Particuliere verhuurder heeft recht op boete uit ROZ-model

Iedereen die met de ROZ-modellen werkt kent de boetebedingen in de algemene voorwaarden, o.a. bij verboden onderhuur. De rechter moet zelfstandig en op eigen initiatief (ambtshalve) beoordelen of deze boetebedingen onder de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (hierna: “Richtlijn”) vallen en/of onredelijk bezwarend zijn op grond van het Burgerlijk Wetboek. Als dat zo is, dan moet de rechter de bedingen buiten toepassing laten. Een partij kan zich er dan niet op beroepen.

Werking Richtlijn

Een beding valt onder de Richtlijn als er sprake is van een consument en een ondernemer. Een professionele (vaak bedrijfsmatige) huurder is geen consument, dus daarvoor geldt de Richtlijn niet. Een professionele verhuurder kwalificeert als een ondernemer, dus dan geldt de Richtlijn doorgaans wel. Maar wat nu als het gaat om een particuliere verhuurder? Die slechts één woning verhuurt? De huurder is een consument, maar is de verhuurder wel een ondernemer in de zin van de Richtlijn?

Hierover bestond lange tijd geen duidelijkheid. In het arrest Asbeek-Brusse oordeelt het Europese Hof van Justitie dat de Richtlijn van toepassing is op de verhuur van een woning door professioneel handelende verhuurder. Dit blijkt tevens uit een rapport van de rechtspraak over het toepassen van de ambtshalve toetsing. De positie van de particuliere verhuurder was lange tijd onduidelijk, tot een onlangs gewezen uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, die gemotiveerd oordeelt dat de Richtlijn niet van toepassing is op particuliere verhuurders.

Uitspraak 22 januari 2020

In de zaak die aan de Rechtbank is voorgelegd is er sprake van de verhuur van een woning in Amsterdam. Er is gebruik gemaakt van het ROZ-model voor de huurovereenkomst. Daarin staat dat de huurder er met zijn gezin moet wonen, dat het in gebruik geven aan derden niet is toegestaan en dat er anders boetes verbeuren.

Na onderzoek door de gemeente blijkt dat de huurders de woning hebben verbouwd, waarna zij de woning aan derden in gebruik hebben gegeven. Verhuurder start een procedure bij de Rechtbank en vordert dat de huurders de woning moeten verlaten en een boete van € 16.500,= moeten betalen. Deze vorderingen worden volledig toegewezen. De boete wordt niet gematigd.

Met name overwegingen 4.17 en 4.18 van de uitspraak zijn interessant. De Rechtbank oordeelt dat de verhuurder in kwestie een particuliere verhuurder is die slechts eenmalig de huurovereenkomst met algemene voorwaarden heeft overgenomen. Het gaat dus niet om algemene voorwaarden in de zin van het Burgerlijk Wetboek en ook de Richtlijn is niet van toepassing.

Interessant is nu de vraag wanneer je als particuliere verhuurder kwalificeert. In deze uitspraak ging het om één verhuurde woning, maar naar mijn oordeel kun je ook een particuliere verhuurder zijn als je meer dan één woning verhuurt.

Voor de praktijk

Dit biedt mogelijkheden. Bent u een particuliere verhuurder en zit u met een gelijksoortig probleem? Of heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact via 030 – 252 1802.