Redelijk aanbod om nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Wetswijziging met onmiddellijke werking?

Voor een verhuurder is het lastig om een huurovereenkomst door opzegging te beëindigen. Een huurder van woonruimte heeft immers huurbescherming. Een van de weinige opzeggingsgronden is het feit dat een huurder weigert in te stemmen met een redelijk aanbod om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Dat aanbod van de verhuurder mag bij sociale huurwoningen geen betrekking hebben op de betalingsverplichting van de huurder. Wanneer het gaat om een geliberaliseerde huurovereenkomst (de huidige liberalisatiegrens is € 752,33 per maand), dan kan het redelijk aanbod normaal gesproken wel betrekking hebben op een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs. Echter, per 1 mei 2021 is de ‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’ in werking getreden. Deze wet brengt een tijdelijke wijziging in de wettelijke regeling met zich mee (voor een periode van 3 jaar), waardoor ook bij een geliberaliseerde huurovereenkomst voorlopig geen opzegging kan plaatsvinden op grond van de weigering van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, indien dat voorstel een huurverhoging inhoudt. In de jurisprudentie is de vraag gerezen of die tijdelijke wetswijziging ook geldt voor voorstellen en opzeggingen die door de verhuurder zijn gedaan voor 1 mei 2021.

Inhoud van de tijdelijke wetswijziging

Mede in verband met de coronapandemie heeft de wetgever besloten om de huurprijsverhogingen van geliberaliseerde woonruimten tijdelijk aan banden te leggen. Gedurende een periode van 3 jaar zal de huurprijs van geliberaliseerde woonruimten met niet meer mogen stijgen dan het inflatiepercentage + 1 procent. Elke afspraak in strijd met deze regel is nietig. Voor bestaande huurovereenkomsten is na de datum van inwerkingtreding van deze wet eenmaal een hogere huuraanpassing toegestaan. En ook bij woningverbetering is een uitzondering mogelijk.

Tevens is door een wijziging van artikel 7:274 lid 1 BW gedurende (voorlopig) 3 jaar geen opzegging van de huurovereenkomst mogelijk wegens de weigering om een redelijk aanbod te aanvaarden, indien dat aanbod betrekking heeft op een wijziging van de betalingsverplichting van de huurder.

Geen overgangsrecht

De wetswijziging bevat geen overgangsrecht. Daardoor rijzen vragen in lopende procedures. Wat als de verhuurder het redelijk aanbod en de opzegging heeft gedaan voor 1 mei 2021, maar de beslissing van de rechter komt na 1 mei 2021? Is dan nog wel een beëindiging mogelijk wegens het weigeren van een redelijk aanbod, ook als dat betrekking had op de huurprijs?

In een vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 15 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3100) ging de kantonrechter uitvoerig in op de wetswijziging en op het feit dat er geen overgangsrechtelijke regeling is getroffen. De verhuurder had betoogd dat de opzegging van de huurovereenkomst ‘ex tunc’ beoordeeld moet worden, dus op basis van de regels zoals deze golden ten tijde van de opzegging (op 15 oktober 2020). Daarbij heeft de verhuurder gewezen op het feit dat het oorspronkelijke wetsvoorstel een overgangsperiode van 2 jaar kende. Op basis van uitlatingen van de wetgever in de geschiedenis van totstandkoming van de wet, concludeert de Amsterdamse kantonrechter dat de wet onmiddellijke werking heeft en dat geen beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is op grond van het feit dat een redelijk aanbod zou zijn gedaan, omdat het aanbod betrekking heeft op de huurprijs.

In een tussenvonnis van de kantonrechter Rotterdam van 10 juni 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:8039) is geen aandacht besteed aan de vraag of de wetswijziging onmiddellijke werking heeft en of het nog mogelijk is om na 1 mei 2021 een beëindiging van de huurovereenkomst aan te nemen op basis van het niet aanvaarden van een redelijk aanbod, waarbij de huurprijs wijzigt. In die zaak was opgezegd op 13 september 2020 tegen 1 januari 2021. Geen der partijen heeft de wetswijziging aangehaald en ook de kantonrechter refereert daar niet aan. De vraag of de wetswijziging onmiddellijke werking heeft en of de opzegging beoordeeld moet worden aan de hand van het recht zoals dat gold ten tijde van de opzegging of dat het recht moet worden toegepast zoals dat geldt ten tijde van het vonnis van de kantonrechter, blijft dus onbesproken. De kantonrechter heeft de huurder in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de door de verhuurder voorgestelde makelaars, die een advies zouden moeten geven over de redelijkheid van de huurprijswijziging.
Mogelijk dat in die zaak dus geen onmiddellijke werking wordt toegekend aan de wetswijziging.
Er zullen ongetwijfeld meer zaken volgen waarin de vraag naar het overgangsrecht wordt opgeworpen.