Opzegging huurovereenkomst op basis van Leegstandwet: moet de reden voor de opzegging dezelfde zijn als de reden om een vergunning te verlenen?

Inleiding

In het algemeen heeft een huurder van woonruimte een vergaande huurbescherming. Dat is anders bij verhuur op grond van de Leegstandwet (LW). Dan kan de verhuurder onder voorwaarden min of meer gemakkelijk opzeggen. Bovendien eindigt de huurovereenkomst op het moment dat de vergunning eindigt. Een vraag die af en toe opkomt is of de reden van de opzegging dezelfde moet zijn als de reden waarom een LW-vergunning is verleend? Nee, aldus de kantonrechter Haarlem in een kort geding vonnis van 8 mei 2020.

Het verlenen van een LW-vergunning

De gemeente kan in bijzondere gevallen een LW-vergunning verlenen. Dan moet zich wel een situatie voordoen als bedoeld in de LW. Het moet gaan om woonruimte:

a. in een gebouw voor groepsgewijze huisvesting (school e.d.)
b. in een voor de verkoop bestemde woning
c. in een voor de verhuur bestemde woning die is bestemd voor sloop of vernieuwbouw
d. in een voor de verkoop bestemde huurwoning

Indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan kan aan de eigenaren een LW-vergunning worden verleend voor een maximumperiode van 5, 7 of 10 jaar (afhankelijk van de reden voor de vergunning). Ook de huurovereenkomst moet aan tal van voorwaarden voldoen. Als dat allemaal in orde is, ontstaat een huurovereenkomst woonruimte, waarbij de huurder geen huurbescherming heeft. Wel zal de huurovereenkomst voor tenminste 3 tot 6 maanden moeten worden aangegaan; ook dat afhankelijk van de reden voor de vergunning.

Bedoeling van de verhuur op grond van de LW-vergunning

De verhuur op grond van de LW is bedoeld om eigenaren te bewegen om woonruimte te verhuren (al is dat slechts tijdelijk) op een moment dat zij eigenlijk andere plannen hebben met de woning, maar deze plannen nog niet direct kunnen uitvoeren. Als de eigenaar/verhuurder niet meer van de huurder af kan komen op het moment dat de woning verkocht is of de woning moet worden gesloopt of gerenoveerd, zal de eigenaar het niet aandurven om nog een tijdje te verhuren. Om dat te voorkomen is dus verhuur op basis van een LW-vergunning mogelijk, waarbij de huurder geen huurbescherming heeft. De wet kent echter veel valkuilen, dus de verhuurder moet wel voorzichtig te werk gaan en zich goed laten adviseren. Een fout is snel gemaakt en dan kan er alsnog huurbescherming ontstaan.

Verschil tussen reden voor vergunning en reden voor opzegging

Soms is de reden dat de verhuurder weer over de eigen woning wil kunnen beschikken niet hetzelfde als de reden voor het verlenen van een LW-vergunning. Omstandigheden kunnen immers wijzigen. Zoiets deed zich voor in de zaak bij de Haarlemse rechter. De eigenaar/verhuurder had zijn woning in 2014 te koop gezet in verband met een verhuizing naar het buitenland. Omdat de verkoop niet lukte heeft hij een LW-vergunning gevraagd en gekregen op basis van de voorgenomen verkoop. Die vergunning had een maximale geldigheidsduur tot 23 februari 2020. Op 14 oktober 2019 heeft de verhuurder schriftelijk opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 4 maanden tegen 15 februari 2020. De reden voor de opzegging is dat de verhuurder heeft besloten om terug te keren naar Nederland. Hij wil zijn eigen huis weer bewonen.

Verweer van de huurder

De huurder voert op tal van punten verweer:

1. De LW is niet meer van toepassing omdat de huur heeft voortgeduurd tot na de geldigheidsduur van de LW-vergunning. Dat verweer gaat niet op, omdat de verhuurder duidelijk heeft aangegeven dat de huurder moet vertrekken voor die datum.

2. De wettelijke opzegtermijn van 6 maanden zou niet in acht zijn genomen. De rechter wijst op het feit dat in dit geval een opzegtermijn geldt van 3 maanden (en de verhuurder heeft 4 maanden in acht genomen). Bovendien eindigt de huurovereenkomst in ieder geval (automatisch) op de datum waarop de LW-vergunning haar geldigheid verliest.

3. De verhuurder zou meerdere malen hebben gezegd dat hij nog jaren in het buitenland zou blijven en mede om die reden heeft de huurder zijn eigen woning verhuurd tot 1 mei 2021. De huurder kan bovendien pas op 1 september 2020 naar een andere woning en de huurder vindt het niet waarschijnlijk dat de verhuurder in de coronacrisis naar huis kan komen vanuit het buitenland. De rechter verwerpt al deze verweren. De mondelinge toezeggingen van de verhuurder kan de huurder niet aannemelijk maken. Dat de huurder zijn eigen woning langer heeft verhuurd dan de geldigheidsduur van de LW-vergunning en dat hij niet eerder dan per 1 september 2020 een ander onderdak heeft, is zijn eigen keuze en dus zijn eigen schuld. Het is logisch dat de verhuurder naar zijn eigen woning wil terugkeren (en niet zelf op zoek gaat naar een huurhuis). Bovendien acht de rechter het aannemelijk dat de verhuurder binnenkort zal kunnen terugkeren naar Nederland, ondanks de coronamaatregelen.

Niet dezelfde reden vereist

4. De verhuurder mag alleen opzeggen vanwege de verkoop van de woning en dus niet vanwege het feit dat hij nu plotseling zelf de woning wil gaan bewonen (dringend eigen gebruik). De rechter wijst op het feit dat de LW niet voorschrijft dat de reden voor de vergunningverlening (in dit geval de in 2014 voorgenomen verkoop) hetzelfde moet zijn als de reden voor de opzegging van de LW-huurovereenkomst (in dit geval: dringend eigen gebruik). Een beperking van de opzeggingsgronden strookt ook niet met het doel van de LW-vergunning, namelijk om verhuurders aan te moedigen om woningen toch nog tijdelijk te verhuren op het moment dat de eigenaar andere plannen heeft met de woning. In een eerder kort geding vonnis van de kantonrechter Utrecht is al in 2014 overwogen dat de reden van de opzegging een andere mag zijn dan de reden voor de vergunningverlening. Alleen indien de verhuurder misbruik van zijn opzeggingsbevoegdheid zou maken zou de opzegging niet aanvaardbaar zijn.

De kantonrechter Haarlem bevestigt de opvatting van de Utrechtse kantonrechter.