Paard in de gang?

Soms lijkt iets een uitgemaakte zaak. Bijvoorbeeld bij de man met een pony in de schuur van zijn sociale huurwoning. Die pony moet eruit, aldus de verhuurder tegen de kantonrechter. Zo’n beest geeft nu eenmaal overlast. Maar wat zegt de rechter?

Als huurders van een sociale huurwoning huisdieren houden, levert dat geregeld onvrede op bij verhuurders. Voornamelijk als er stank- of geluidsoverlast is. Het is in eerste instantie de taak van de verhuurder om zijn huurder in het gareel te krijgen. Als dat niet lukt, volgt er vaak een juridische procedure. Het is dan aan de kantonrechter om, indien hij dat nodig vindt, de huurder te verplichten de overlast weg te nemen en daarna te voorkomen. Leven er bijvoorbeeld veel katten, honden, fretten of andere kleine huisdieren in de woning? Dan kan de rechter bepalen dat het aantal wordt teruggebracht tot redelijke proporties. Als de huurder onverbeterlijk blijkt en de overlast ernstig, kan een juridische procedure leiden tot de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst.

Klacht van anonieme persoon

Terug naar de man met een pony in zijn schuur. De verhuurder wijst op het huurcontract. Daarin staat dat het ‘niet is toegestaan om in het gehuurde andere dieren dan de gebruikelijke huisdieren te houden en in ieder geval geen paard […] of ander vee’. De verhuurder vindt de pony ‘geen gebruikelijk huisdier’ en eigenlijk ‘een soort paard’ of op zijn minst ‘vee’. Volgens hem blijkt dit duidelijk uit bijvoorbeeld de Van Dale, Wikipedia en een etymologisch woordenboek. Dus handelt de huurder in strijd met de huurovereenkomst. Ook gedraagt de ponyhouder zich volgens de verhuurder niet ‘als een goede huurder in de zin van 7:213 BW’. Een anonieme persoon zou bovendien mondeling geklaagd hebben over overlast.

De huurder zelf wijst er onder andere op dat het in zijn directe leefomgeving normaal is een pony in de tuin te hebben. Dat de zijne, met een schofthoogte van 76 centimeter, even groot is als een flinke hond. En dat het dier alleen ’s nachts in de schuur staat; overdag graast het in een weiland dat niet tot de sociale huurwoning behoort.

Nalatigheid van de verhuurder

Tot verrassing van de verhuurder schaart de kantonrechter zich achter de huurder. De rechter vindt een verwijzing naar woordenboeken ‘en een niet-geautoriseerde encyclopedie’ als Wikipedia onvoldoende onderbouwing voor de claim dat een pony een paard is. ‘Er bestaat in de (wetenschappelijke) literatuur geen eenduidigheid omtrent het verschil tussen een pony en een paard. Het had daarom op de weg van verhuurder gelegen om met kracht van argumenten te betogen welke school hier dient te worden aangehangen. De verhuurder heeft dat echter nagelaten, zodat zij niet aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan.’ Voor de claim dat een pony ‘vee’ zou zijn, geldt volgens de rechter hetzelfde.

Verder heeft de verhuurder niet aangetoond dat een pony een ‘ongebruikelijk huisdier’ is, aldus de rechter. Mensen in de omgeving van de huurder hebben er immers ook één in hun achtertuin. Dat zij huiseigenaren zijn, maakt voor de betiteling ‘gebruikelijk’ niets uit. De kantonrechter maakt het nog pijnlijker voor de verhuurder. Hij verwijst in zijn vonnis naar ‘een brief van de staatssecretaris van Economische Zaken van 28 januari 2015 aan de Tweede Kamer waarin wordt aangekondigd dat (vooralsnog) 100 zoogdieren, waaronder de waterbuffel, de schroefhoorngeit, het wrattenzwijn, de zebra, het paard en de pony, per 1 februari 2015 op de zogeheten huisdierenlijst worden geplaatst.’

Verwerping van de stellingen

De rechter is in deze zaak zelf gaan kijken in de schuur. Hij trof daar een keurig aangeharkte stal aan zonder stank en of ongedierte. ‘Dat het houden van de onderhavige pony overlast veroorzaakt aan de omgeving in de vorm van de aanwezigheid van insecten, muizen en stank heeft de verhuurder onvoldoende handen en voeten gegeven’, aldus de rechter. ‘Zonder nadere toelichting van verhuurder, welke toelichting ontbreekt, valt niet in te zien dat bedoelde overlast een feit van algemene bekendheid is. Bovendien kan verhuurder niet volstaan met een enkele verwijzing naar een mondelinge, anonieme klacht van een vermeende buurtgenoot waar huurder zich niet tegen kan verweren.’

De kantonrechter verwerpt de stellingen van de verhuurder (in Groningen, op 31 maart 2015). En dat leidt tot een belangrijke les voor verhuurders. In een dagvaarding waarin een huurder tot de orde wordt geroepen, bijvoorbeeld om overlast weg te nemen, moeten de vorderingen altijd met feiten zijn onderbouwd. Een verhuurder kan dus niet volstaan met de stelling dat ‘algemeen bekend’ is dat een pony een paard of vee is. Of dat een pony per definitie overlast geeft en voor ongedierte zorgt. Om maatregelen af te dwingen tegen een huurder, is het niet genoeg om te verwijzen naar ‘feiten van algemene bekendheid’, uitleg in woordenboeken, een ongeautoriseerde encyclopedie als Wikipedia en/of een anonieme overlastklacht.

Noodzaak van goed onderzoek

U vraagt zich wellicht af: wat als die pony niet in die schuur zou staan, maar in de gang van de sociale huurwoning? Wat als hij dáár zou hinniken en poepen? En wat als mensen, met een blik op de nieuwe huisdierenlijst, in plaats van een pony waterbuffels, wrattenzwijnen en schroefhoorngeiten hun woning zouden binnenhalen? U verwacht wellicht dat de rechter dan wél tot maatregelen zou overgaan. Toch is dat allerminst zeker. Als een huurder het dier keurig verzorgt, geen overlast veroorzaakt en de gang schoonhoudt, dan lijkt er geen sterke reden om op te treden. Een verhuurder moet ook in dit geval met harde feiten komen.

Zelfs een op het eerste gezicht absurde, ogenschijnlijk simpel te winnen huisdierenzaak vereist dus grondig onderzoek. Er zijn altijd stevig onderbouwde stellingen nodig, met verwijzingen naar erkende wetenschappelijke literatuur. Rechters gaan zelden of nooit over één nacht ijs in hun zaken – waar die ook over gaan. Verhuurders en hun advocaten zouden dat evenmin moeten doen.