Regulering Middenhuur
Minister De Jonge heeft in de Kamerbrief Regulering middenhuur van 9 december jl. meer inzicht gegeven in zijn plannen voor regulering van huurwoningen in het middensegment. De Minister streeft er naar de voorgestelde wijzigingen per 1 januari 2024 in te laten gaan. In dit blog bespreek ik kort de belangrijkste aspecten uit dit voorstel.
Doel regulering
In de stedelijke gebieden dreigen huurwoningen in het middensegment onbereikbaar te worden voor middeninkomens. Minister De Jonge wil het middenhuursegment om die reden gaan reguleren en daarbij in acht nemen de bescherming van de huurder, de beschikbaarheid van betaalbare woningen, de investeringsbereidheid en het stimuleren van verduurzaming. De regulering zou bij 300.000 huurwoningen tot een lagere huurprijs moeten leiden.
Grens regulering
Op grond van het Woningwaarderingstelstel (WWS) is op dit moment de aanvangshuur van woningen met een puntenaantal van ≤ 141 punten (2022; € 763,47) gemaximeerd. Als de kwaliteit van de woning bij aanvang leidt tot >141 punten, is sprake van geliberaliseerde huur. Bij invoering van regulering van de middenhuur wordt de aanvangshuur van woningen met een puntenaantal tot 187 (ca. € 1.000, = op prijspeil 2022) gereguleerd. Er zullen dus meer woningen onder het WWS gaan vallen.
Welke overeenkomsten?
De regulering van middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten. Minister De Jonge had in het Programma Betaalbaar Wonen nog aangekondigd ook te willen bezien of de nieuwe regelgeving bij bestaande huurcontracten kon worden opgelegd, maar daar is dus van afgezien. De regulering geldt ‘zolang dit noodzakelijk is’, in ieder geval zolang er schaarste is. De Minister beoogt de wijzigingen per 1 januari 2024 in werking te laten treden. Het Wetsvoorstel Regulering Middenhuur zal begin 2023 in consultatie worden gebracht en moet dan eerst nog door de beide Kamers worden aanvaard.
Modernisering WWS
De Minister wil het WWS ook moderniseren door (verdere) maximering van de WOZ-waarde bij de puntentelling, door aftrekpunten te rekenen voor slechte energielabels (E, F en G) respectievelijk extra punten voor goede energielabels en door buitenruimte beter te waarderen.
Dwingend WWS
Minister De Jonge stelt dat een maximale huurprijs nu afdwingbaar is voor huurders, maar dat zij dan naar de Huurcommissie of de rechter moeten stappen en dat huurders (om die reden) niet altijd hun recht halen. De Minister wil naar een dwingend stelsel, waarbij door een derde partij de maximale huurprijs zal worden gehandhaafd en boetes kunnen worden opgelegd. Hoe dit wordt vormgegeven is niet uitgewerkt in de Kamerbrief.
Kanttekeningen
Verhuurders en investeerders hebben eerder al kritiek geuit op de plannen van de Minister. In de Kamerbrief erkent de Minister dat er een kans is dat verhuurders ervoor kiezen om hun woning bij een huurderswisseling te verkopen waardoor de huurvoorraad kleiner wordt. Enkele hoogleraren hebben de Minister toegelicht dat regulering tot minder nieuwbouw kan leiden, tot minder onderhoud en tot tactisch investeren. De Minister geeft aan de brede effecten van de regulering op de woningvoorraad te willen monitoren.
Voor vragen over de plannen voor regulering van de middenhuur, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.
