie is. Het leggen van beslag en het laten leveren van de woning na een gerechtelijke uitspraak is dus niet zonder risico’s.
Heb je nog vragen over dit arrest, of over andere vastgoedrechtelijke onderwerpen, neem dan gerust contact met mij op.
